純利益の増加速度の低下による業(yè)績負(fù)擔(dān)萬科のキャッシュフロー管理術(shù)

萬科は例年に比べて、キャッシュフロー管理の重要性を深く強(qiáng)調(diào)し、11年連続で年度経営性キャッシュフローをプラスし、2019年に経営性キャッシュフローは456.9億元に流入した。

危機(jī)感の深い會(huì)社として、萬科はこの二年間ずっと「生きていく」というロジックを貫き、規(guī)模とスピードを二次的な位置に置いてきました。

3月17日、萬科は2019年の財(cái)務(wù)報(bào)告を発表しました。4大不動(dòng)産大手の中で初めて財(cái)務(wù)報(bào)告を発表した會(huì)社です。その夜、経営陣がオンラインで業(yè)績疎通會(huì)を開き、この模範(fàn)的な不動(dòng)産企業(yè)が現(xiàn)在の疫病狀況と年度市場に対する判斷を垣間見ることができます。

二ヶ月近く続いている新冠の疫病はすべての住宅企業(yè)にとって、キャッシュフローと財(cái)務(wù)管理の厳しい狀況を検証することです。

萬科は例年より深く、キャッシュフロー管理の重要性を強(qiáng)調(diào)し、11年連続で年度経営性キャッシュフローをプラスし、2019年に経営性キャッシュフローは456.9億元に流入した。

しかし、新冠の疫病の下で、キャッシュフローの管理はより大きな挑戦に直面しています。萬科の祝九勝総裁は、疫病の影響は萬科に対して巨大で、最終的にすべて返済とキャッシュフローに対する影響に帰結(jié)したと述べました。

業(yè)績の伸びが鈍る

過去1年間の不動(dòng)産市場の変動(dòng)が激しく、萬科は暖かくも火もない。

財(cái)務(wù)諸表によると、2019年に萬科が6308.4億元の販売額を?qū)g現(xiàn)し、前年同期比3.9%伸び、2018年の14.5%の伸び率を下回り、5年ぶりの低水準(zhǔn)を記録した。

萬科の純利益の伸びも一部の投資家の予想に及ばない。2019年に上場會(huì)社の株主に帰屬する純利益は388.7億元で、前年同期比15.1%増の2018年の20.39%と、昨年第3四半期の30.43%と、明らかに下落した。

萬科の財(cái)政報(bào)告を見ると、純利益の増加率の低下は主に土地増値稅の計(jì)上の影響を受け、2019年に100億元増加した。

以上の問題に対して、祝九勝は、萬科はすでに単純規(guī)模の増加を追求しないで、更に品質(zhì)を強(qiáng)調(diào)しています。

投資家は會(huì)社の株主に対する仕返し、現(xiàn)金配當(dāng)の能力にもっと関心を持っています。萬科もすでにROEを測定指標(biāo)としています。単純な純利益ではありません。業(yè)界の粗利率の低下は傾向ですが、ROEの減少と同じではありません。

2019年はすでに過去のものとなり、不動(dòng)産會(huì)社が直面しているストレスは今のところさらに高まっています。今年の疫病は不動(dòng)産市場に対する衝撃が大きく、萬科も例外ではない。

2020年2月、萬科の販売金額は285.9億元で、前年同期比33.8%減少した。他の頭部の不動(dòng)産企業(yè)も、碧桂園の2月の販売金額が300億元で、同49.2%減少した。

祝九勝によると、萬科の2～3月の予約金額は同期比510億円減少しました。特に湖北の武漢、宜昌、鄂州では、この3つの都市は以前はグループで3.2%ぐらい販売していましたが、今年の1月23日以降はほとんど新しい販売がありません。

また、今回の疫病は萬科の四半期に1萬人の取引先に納品遅延の可能性があり、通年の影響は3.9萬戸に及ぶ可能性があります。

これらの多くの問題は、結(jié)局はキャッシュフローの圧力につながる。売上高は大幅に減少し、防疫コストを重ねて増加し、1-2年の長期決算にも圧力をかけている。

萬科理事會(huì)の郁亮?xí)Lは、「萬科2018年秋例會(huì)のテーマ語は『生きていく』で、當(dāng)時(shí)は居安思危のために考えていただけで、常に冷靜と警戒を保っていました。今日を生きることが、特別な真実になるとは思わなかった」

投資家も2020年の業(yè)績を懸念し始めた。西南証券によると、疫病の影響は主に供給側(cè)にあり、萬科は2020年に2921萬方を著工する予定で、2019年に比べ31.1%下落し、今年の新たな商品価値に一定の影響を與えている。

克而瑞の研究によると、1-2月の販売は通年の販売の10%ぐらいを占めています。第一四半期は20%ぐらいを占めています。もし3月に下りて販売がまだ正常に回復(fù)していないなら、開発者の通年の業(yè)績に大きな影響を與えます。

