「風口」下の物管業(yè)界における報告：業(yè)績逆流による資本向上への興味は衰えない

伝統(tǒng)的な住宅企業(yè)が疫病や規(guī)制の影響で成長の苦境に陥った時、物管業(yè)界はかえって日増しに上昇した。

最近、上場物管理企業(yè)は相次いで中期業(yè)績報告を発表し、資産と収益規(guī)模は大きくないが、成長性と市場収益率にかかわらず、上場物管理會社は伝統(tǒng)的な不動産企業(yè)より一般的に高い。規(guī)模的に「馬圏地を走る」と同時に、付加価値業(yè)務の力を発揮し、物管企業(yè)は高い利益率を維持している。また、非住宅物管分野を橫斷的に配置する企業(yè)が増え、業(yè)務の多元化傾向が現(xiàn)れ始めている。

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資本に支えられて、近年不動産會社は上場ブームを巻き起こしている。年初から現(xiàn)在までに、興業(yè)物連、鎏星グループ、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽サービス、正栄サービスなど6社の物管企業(yè)が資本市場に上陸した。他の9社はすでに表を提出しており、年內(nèi)に上場する見込みだ。

株価の上昇と下落は異なるが、この業(yè)界の発展の見通しは一般的に見られている。アナリストは、2017-2019年の分譲住宅の販売規(guī)模に対応して、物管業(yè)界の今後2-3年の増量規(guī)模は加速放出期に入るとみている。今後2年程度は不動産サービス企業(yè)の上場の窓口となる見通しだ。

売上高、利益が高騰している

6社が資本市場に參入した後、現(xiàn)在上場している物管企業(yè)は28社になった。中報によると、今年上半期の上場企業(yè)28社の総売上高は385億8000萬元、平均売上高は13億8000萬元だった。

このうち、業(yè)界內(nèi)で売上高の平均値を超えている企業(yè)は7社で、彩生活のほか、碧桂園サービス、緑城サービス、雅生活サービス、招商余剰、保利物業(yè)、中海物業(yè)の6社が含まれている。大手住宅企業(yè)がもたらす管理面積の優(yōu)位性に背を向け、その業(yè)績の重要な支えとなっている。

同期、28社の上場企業(yè)の純利益は54.7億元で、前年同期比49.6%増加し、純金利の平均値は14.2%で、2019年同期より0.9ポイント上昇した。

今年上半期、碧桂園サービスの収入は62.7億元に達し、前年同期比78.4%増加した。帰母純利益は13億4000萬元で、前年同期比61.6%増加した。物管業(yè)界で最も収益規(guī)模の大きい會社になった。

6月末現(xiàn)在、碧桂園サービスの在管面積は3億2000萬平方メートルで、業(yè)界最大ではないが、上場物管企業(yè)のうち、在管面積が3億平方メートルを超えた企業(yè)は4社しかない（殘りの3社は雅生活サービス、保利物業(yè)、彩生活）。

大手上場物管理企業(yè)のうち、上半期の雅生活サービスの収入は40.0億元で、前年同期比78.5%増加した。保利物業(yè)の収入は36.0億元で、前年同期比27.6%増加した。グリーンシティのサービス収入は44.0億元で、前年同期比20.1%増加した。これも現(xiàn)在の上場不動産會社の中で、売上規(guī)模が最大の4社である。

多くの伝統(tǒng)的な住宅企業(yè)が疫病の影響で収入が低下しているのとは異なる。上場物管理企業(yè)28社のうち、祈福生活サービス、彩生活を除いた殘りの企業(yè)はいずれも上半期の収入のプラス成長を?qū)g現(xiàn)し、8社の成長率は50%以上だった。同期、28の上場不動産會社の帰母純利益はすべてプラスに成長した。

業(yè)績の急速な成長と管理規(guī)模の向上には強い正の相関がある。現(xiàn)在の不動産費基準の「制限高」の環(huán)境下で、物管企業(yè)は急速に収入を高め、管理規(guī)模を拡大することが主な手段だという。その中で、一部の大手不動産企業(yè)傘下の物管會社や、買収合併により管理規(guī)模の急速な成長を?qū)g現(xiàn)した企業(yè)は、収入の急速な向上を?qū)g現(xiàn)した。

