土地市場の暖かさ：頭部の不動産企業(yè)の順位が微妙に変化している。

地蔵、コスト、脫化率は今年の住宅企業(yè)の順位に影響します。

4月1日、新城は32億元で蘇州の二つの土地を増加しました。同じ日、新城は天津浜海の2.7萬平方メートルの宅地競売にも參加しましたが、取れませんでした。先日、新城業(yè)績オンライン発表會で、王暁松社長は「新城は規(guī)模を縮小しないが、順位を求めるために規(guī)模を押し上げることはない」と述べました。彼は、未來の新城はランクさえすれば業(yè)界の第10位ぐらいを維持しますと指摘しています。

王暁松のこの言論は根拠があったので、前の2年の新城の通年の販売規(guī)模は業(yè)界の第8にしっかりと位置しますけれども、しかし今年の第1四半期に、新城はベストテンを落として、ある第三者の公布のランキングの上で第13位にランクします。

龍湖の販売規(guī)模も第一四半期に明らかに下落しています。首席の不動産企業(yè)の販売の伸び率が落ちるのは大體の確率のことです。業(yè)界のシャッフルが続いており、土地市場の爭奪も目立っている。4月3日に杭州の主な都市區(qū)は8つの土地を譲って、総譲渡面積は234ムーで、総建築面積は30.6萬平方メートルで、総原価は54億元で、最終的に取引総額は64億元を超えます。栄安、建設(shè)、発展などは皆切りました。外來の不動産企業(yè)は杭州市場の見通しに対して楽観的であることを維持しました。

土寫真市場の暖かさの背後には、商品室の販売の高まりがあります。グラムの瑞データによると、3月末までに、深セン、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、スワトウなどの都市の商品不動産取引量は持続的に回復(fù)し、出來高は2019年第4四半期の平均水準(zhǔn)を超えた。

同政策研究院の報告によると、2020年の市場規(guī)模の低下により、一部の企業(yè)の投資戦略が変化し、特に持分比率の開始戦略的調(diào)整が、未來の企業(yè)戦略の実現(xiàn)に協(xié)力する。

一つの背景には、対沖の発生による経済の下振れに対して、グローバル通貨の新たな量的緩和がある。

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首先の不動産企業(yè)は土地を持つのがより効果と利益を重視する。

経済の大きな環(huán)境の変化に対応するため、大部分の不動産企業(yè)は保守的な販売目標(biāo)を掲げており、販売の伸びは70%前後を維持している。

過去數(shù)年間の不動産市場を振り返ってみると、2015年下半期には不動産市場が上り周期に入り、2026-2017年には第二線都市不動産市場が全面的に上り、2018年には第三線都市が変動し始めた。同時に、百強の不動産企業(yè)の販売金額の権益は2016年の85%、2018年の80%から2019年の75%ぐらいまでさらに下がり、3年連続で減少していることを見ました。

市場周期の上りと権益金額の下落によって、不動産企業(yè)の「全口徑」の販売金額が大幅に上昇した。同時に、不動産企業(yè)もこのような市場周期でいい規(guī)模の配當(dāng)を受けることができる。住宅企業(yè)は「協(xié)力開発」「小株の操り」「代理建設(shè)」などの方式で急速に規(guī)模拡大を行っている。

同政策グループの首席アナリスト、張雄雄氏は、不動産企業(yè)が2020年に投資して地上に持ち、いくつかの優(yōu)れた土地は権益の割合を必然的に引き上げ、「協(xié)力開発」の空間をコントロールして、利益の空間を向上させると考えている。現(xiàn)在の市場の特徴と企業(yè)戦略の全體的な表現(xiàn)から見ると、大部分のブランドの不動産企業(yè)は市場の基本的な面で正しい第二線都市に回帰しています。そのため、第二線都市の優(yōu)良な地塊の投資権益は必然的に上昇します。

「2020年通期の予想から、不動産市場と不動産企業(yè)の取引量が同時に10%下落した場合、不動産企業(yè)にとって唯一できることは、できるだけ規(guī)模を維持すると同時に、2020-2022年の將來市場の安定した上り周期で収益を増加させること、すなわち増益である。例えば、萬科、新城を代表とする不動産企業(yè)は利益をより重視し始めました。中梁を代表とする比較的急進的な不動産企業(yè)も內(nèi)功の修練を始め、成長速度も鈍化し始めました。張雄大は言いました。

? ? 頭の住宅企業(yè)は將來の市場の周期的な動向については、企業(yè)規(guī)模化の訴求と違って、持分の変化を招くことが予想されます。例えば、市場の下振れ周期においては、持分の割合は適度に低くなります。収益の総量から見ても、総量の増加を維持します。

