蛇口不動産企業の純利益成長率が減速し、転換して深水區に入る。

數字は話せます。市場の下振れ、コストの高い企業であろうと、疫病の影響であろうと、結局は財政報告に反映されます。

8月に集中的に爐を出た中報によると、上半期の主要住宅企業の売上高と純利益の伸びは一般的に鈍化し、ひいては下落している。

この狀態はしばらくの間、持続するかもしれません。

在房の不動産の後半、伝統的な業務収入が鈍化し、住宅企業の転換が深水區に入り、新しい業務が徐々に力を発揮している。中報期間中に、萬科は初めて家賃収入を披露しました。長期賃貸マンション、商業、物流などの新業務を含めて、龍湖、華潤、中海の賃貸収入もレポートに反映されて、モデルチェンジの効果はすでに現れました。

運営、賃貸収入によるキャッシュフローモデルの下で、不動産企業は次々と新たな業務を分割して上場し、新たな収入と利益の増加點を求めています。

利潤が落ちる

上半期に數軒の先導住宅企業の売上高と純利益が両方とも下落した。財務諸表によると、上半期の華潤の土地購入の営業収入は448.69億元で、同2.14%下落し、純利益は115.42億元で、同9.3%減少した。富力営業収入は同4.63%から335.91億元まで減少し、純利益は5.86%から37.92億元まで減少した。碧桂園の営収と純利益も減少した。

一部の不動産企業は純利益だけが下落した。例えば中海、緑地の場合、純利益はそれぞれ205.27億元、80.20億元で、それぞれ3.74%と10.76%減少します。

恒大は収益警告を発表した。8月16日、恒大公告によると、上半期に記録されたコア業務の純利益と純利益はそれぞれ同37%、46%減少する見込みだ。

融創、保利、緑地などの他の先導住宅企業は、営収や純利益が直接下落していませんが、増速も往年に及ばず、減速しています。

中報によると、純利益は109.59億元で、同6.54%伸び、2019年上半期に比べて55.16ポイント大きく減少した。保利発展は純利益101.24億元を実現し、前年同期比1.70%増加した。2019年中のこのデータは53.27%で、成長率は大幅に減少した。

萬科のように穏健で、龍湖も例外ではない。上半期の萬科の純利益は125.08億元で、同期比5.62%増加しましたが、2019年上半期の29.79%に比べても明らかに減少しました。上半期の龍湖の純利益は63.39億元で、同0.46%増加し、成長率は15.75%下落しました。

2019年通期の純利益の伸びが鈍化しているのに対し、上記の不動産企業の上半期の純利益の表現は2019年にも及ばない。

どうして不動産企業の収益水準は往年に及ばないですか？碧桂園首席財務責任者の伍碧君は、上半期の利益低下は納期遅延、二年前の価格の高さと関係があると考えています。

伍碧君によると、2020年は疫病のため、2ヶ月間の著工停止狀態にあり、引き渡し量は同時期に下落した。また、土地市場は2017年末、2018年が比較的熱いです。その間に買った地塊の価格はより高いです。今から建物に引き渡して、粗利率を低くして、利潤が予想以上に低いです。

萬科董事秘書の朱旭も地価の高い企業に言及しました。彼女は、地場販売比がますます高くなっているということは、財政報告において、不動産企業の決算と利益に大きな影響を與えているということです。

恒大は公告の中で、上半期の利益が減少したのは、主に疫病の発生の影響を受けて、恒大が全國の販促活動を行ったためで、販売価格の減少、営業費用の上昇をもたらしたと述べました。

商業地産業者は疫病の影響も大きい。華潤買い地首席財務責任者の郭世清氏は、疫病の発生狀況が黒い白鳥が「投資不動産の評価増値の低下」を引き起こし、さらに純利益に影響を與えたとして、龍湖などの不動産企業も多くの商業不動産を持っているため、衝撃を受けた。

郭世清は疫病が好転するにつれて、投資不動産の評価値が通常に戻り、華潤の土地購入の通年の利益が上昇する見込みです。

また、さまざまな要因が重なって、多くの不動産企業の負債率が上昇し、資金チェーンの圧力が増大している。

中報によると、多くの不動産企業の純負債率が上昇している。緑地の純負債率は24.7%から180%に上昇し、央企業の保利発展の純負債率は約10ポイントから78.5%に上昇し、華潤の純負債率は15.6ポイントから45.9%に増加した。

