不動産企業(yè)の2020目標(biāo)のスピード増加は、集団で安全と利益を最大の追求に減速させる。

2020を再起動できれば、大多數(shù)の不動産企業(yè)の販売目標(biāo)は今のように保守的ではないはずです。

過去3月の業(yè)績會では、下振れの市場と不確定な疫病に直面し、恒大などごく少數(shù)の不動産企業(yè)を除いて、主流の不動産企業(yè)は今年の販売目標(biāo)を次々と下方修正し、成長率は10%、5%以內(nèi)に減少しました。さらに、ある不動産企業(yè)の目標(biāo)は負(fù)の成長を遂げた。

中國の不動産市場は4年以上の大牛市を経験した後、実は2018年4月期から調(diào)整期に入りました。基準(zhǔn)とされていた高回転と規(guī)模競爭は、住宅企業(yè)のサブポジションに置かれています。

スピードとM&Aの王、融創(chuàng)取締役局の孫宏斌主席も「販売規(guī)模の成長は將來重點ではなく、利益と品質(zhì)が第一位です」と話しています。

事実、利益はまだ先かもしれません。安全は今一番重要なことです。不動産企業(yè)のキャッシュフローに影響を與える重要な販売と返済は、2月と3月に一時停止ボタンを押した。また今年は債務(wù)返済のピーク年であり、一部の不動産企業(yè)は2008年以來最悪の危機に直面している。

もっと長い視點から、販売市場が16兆円ぐらいの天井に達(dá)すると、規(guī)模が遅くなるのはすべての住宅企業(yè)の宿命です。どのように多元化の転換を試み、収益モデルを転換し、経営品質(zhì)を向上させるかが、不動産の下半期の競爭の核心である。

2020年は、新たな転機となる運命です。

蛇口たちの集団降下速度

疫病の影響で、2020年には不動産企業(yè)の進(jìn)撃のペースが鈍化し、業(yè)績発表では例年よりも慎重になり、目標(biāo)販売の伸びが大幅に鈍化するのが常となっています。

2年前の高成長率の不動産企業(yè)はまず足を緩めて、中國を開拓することを例にして、今年の販売目標(biāo)は2019年の売上高より7.8%だけ上昇しました。その前の數(shù)年、融創(chuàng)は有名な高成長不動産企業(yè)で、過去數(shù)年の成長率はすべて20%以上になりました。

もともと堅実な不動産企業(yè)ももっと慎重になりました。華潤の土地購入については、2020年は一貫して著実な運営を維持し、販売目標(biāo)は2620億元で、前年同期比8%増加し、龍湖の販売目標(biāo)は2600億元に設(shè)定され、2019年の2425億元の売上高より7.2%増加すると明らかにした。

多くの不動産企業(yè)は今年の販売目標(biāo)は去年とほぼ同じで、富力、雅居楽、時代中國などの不動産企業(yè)は今年の販売目標(biāo)の伸びは2%から5%しかないと表明しています。

全體的に見ると、主流の不動産企業(yè)の目標(biāo)成長率はほぼ10%前後で、2019年よりさらに減速し、しかも2019年通期の業(yè)績は前年同期比の伸び率を下回っている。

さらに不動産企業(yè)の目標(biāo)は負(fù)の成長を遂げた。新城ホールディングスが定めた目標(biāo)はさらに「保守」で、王暁松會長は「疫病の影響を考慮して、2020年の販売目標(biāo)を慎重に2500億元とし、昨年の2708億元の売上高より7.7%減少した」と述べました。

大手不動産企業(yè)の中で碧桂園と萬科は今年の販売目標(biāo)を発表していませんが、恒大が発表した2020年の販売実績目標(biāo)は6500億元で、実際の伸び目標(biāo)も8.0%にとどまっています。

楽観者もいる。販売目標(biāo)の伸び幅が大きい不動産企業(yè)は、例えば緑城、金茂、世茂などですが、2020年の販売目標(biāo)の伸びは20%から25%にすぎず、いずれも2、3年前の伸び率より低いです。

一方、多くの不動産企業(yè)は、四半期の業(yè)績の前年同期比の減少による通年販売への影響は相対的に限られていると述べた。しかし、現(xiàn)在の市場の不確実性が蓄積され、不動産企業(yè)がよりよく生きていくためには、業(yè)界の成長率が鈍化し、2020年の目標(biāo)成長率の低下も合理的な見通しの中にある必要があります。

