遠洋グループ「南移」：大灣區の舊改革プロジェクトを全面的に配置し、解放期に入る。

北方と央企業の遺伝子を持つ遠洋グループは、華南不動産市場に進出してもう15年になりました。珠江三角洲を開拓した最初の地方企業の一つです。

15年來、中山からスタートして、深セン、広州、中山の3大支點に頼って、遠洋はすでに全面的に大灣區を配置して、プロジェクトを獲得して40ぐらいに達して、その中の50%以上は古い改革です。

2020年に入り、遠洋グループは「南移西拓」戦略を打ち出し、広東港澳大灣區をより重要な位置に置きました。華南チームの長年の努力も収穫を迎えました。

周知のように、広東港澳大灣區はすでに不動産企業の兵家の爭奪の地となりました。ここは不動産企業の販売する「穀物倉庫」だけではなく、彼らの多元化した運営の試験場です。遠洋も例外ではなく、多くの古い改造プロジェクトの中には、多くの保有型不動産が含まれています。

遠洋グループ総裁補佐兼華南地區総経理の趙建軍氏によると、華南地區のグループでの利益貢獻はすでに3分の1に達しており、將來の販売シェアもこの比率を上回ることになるという。

將來の不動産市場について、趙建軍は最近の規制政策は市場の安定に役立つと考えています。不動産市場の製造業の屬性はすでに明らかになりました。將來は管理能力の高い不動産企業だけが勝つことができます。

北方の不動産企業の「華南経」

中山さんは遠洋から華南に進出する最初のゴールです。2005年に、趙建軍とチームは大本営の北京を離れて、第二線都市の中山に來て、政府の代行建設から、200萬平方メートルの遠洋城を開発するまで、中山ひいては華南で口コミを得る第一號の北方開発會社になります。

五年後、遠洋は深センに入り、龍崗にある南聯小學校の舊改プロジェクトを買収し、大型都市総合體――遠洋新幹線を建設しました。

もう一つの五年後、遠洋は広州に入ります。ここまで中山、深セン、広州を三大支點として、佛山、東莞、珠海、江門、恵州などの都市に進出しました。

2017年前後、遠洋は福建市場を開拓し、漳州、廈門、福州、竜巖などの主要都市に進出しました。海南は早くも2010年前後に進出し、15年の発展を経て、遠洋の華南地區の配置がすでに原形を現しました。

しかし、中國の不動産の発祥地として、深センと大灣區は多くの先導的な不動産企業の大本営であり、外來の不動産企業はその土地を持つべきであり、非常に困難である。

これに対して趙建軍は、灣區はすべての開発者の重點であり、入札やオークションの競爭が激しく、遠洋もいくつか參加しましたが、投資基準を守っています。遠洋は灣區の資源を獲得して、古いものを主力に変えて、撮影して掛かって補充をするのです。

彼は、深センは現在、土地の供給源の多くは、古い変更は、市場特性のパフォーマンスのいくつかの側面で：まず、安全性が高く、市場の販売狀況は一般的に安定していますが、政策は変化していますが、まだ全國の優良市場です。キャッシュ?フロー

現在、深圳で舊改革を行う市場の主體は大體四つの種類に分けられています。一つは市場競爭力の強い央企業で、華潤、華僑城、遠洋、外資誘致などです。二つ目は深圳の地元の國有企業で、例えば地下鉄グループ、深業です。

中央企業の背景と以前から始まった古い改革経験によって、遠洋は多元化の協力方式を通じて、現在すでに華南で多くの古い改革プロジェクトを獲得して、半分以上を占めています。

