無錫不動産市の新政「遺漏を補う」長江デルタは新しいコントロールを迎えてアップグレードします。

投機的な不動産投機を抑制し、政策の欠落を補うため、8月30日、江蘇省無錫市政府弁公室は「市不動産市場の安定と健康発展を促進するための通知」を発表しました。

今回発表された「通知」はさらに限定購入政策をエスカレートさせ、既存住宅の購入制限政策をもとに、離婚後2年以內に商品住宅を購入する夫婦の數を制限し、住宅の所有額は離婚前の家族が市內の範囲內に住宅のカバー數を持って計算することになった。合理的な住宅需要を満たすとともに、「偽離婚」による住宅購入資格の取得を防ぐ。

同時に、無錫新政は不動産取引の稅金內容、ローン政策などに対しても緊縮があります。また、學區住宅の概念を宣伝し、中古住宅の価格をつり上げる行為に厳しく打撃を與えます。

実際には、病後の長江デルタ地域では、杭州、上海、南京などの重點都市の不動産が率先して起動し、続いてこのいくつかの都市の周辺の寧波、南通、常州、徐州、無錫なども相次いで不動産市場、地市の人気があります。

これまでの8月26日、住宅と都市農村建設部（以下「住建部」という）は北京で一部の都市不動産工作會商會を開催し、都市主體の責任を確実に実施し、仕事の主導性を高め、地価安定、住宅価格安定、安定と予想目標の実現をタイムリーに行うよう要求しました。

注目すべきは、今回の會議には瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州など6つの都市も參加しました。その中で、常州は今年6月に中古の住宅価格の上昇幅が0.8%で全國第12位になりました。全省第3位で、南京、無錫を超えました。

長江デルタコントロールのアップグレード

無錫の限定購入アップグレードは、業界関係者から見れば予想されています。無錫の現地市場人士と業界分析機構を総合して、次の3つの原因があります。

まず、6月以來、無錫の土拍市場は何度も革新が高く、外來の不動産企業は無錫の土拍市場に進出しました。徳商、禹洲、大発などは初めて無錫に入りました。一つの事実は、ここ五年來、無錫の地価は徐々に上昇し、地価の上昇はますます速くなっています。2019年、無錫市の土地の供給総量は47906.73ムーで、譲渡金の総額は732.69億元で、同21.14%増加しました。2020年、無錫は住宅用地520ヘクタール（そのうち、商品住宅用地300ヘクタール）を譲渡し、50ヘクタールの商業用地を譲渡する計畫です。2020年度の一般住宅用地譲與面積は前年度より50ヘクタール以上増加する見込みです。

土地市場の放量は，不動産企業がうわさを聞いて動いている.6月初め、無錫河埒口プレートの地塊は、世界茂、抜群、建設発、中海、銀城、三盛、金科、保利など20社の開発者が申し込んで奪い合い、最終的に激戦の3時間、154ラウンドの競売価格を経て、三盛グループの18.52億元に競われ、不動産価格は19542元/平方米で、無錫地価記録を更新しました。

8月に無錫の土地市場は何が盛んですか？中小の不動産企業が都市圏の周辺都市における戦略配置の需要を除いて、無錫の不動産市場の大ヒット、住宅価格の上昇も後押ししました。7月以來、無錫新房、中古住宅の成約量は二重に上昇し、複數の不動産価格が上昇し、一部のプレートは不動産を売ることができない狀況が現れました。実際、無錫の家は供給不足の狀況が現れていません。2020年6月、無錫市の商品住宅の販売面積は481.44萬平方メートルで、前月比2.6%上昇して、平均6ヶ月の販売狀況によって、點検期間は11.35ヶ月で、前月より0.6ヶ月短縮します。

その次に、市場の圧力はとても大きくて、貸付けの政策はべつにゆったりしていません。M 2の加速度は11%の高位に戻り、2020年上半期の新規融資のイノベーションは高い。資金コストについては、2020年上半期に2回の利下げとなりました。データによると、2020年現在、実體金利（1年期間LPR）は累計30ベーシスポイントを4.15%から3.85%に引き下げ、不動産金利（5年期間LPR）は15ベーシスポイントを4.8%から4.65%に引き下げた。しかし、個人のクレジットカードは同期していません。今年の不動産市場の頭金比率、住宅ローンの基數は弱まっていません。特に「三つの赤い糸」政策が登場しました。今の市場上は信用から資金まで引き締める信號があります。無錫も例外ではありません。熱いお金はどこから來ますか？これは現在のレギュレータが注目している問題です。

最後に、資金が違反して住宅市場に流れ込むのはずっと監督管理の重點です。先日、証券監會は258社の不法出資プラットフォーム機構を集中的に公開しました。現在は熱いお金が株式市場や不動産市場に流入するのを防ぐためです。7月11日、中國銀保監會は6月23日に「銀行業保険業市場の混亂について、「振り返る」作業に関する通知を印刷した後、再び「一部の資金が不動産市場に不正に流入し、資産バブルを押し上げる」と警告しました。