市場の周期的な傾向がよくなると、権益比率の低下は「増収増益なし」の狀況が発生し、これも萬科、新城など未來において、効果と利益を重視する主要な原因である。龍湖は「持分比率」のコントロールが優(yōu)れている達人で、例えば龍湖はずっと投資の持分比率を70%ぐらいにコントロールしています。龍湖財報によると、2018年に龍湖は91枚の新土地、権益地価は730億元を獲得しました。権益建設(shè)面は1400萬平方メートルに近く、権益比率は7割近くです。2019年末までに、龍湖の土地備蓄は合計6814萬平方メートルで、権益面積は4742萬平方メートルで、権益比率は69.59%で、基本的に70%ぐらいの割合を維持しています。

龍湖が70%を維持しているのは、龍湖の規(guī)模がTOP 10の不動産企業(yè)に入ったからです。この段階で増収と増収が必要です。規(guī)模の経済ではなく、規(guī)模の経済が必要です。対照的に、一部のトップ20の不動産企業(yè)も、例えば旭輝、旭輝の財政報告のデータによると、2019年に旭輝の新たな土地貯蓄権益比率は65%で、旭輝の今後の土地購入権益は68%から70%になると予想されています。今後3年間の販売権益も次第に向上し、2020年には60%、2021年には65%、2022年には70%になる。旭輝の権益比率は60%から次第に向上しています。これは旭輝の一方では依然として規(guī)模化の訴求がありますが、今後3年間で利潤や利益に対する要求がますます高くなります。

中小企業(yè)は依然として拡大している。

一部の中小企業(yè)はまだ規(guī)模化が進んでいる。

最近の土地市場は、大企業(yè)だけでなく、中小企業(yè)も進出しています。これまでの3月27日に、紹興は土地を譲られました。撮影前には22軒の開発者が申し込んでいました。緑城、中海、投資家、保利などが含まれています。

? ? ? 現(xiàn)在の市場の下振れや安定期においても、將來の規(guī)模化に対する訴求の見方が違ってきます。例えば、一部で引き続き規(guī)模化が続く中小企業(yè)の投資持分比率はまだ低い水準(zhǔn)に維持される見込みです。つまり、今後3年間でこれらの企業(yè)は投資において「協(xié)力して土地を持つ」方式が依然として普遍的であり、グループ全體の投資の持分比率は依然として4割以下の水準(zhǔn)に維持されるということです。

業(yè)界集中度は急速に増加しており、大規(guī)模な不動産企業(yè)に比べて規(guī)模の拡大と利益の空間を調(diào)整しており、中小企業(yè)は先に規(guī)模を押し上げるしかなく、買収合併されるリスクを減らすことができない。現(xiàn)在は2～3年の規(guī)模化の「窓口期間」を迎えており、現(xiàn)在一部の不動産會社が資本化に対する考慮事項を理解するのは難しくないです。例えば、最近の弘陽不動産、上坤不動産はそれぞれ港交所に投資説明書を提出しています。

すでに公開された財務(wù)情報のデータから見ると、上坤不動産の上場需要は目前に迫っています。募集書によると、2019年に坤の不動産収入は75億元で、長江デルタ、珠江デルタ地區(qū)に集中して、全國で43のプロジェクトがあります。克而瑞2019年の不動産企業(yè)200のデータによると、上坤不動産の全口徑売上高は271.8億円で91位、持分売上高は155.9億円で、114位となっています。

ここ二年ほど香港に上場した中小企業(yè)に比べて、プロジェクトが少ないのは上坤不動産の弱冠です。2018年、上坤の不動産収益は同42.7%下落したが、2019年には再び同10%上昇した。これはプロジェクトの主な配置が長江デルタ、特に上海での結(jié)果です。2020年2月29日までに、上坤不動産は総建築面積の70%を超えて長江デルタ経済區(qū)に位置し、2017年、2018年及び2019年までに、不動産販売収入はそれぞれ100%と100%と60.8%の上海からの不動産プロジェクトがあります。

上坤不動産のような中小企業(yè)の地上げ需要は相対的に切実です。3月以來、不動産企業(yè)の融資ルートが大幅に増加し、資金面も改善されました。各地は土地の供給と取引において積極的に保障とサービスを提供しています。地塊の紹介を強化し、地塊開発の最適化要求を調(diào)整するなど、多額の利益と刺激を受けて、地拍市場の回復(fù)が迅速であります。