これによると、2020年第1四半期において、トップ100の不動産企業(yè)の全口徑販売実績の規(guī)模は同20.8%近く減少した。

將來を展望して、國內(nèi)の疫病狀況が次第にコントロールされ、秩序よく再生産され、第二四半期の不動産市場は引き続き回復(fù)し、需給の減少幅がさらに縮小される見込みです。しかし、海外の疫病狀況は異常に厳しく、金融危機の下で海外経済の下達(dá)圧力が高まりつつあり、中國経済の共鳴が低下すると伝えられています。第二四半期の不動産市場は依然として楽観を許さないで、不動産開発投資などの各業(yè)界指標(biāo)は比較的に下がり道を抜け出すのが難しいです。

億翰のシンクタンクによると、規(guī)模の不動産企業(yè)の一貫性は業(yè)績の伸び目標(biāo)を低くし、意識的な育成市場は企業(yè)の業(yè)績の伸びに対する受容度と適応性を緩め、しかも慎重な目標(biāo)は企業(yè)によりコントロールでき、順調(diào)に実現(xiàn)する可能性もより高く、売上高の助けの下で、多くまたは上限を超えて目標(biāo)を達(dá)成することができる。

安全上の利益

住宅企業(yè)たちの今年の目標(biāo)から見ると、緑城のように規(guī)模の成長を求める意欲がある「勇士」を除いて、大多數(shù)の住宅企業(yè)はやはり余剰食糧を握って、歩みを遅くすることに希望を寄せています。

頭の中で「生き殘って」もスローガンではなく、巨頭たちはすでに「生きていく」ために準(zhǔn)備をしており、純負(fù)債率を低位に抑えることに力を入れています。

中央企業(yè)と中國資本の背景にある不動産企業(yè)の態(tài)度が際立っている。2019年末までに華潤の土地負(fù)債総額は5286.35億元で、純負(fù)債率は30.3%しかなくて、甚だしきに至っては中海と萬科より低くて、業(yè)界內(nèi)の負(fù)債率の最も低い不動産企業(yè)になります。中海の純負(fù)債率は33.7%で、萬科は33.9%です。

この3社を除いて、多くの不動産企業(yè)の負(fù)債率は業(yè)界の下位にあります。碧桂園の純負(fù)債率は46.3%、龍湖の純負(fù)債率は51.0%と、いずれも低い水準(zhǔn)にある。

先導(dǎo)住宅企業(yè)としての恒大和融創(chuàng)及び富力、佳兆業(yè)などの長年の純負(fù)債率が高い不動産企業(yè)は、純負(fù)債率はいずれも150%以上であり、依然として大きな減少空間がある。

このため、これらの會社はいずれも業(yè)績會で負(fù)債率の削減を目標(biāo)に掲げています。恒大は更に「高成長、規(guī)模制御、負(fù)債降下」の経営戦略を全面的に実施する。

21世紀(jì)の経済報道によると、今年は不動産企業(yè)たちが現(xiàn)金の短債よりもこの指標(biāo)に注目している。2019年末までに、龍湖の現(xiàn)金短債比は4.38で、業(yè)界內(nèi)の高い水準(zhǔn)を維持しています。中海現(xiàn)金短債は約3.0%で、華潤の現(xiàn)金短債比も3.0%で、いずれも業(yè)界の高い水準(zhǔn)にあります。

ビッグスリーの中で、碧桂園の現(xiàn)金の短い債務(wù)は2.3倍で、萬科は1.77で、表現(xiàn)はすべて優(yōu)れています。

他の2つの家のこのデータは明らかに懸念されています。2019年12月末までに、一家の1年間の満期債務(wù)は3721億元で、同期現(xiàn)金及び等価物は150.56億元で、現(xiàn)金は短期負(fù)債をカバーしにくいです。もう一つの一家の1年間の満期借入は1357.3億元で、期末現(xiàn)金は1257.3億元で、短期借入の93%に相當(dāng)します。制限資金を除去すると、その比率は57.3%まで下がります。

上記の不動産企業(yè)は、融資を通じて、売上の回復(fù)、資産の売卻などの様々な方式を加速し、負(fù)債率を低減し、短債を減少させると表明しました。

安全の基礎(chǔ)の上で、不動産企業(yè)は更にどのように経営の品質(zhì)と収益のレベルを昇格させることを重視します。

孫宏斌は初めて、融創(chuàng)はより良い利潤管理を核心とする発展の新たな段階に入ったと提出しました。販売順位を求めず、利潤、品質(zhì)の面でより良い順位を望んでいます。

世茂の今年の審査システムも一緒に変更されました。許世壇は業(yè)績會で、今年の審査でチームに與えたボーナスは権益後の核心利益によって計算したもので、つまりいくら稼いで、グループはいくらのボーナスを與えますか？この検定では、レバレッジを使って大きな売上高を上げるのは無駄で、ボーナスが減ります。