無錫は単獨の例ではなく、全國に目を向けて、上海、杭州、深圳、成都のシングルディスクには超高い応募數と不動産源比が現れ、南京江北には大規模なダイヤルが出現しました。これらの高レベル都市の周辺都市も火をつけ始めた。無錫のコントロールアップグレードは長江デルタでは初めてです。無錫は政策に重點を置いてパッチを打つと業界関係者は指摘しています。

ある業界関係者は、このラウンドの長江デルタ一波二三線都市のコントロールがグレードアップし、市場の共通性も差別化されていると指摘しています。南通は主に都市のエネルギーレベルの上昇による投資熱の高まりで、販売の向上を促しました。去年の下半期から今年の上半期にかけて、南通市場はほとんど気溫が下がりませんでした。

蘇州、南京の都市競爭が激しく、地価が高くなり、不動産企業の利益が圧迫されて、他の利潤高地を探し始めました。投資の輪動の角度から言って、無錫、常州、徐州は江蘇の弱い2線の強い3線の都市を計算して、この臺隊の中の重點の都市で、これらの都市も溫め始めました。6月以來、常州の手の部屋の値上がりは加速しています。新しい不動産価格は1.6萬元/平方メートル以上で、2萬元/平方メートル以上の高値で取引しています。他の都市と同じように、常州の不動産も中古の部屋が値上がりし続けています。土地が過熱し、信用が緩いなどの現象があります。

無錫も徐州と同様に、地価が上昇し、販売市場全體の活性化がある程度進んでいます。

需要が萎縮する

住建部は8月26日の會議で、現在の不動産市場における突出した問題を重視し、不動産市場のコントロールという弦を常に引き締めることを提案しました。問題の方向誘導を堅持し、適切な施策を実施し、源から問題を解決する。住宅の需給の矛盾が目立つ都市は住宅や用地の供給を増やし、合理的な住宅需要をサポートし、投機や不動産投機を斷固食い止める。

コントロールのアップグレードの下で、需要が萎縮したりします。常州の地元の張麗人が気に入った不動産は近く前売り証を取りますが、プロジェクトはまだ始まっていないです。常州から新政が出るという予感があります。張麗名にはもうスイートルームがあります。常州から新政が出れば、二部屋の頭金に関わると、彼女の支払能力に問題が発生します。

寧波を例にして、2020年6月に、寧波の新築住宅は前月比1.33%上昇し、上海、杭州、東莞などの都市を超えて、全國のトップに位置しています。6月の寧波の中古住宅の平均価格の上昇幅は、前月比1.6%で、核心都市の中で第二位で、全國の62都市の中でも第四位で、平均価格は一緒に高くなり、6月末に23671元/平方メートルに達しました。

6月24日、12軒の不動産企業が寧波に入って、6時間495ラウンドの苦闘を経て、最終的に緑城は32520元/平方メートルで鄞州區JD 07-05-08（明樓區間）の地塊を獲得して、寧波の不動産価格記録を更新しました。

7月6日夜10時、寧波市の四部門は共同で「わが市の不動産市場の安定と健康発展をさらに維持し、促進するための通知」を発行し、不動産市場の安定を打ち出しました。新政は寧波の購入制限範囲を拡大し、住宅用地の譲渡競爭ルールを調整し、床の地価を厳格に抑制する。その後、寧波不動産市場の出來高が縮小し始め、中古住宅の在庫が上昇し、供給過剰の局面が現れました。

無錫の購入制限アップグレード後、不動産市場の出來高は下落に直面しますか？上記の業界関係者は、徐々に上昇している無錫の不動産市場は緊縮の信號を放出しています。これから9月は政策消化期になります。無錫の土地市場と住宅市場は全體的に安定しています。価格はあまり変動しません。

下半期、不動産企業は資金回収の圧力に迫られて、必ず出荷を加速します。世茂、旭輝などの頭部の不動産企業及び中型の不動産企業はいずれも中報の業績発表會で第3四半期に出荷を加速することを明らかにしました。それに以前の都市在庫を加えて、このコントロールがアップグレードされた長江デルタ二三線都市はまた在庫問題に直面します。

上半期の土地取得を加速させた不動産企業にとっては、レバレッジを下げ、融資を拡大して資金の安全を保証する以外に、この調整がエスカレートした後に発生する可能性のある市場需要の萎縮に直面しなければならない。

8月31日、新力ホールディングスの中間業績発表會で、會社連合會長、行政総裁兼執行役員の陳凱氏は、將來の業界の投資性需要が圧迫され、不動産企業の利益が圧迫され、業界の競爭パターンも大きく変化すると指摘した。

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