中海、龍湖の純負債率はそれぞれ32.7%、51.4%で、1位と0.4ポイント上昇し、依然として業界下位にある。

しかし、多くの大手不動産企業の純負債率が低下しました。中報によると、萬科の純負債率は27.02%で、2019年末より6.85%下落し、緑城、金茂、旭輝の純負債率は66.1%、74%、63.2%となり、それぞれ2.9、5、5.3%下落した。

本來は純負債率が高い不動産企業も積極的にてこを下げる。融創の純負債率は149%で、23ポイントも大幅に減少しました。富力の純負債率は177%で、21.9ポイント低下しました。

利益の増加點を探しています。

業績會では、開発業務の収益水準が低下し、粗利益率の低下は避けられないとの見方が多い。

彼らができるのは転換を加速し、精密化管理、新業務に利潤を求めることです。

萬科は先導不動産企業の多元転換の一つの見本である。8月28日、萬科中報は初めて賃貸住宅業務、デパート（印刷力を含む）業務と倉庫物流業務の収入を披露しました。

その中で、賃貸住宅業務の収入は10.5億元で、デパート（非別表項目を含む）の賃貸料は30.5億元で、同0.3%伸びた。倉庫保管物流の賃貸料は8.3億元で、同36.9%伸びた。

6月末までに、萬科傘下の商業プロジェクト（印刷力を含む）の累計開業面積は836萬平方メートルで、同11.1%増加した。年間で、萬科物流倉庫の総面積は616萬平方メートルで、そのうち高標庫の開業は582萬平方メートルで、安定期のレンタル率は89.1%である。冷凍庫の開業は34萬平方メートルで、安定期の使用率は81.5%である。

新しいビジネスがまず収益に貢獻するのは不動産です。また、表の萬科不動産は業界內ではるかにリードしています。上半期の売上は67億元で、同26.8%伸びました。すでに発売された保稅不動産の上半期の営業収入は36.01億元で、同27.6%伸びました。

華潤の土地購入の住宅不動産管理面積は0.98億平方メートルで、商業不動産管理面積は0.14億平方メートルで、上半期はそれぞれ16.8億元と10.4億元の売上高を実現し、前年同期比9.3%と8.9%の伸びをみせた。

また、華潤、龍湖、中海、保利などの先導企業は上半期の営業収入も投資不動産賃貸料から來ています。華潤の投資不動産賃貸料収入は上半期に50億元近くに達しました。龍湖と中海の上半期の商業賃貸料収入も26.7億元と20.3億元に達しました。

これらの継続的現金収入をもたらす業務は、不動産企業の新資本化の起點となる。不動産のプレートのキャッシュフローが安定しているため、成長性は比較的確定的で、ここ2年は真っ先に分割上場の極めて優れた人になりました。

過去1年間だけで、18の不動産會社が上場しました。今年、不動産IPOは更に加速して、恒大、融創、華潤を含む複數の先導住宅企業の不動産は分割して上場するつもりです。

これまで、不動産大手4社のうち、萬科の不動産だけが殘っていますが、まだ上場計畫はありません。萬科最高経営責任者の王海武氏は、モデルチェンジの過程で不動産、商業、物流業務を分割して上場することを希望しているが、現在は明確な計畫がないという。

現在、重い資産の商業用不動産の上場は比較的に困難で、多くの不動産企業は將來中の一部の資産をREITsに包裝して上場することを考慮しています。

分割上場による利益は明らかである。融資以外に、華潤は土地を買って、分割上場は市場価値の規模を高めることができて、更に貸借対照表を強化して、新しい利潤の増加點を探し當てますと表しています。

サンシャインシティCFO呉建斌は、資本拡張は企業の永遠のテーマであり、サイクルを超えて、生命を延長する重要な要素でもあると考えています。ここ2年の不動産は資本化の風口を迎えています。このような機會はまだあります。不動産企業は競爭力を持続的に高めると同時に、関連の新しい業務を育成し、新インフラに投資し、資本化の風口を迎えるべきです。

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