財(cái)務(wù)の防御メカニズム

危機(jī)感は常に未來永劫の予兆をもたらし、財(cái)務(wù)戦略に反映させることは、慎重で穏健なスタイルである。2019年の財(cái)政報(bào)告もこの點(diǎn)を示しています。

2019年萬科の経営現(xiàn)金は456.9億元に流入し、11年連続で経営的キャッシュフローがプラスとなりました。華泰証券によると、萬科は過去10年間A株の唯一の経営的キャッシュフローがプラスとなり続けている企業(yè)です。

2019年の投資活動(dòng)によるキャッシュフローの純額はマイナスだったが、2018年末-673.64億元に比べて-286.27億元に大幅に改善された。

期末までに、萬科の保有通貨資金は1661.9億元で、短期借入金と一年以內(nèi)の満期長期負(fù)債の合計(jì)938.9億元をはるかに上回っています。有利子負(fù)債は2578.5億元に達(dá)し、2018年末より33.8億元減少し、過去6年間で初めて負(fù)債を減少しました。期末純負(fù)債率は33.9%で、業(yè)界の低位を維持しています。

祝九勝の主宰の下で、萬科は早くからキャッシュフローの管理を業(yè)務(wù)と経営管理の核心に置いています。疫病の「黒白鳥」の下で、萬科はキャッシュフローの管理をさらに重視している。

キャッシュフロー管理パッケージの収支調(diào)整、投資融資などの面で、核心は返済指標(biāo)である。

2月の販売はほぼ停滯しています。萬科は融資に重點(diǎn)を置いています。疫病が発生するにつれて、1-2月には中央銀行は流動(dòng)性を超常的に投入し、萬科は先導(dǎo)住宅企業(yè)としてより多くの資金サポートを得られ、融資環(huán)境はかなり有利である。

祝九勝氏によると、萬科の融資戦略は、信用とブランドを最大の資産と見なし、信用格付けをリードレベルに維持し、負(fù)債率を合理的に維持し、多元的な融資ルートを開拓し、動(dòng)的な調(diào)整戦略を展開し、協(xié)力金融機(jī)関とのコミュニケーションを強(qiáng)化する。

2月25日、萬科は証監(jiān)會(huì)の認(rèn)可を得て、人民元の90億元（90億元を含む）を超えない會(huì)社の債券を発行して、利率は2.6%まで低いです。今は第一期の25億元が発行されました。

前の二ヶ月は萬科もあまり持っていませんでした。支出が大幅に減りました。土地権益の価格は30億元しかないです。比較して言えば、緑城、華潤は同期に200億元以上、100億元以上を持っています。

この投資戦略はあまりにも保守的ですか？萬科執(zhí)行副総裁の張旭氏によると、萬科は投資に対して倉位を建設(shè)し、今年も長期的な発展を確保するために適當(dāng)な機(jī)會(huì)を探しているという。

しかし、ベンダにとっては、キャッシュフローの最大の源はやはり売上金です。祝九勝は3月に入ってから販売所が続々とオープンしています。訪問量は徐々に1月の50%から60%に回復(fù)しています。リリースのリズムとスピードはまだ観察されています。

また、萬科の現(xiàn)在の再稼働率は80%に達(dá)し、4月に97%に達(dá)する見込みです。

郁亮は「機(jī)會(huì)は準(zhǔn)備しておく人だけに殘しておくべきだ。危険だけを見てはいけないし、飛行機(jī)も見なければならない」と話しています。今回の疫病がもたらした在庫、物流、コールドチェーンなどの需要と、危機(jī)の都市発展と顧客ニーズの変化を発見し、深く理解することは、未來の競爭力を育成する重要な出発點(diǎn)である。

「萬科で30年間働いてきました。93、94年のマクロコントロールを経験しました。98年のアジア危機(jī)、03年の新型肺炎、08年の國際金融危機(jī)、多くの教訓(xùn)と経験があり、毎回危機(jī)後に発展の機(jī)會(huì)を得られます。」郁亮は言った。

今回の疫病を平穏に過ごすには、勇気と責(zé)任、免疫力、そして早めの準(zhǔn)備が必要だと述べました。強(qiáng)い免疫力と健康基盤が、企業(yè)の危機(jī)を乗り切る手助けになります。

華泰証券によると、萬科は土地を買いだめしないで、土地の貯蔵は2.7年周期で販売できます。主流の不動(dòng)産企業(yè)の中では一番短いです。これによって、利息のレバレッジ率が低く、無利息レバレッジの操作能力が強(qiáng)く、近年権益の拡張レベルは逆サイクルの特徴が現(xiàn)れます。

中泰証券は、今回の疫病の影響で、萬科は業(yè)界最低のレバレッジレベルを維持しています。最高の在庫回転率、最高の管理チーム、または逆成長を?qū)g現(xiàn)します。

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