これらのプロジェクトは中央企業と協力しています。例えば、招商、保利、華潤などがあります。また、大規模な民間企業と協力して、例えば旭輝、卓越、中南などもあります。

その中で、遠洋の濱海ビルと遠洋の天著は、下半期に顔を出す予定です。これは今年華南事業部の重要な発展プロジェクトです。

プロジェクトの財務指標に対する要求について、趙建軍は投資は動的指標と靜的指標の組み合わせであり、靜的指標は粗利益と純利であり、動態的指標はIRRであると述べた。

現在、華南地區はすでにグループの主力チームで、利益は三分の一を超えています。販売絶対額は毎年増加しています。

精密化管理時代

広東港澳大灣區の重要性は突出しており、遠洋グループの今年の「南移西拓」戦略からもわかる。

2020年、遠洋は區域構造を再調整し、三大業務プレート配置に基づいて、四つの開発事業部を基礎に、華中、華西事業部を新たに増加した。華中事業部は武漢、長沙、南昌、鄭州を含み、華西は成都、重慶、西安、貴陽、南寧、昆明を含む。

"南進"は長江デルタと珠江デルタの2つの地域の拡張を指し、"西拓"は武漢経済圏、重慶経済圏を発展方向とします。

遠洋関係の擔當者によると、新戦略はまず、基本盤を安定させ、維持するために、北京、天津では短期的に大量の土地備蓄があり、引き続き堅持し、二番目に地域の深耕を行う。

その上、遠洋全體の戦略方向は投資開発を主業とし、関連業務を展開する総合的な実業會社です。

その中で、販売型住宅、商業は未來の業務の主力で、これは國內の國際市場に対する判斷に基づいて、未來の15兆の不動産市場はまだ機會があります。

不動産の開発運営はもっと多いということは商業とオフィスビルを指します。遠洋ビルと頤堤港のような総合體を含んでいます。他にも産業協力と顧客サービス業務を含みます。不動産管理、養老、遠洋資本などの産業を含んでいます。

非開発業務の発展方向に対して、一つは獨立して発展することを望んで、また一つの主要な事業になる機會があります。第二に、それが発展し、資源の獲得に協力し、能力を向上させることを望みます。

趙建軍は、現在の遠洋は華南で運営されているプロジェクトがまだ少ないので、販売を主として、將來も早くいくつかのプロジェクトを持って運営したいです。これは適當な土地を選ぶ必要があります。

事実、不動産業界全體が総合開発運営コースに転向しています。萬科は広信の資産パッケージを持っています。中海は590億元の舊ビックマックプロジェクトを引き継いでいます。それらは住宅販売収入以外に、運営能力と新しい収益エンジンを獲得したいです。

2019年度萬科株主総會において、萬科理事會の郁亮主席は、不動産業界が盛んになっている時代は遠くなりつつあり、業界発展の決定的な要素は土地配當から金融配當まで、管理配當金時代に來て、製造業に學ぶべきで、精密化管理を重視すると表明しました。

この點は趙建軍と期せずして一致しています。彼の見たところ、不動産には二つの特徴があり、一方では金融屬性であり、市場はレバレッジ、リスク、収益、投資といういくつかの要因を重點的に考慮する必要があります。この二つの面がよく結びついている企業だけが、本當に生き殘れます。

趙建軍は、未來、誰が管理の上で努力することを願って、誰が事を成し遂げる確率が高くて、逆に急進的で、突進して事をして、あるいは內部管理が一定の條件を達成していない時事をして、失敗する確率は増大しますと言います。

大多數の央企業、國有企業の背景の開発者と類似して、遠洋も穏健な運営の理念です。趙建軍は、現在の市場では、いくつかの企業の生存は非常に困難で、過往の騒動と突進はいずれも巨大な后遺癥を持ってきて、成功は穏健な基礎の上で持続可能な発展を追求するのですと思っています。

下半期の不動産市場を展望して、趙建軍は全國の政策はきっと安定を主として、安定した予想を形成して、これはみんなに対してすべてよい事ですと思っています。しかし、都市間に分化があり、遠洋は主力都市にしっかり投資し、主力都市ほど安全で、エネルギーが小さい都市ほど、かえってリスクが大きい。

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