林中：サイクルを超えて、旭輝の変化と変化は変わらないです。

最近上海の土地市場(chǎng)は熱いです。再生産が順調(diào)に進(jìn)められ、今年上半期には上海の土地譲渡金が千億元を突破しました。

この波の中で、各陣営の不動(dòng)産企業(yè)は上海進(jìn)出に大きな興味を示しています。萬(wàn)科、中海、保利などの首先の不動(dòng)産企業(yè)を除いて、旭輝、新城、招商、金地、陽(yáng)光城、萬(wàn)達(dá)、正栄などの不動(dòng)産企業(yè)も全部逮捕されました。

8月上旬、旭輝ホールディングス（00884.5 HK、略して「旭輝」）は手を繋いで手紙を溶かして、七寶鎮(zhèn)古美北コミュニティの宅地に位置しています。プレミアム率は40.55%で、総額は45.23億円で、不動(dòng)産価格は5.48萬(wàn)元/平方メートルです。

8月8日、旭輝董事局の林中會(huì)長(zhǎng)はボアオ?21世紀(jì)不動(dòng)産フォーラムの第20回年次総會(huì)に參加しました。21世紀(jì)の経済報(bào)道記者のインタビューを受けた時(shí)、林中さんは今はいわゆる窓口期間がないと指摘しました。

旭輝ホールディングス取締役會(huì)長(zhǎng)の林中。資料図

記者は、現(xiàn)在の北京、上海などの第一線の都市の地塊の総価格が高くなるという前提の下で、資金圧力を分散させるために、大部分の20強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)は協(xié)力して土地を持つ傾向があり、基本的には、開(kāi)発者は高い総価格の地塊を協(xié)力方式を取り、低価格の土地は自分で開(kāi)発する。

この中には旭輝も含まれています。北京、上海の將來(lái)の傾向はいくつかの不動(dòng)産企業(yè)グループの財(cái)団モデルが撮影したものです。林の中で、旭輝は現(xiàn)在土地を持つ割合が一つあります。その年の売り上げの50%の商品価値を持つ土地です。公開(kāi)資料によると、旭輝は7月に杭州、南京、蘇州及び西部の長(zhǎng)期深耕都市で引き続き8つの地塊を取得した。

不動(dòng)産の窓口がなくなります。

各市場(chǎng)の段階では企業(yè)のカーブがあります。林氏は、不動(dòng)産業(yè)界はすでに高度成長(zhǎng)期を過(guò)ぎており、いわゆるウインドウ期間はすでになく、実際には業(yè)界全體が2018年から安定成長(zhǎng)期に入っていると考えている。企業(yè)のカーブが車を追い越して直面する挑戦とリスクは高度成長(zhǎng)期よりずっと大きいです。「不動(dòng)産業(yè)界は成り行きに任せることを要求すれば、半分は功を奏することができます。逆は功半ばです」。

林の中から見(jiàn)れば、今後20年間中國(guó)の不動(dòng)産業(yè)界は依然として良好に向かっています。不動(dòng)産企業(yè)は微利精密化の時(shí)代に新たな品質(zhì)の成長(zhǎng)モデルを探しています。將來(lái)業(yè)界の多くの規(guī)則が変わり、企業(yè)は再び適応する必要があります。ダークホースになる企業(yè)は、前の20年より難度と挑戦が大きいはずです。

そのため、林中は安定成長(zhǎng)期に「人を追いかけるのは簡(jiǎn)単ではない。他の人があなたを追いかけるのも難しい」という現(xiàn)象があります。

ゴビの行軍のように、彼が500歩前にいるのを見(jiàn)ましたが、彼を追いかけるには長(zhǎng)い時(shí)間がかかります。みんなのスピードが似ていますので、距離が長(zhǎng)くかかります。スピードが同じなら、距離は永遠(yuǎn)です。」林の中では、不動(dòng)産企業(yè)は今後20年の成熟期に入り、直面する業(yè)界の構(gòu)造は現(xiàn)在の家電業(yè)界と同じで、比較的安定した構(gòu)造であると考えています。しかし、彼は今後20年間、不動(dòng)産企業(yè)はまだチャンスがあると信じています。この業(yè)界のチャンスをよく把握するために、運(yùn)営効率を向上させなければなりません。

だから、林の中では、一つの企業(yè)はバランスをよく経営する手段を必要とします。利潤(rùn)が低すぎるとだめです。一部の企業(yè)は規(guī)模を押し詰めるためにむしろ?yè)pをしても販売します。これは資本を消耗しています。最終的には人の損失が発生します。「バランス術(shù)をしっかりと行い、企業(yè)ごとに段階によって戦略が異なり、それぞれの目標(biāo)に応じてバランス術(shù)を制定します。」林さんは言います。

穏やかな期間で、旭輝高品質(zhì)の成長(zhǎng)の前提は、制品とサービスをよりよくすることです。経営レバレッジを向上させ、財(cái)務(wù)レバレッジを低減させ、経営効率を向上させると同時(shí)に、財(cái)務(wù)レバレッジを向上させることができず、権益を向上させると同時(shí)に、提攜レバレッジを少し減らし、経営レバレッジを通じてレバレッジを安定的に投資することができると林氏は明らかにした。変わらないのは文化で、変化のは組織、構(gòu)造と管理で、続いて効率と活力を持ってきます。

旭輝の四大テコバランス術(shù)

中型不動(dòng)産企業(yè)の代表として、旭輝は成長(zhǎng)の方法論を講じる。発表された7月末までに営業(yè)データを?qū)彇摔筏皮い胜い长趣椤⒔衲辘?ヶ月前に、旭輝の累計(jì)契約販売金額は1027.2億元で、このデータは2019年とほぼ同じだ。経営効率を高めるために、旭輝は財(cái)務(wù)レバレッジ、提攜レバレッジ、投資レバレッジ、経営レバレッジのバランス術(shù)を設(shè)定しました。

「財(cái)務(wù)レバレッジを十分に活用している會(huì)社もあります。でも旭輝がもっと多いのは、いくつかのレバーのバランスを通して、著実に発展していくことです。」林の中で指摘して、安定成長(zhǎng)期の中で逆勢(shì)して比較的に難しくて、國(guó)家がてこに下がるため、負(fù)債を減らして、企業(yè)がてこをプラスするのは難しくて、そんなに多くのツールと機(jī)會(huì)がありません。

逆に旭輝はこの二年間、特に2019年の業(yè)績(jī)の伸びが速く、主に四つのてこのバランスが取れています。成長(zhǎng)しないと滅びます。しかし、林の中でも、成長(zhǎng)する時(shí)は規(guī)模、利潤(rùn)、リスクのバランスを考慮しなければならないと強(qiáng)調(diào)しています。

林の中で、成長(zhǎng)の過(guò)程で、規(guī)模、利益とリスクのバランスをどうやって作るかが重要だと思っています。例えば、時(shí)には企業(yè)が利潤(rùn)を少し低くして、規(guī)模が上がりやすくなります。企業(yè)が主導(dǎo)的に住宅価格を低くすることができます。さらに、企業(yè)の成長(zhǎng)速度が速く、現(xiàn)金の流動(dòng)性が強(qiáng)く、資産の流通性が高く、返済期間が短く、負(fù)債率がやや高いのは安全であると分析した。回転が遅いと、香港の大手企業(yè)が不動(dòng)産を借りれば、これらの企業(yè)の純負(fù)債率はやや低いという。

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