付加価値サービスの向上

物管會社の業(yè)績の急速な成長は、規(guī)模の支えのほか、業(yè)務の多元化にもある。その中で、付加価値サービスの発展は、規(guī)模と利益率の同期的な向上をもたらすことができる。

建業(yè)新生活は主要業(yè)務を不動産管理及び付加価値サービス、生活サービス、商業(yè)資産管理及びコンサルティングサービスの3つに分類する。今年上半期、3つの事業(yè)の粗利益率は31.7%、40.1%、69.8%だった。非本業(yè)の利益率は、物管業(yè)務そのものより明らかに高いことがわかる。

2020年上半期、濱江サービスは収入4億1600萬元を記録した。このうち、交付前のサービス、コンサルティングサービス、コミュニティ空間サービス及びプロジェクトの増加により、非所有者の付加価値サービス収入は前年同期比9.5%から1.21億元増加し、総収入の29.2%を占めた。カスタム家具と駐車スペース及び貯蔵室の販売業(yè)務が持続的に増加しているため、所有者の付加価値サービス収入は前年同期比165.6%から4010萬元増加し、総収入の9.6%を占めた。

高利オーナーの付加価値サービスが大幅に増加したため、上半期、濱江サービスの粗金利は前年同期の28.9%から32.9%に上昇した。

2020年上半期、碧桂園サービスのコミュニティ付加価値サービス収入は約6億3000萬元で、前年同期比96.2%増加し、會社全體の収入の9.6%を占め、前年同期比0.9ポイント上昇した。

業(yè)績會議期間中、碧桂園サービス執(zhí)行役員兼総裁の李長江氏は、不動産サービスが兆級の青海だとすれば、付加価値サービスは10兆級の青海であり、碧桂園サービスはまだ始まったばかりだと述べた。「企業(yè)の付加価値サービス収入の割合が將來的には1～2倍、さらに多くなり、利益の割合が収入の割合よりも高くなる可能性があることを期待しています」

嘉禾家業(yè)は、総合業(yè)界の各企業(yè)の上半期の経営狀況、造血能力の持続的な上昇は主に3點のためであると考えている：

1、疫病発生期間中、コミュニティ付加価値サービスは新業(yè)績の増加點となり、上半期の28社の物企業(yè)のコミュニティ付加価値サービスの平均値は前年同期比40.3%増加した、

2、多數(shù)の物企業(yè)が持続的に力を入れ、利益の高い非住宅業(yè)態(tài)、主に事務物業(yè)と商業(yè)物業(yè)を主とする、

3、疫病の影響の下で、多くの地方政府は不動産企業(yè)の財政、稅収などの補助金政策に前後して著地し、物企業(yè)全體の利益水準に対して一定の最適化の役割を果たした。

これにより、資本市場の物管業(yè)務に対する認可度は、不動産よりも明らかに強くなる。9月4日、碧桂園の終値は9.7香港ドル、市場収益率は5.1だった。同じ香港株に上場している碧桂園サービスの終値は54.1香港ドルで、市場収益率は62.83に達した。

まだ「馬の輪を走る」

ここ數(shù)年、資本は物管企業(yè)への支持を高め続けている。2014年から2019年にかけて、上場した物管企業(yè)の數(shù)はそれぞれ1社、2社、2社、1社、6社、11社だった。

今年に入ってから、すでに6社の物管企業(yè)が資本市場に上陸し、合計融資純額は43.9億元に達した。公開情報によると、すでに表を提出し、年末までに上場する予定の9社、融資総額は約250億元。

易居克而瑞氏によると、年間15の不動産會社の融資額は合計で約300億元で、2019年の2.9倍だった。物管會社の上場ブームは2つの傾向を反映している：1、物管會社の短期拡張規(guī)模の要求が強く、融資需要がある、2、疫病の試練の下での二級市場の不動産プレートの表現(xiàn)は優(yōu)れており、不動産會社の価値は再び市場に肯定され、物管會社の融資ルートはますます円滑になっている。

「今後2年程度は不動産サービス企業(yè)の上場の窓口となる見通しだ」と中國物協(xié)標準化工作委員會の王兆春副主任は述べた。

華安証券は、このラウンドの市場拡大の中で、2017年から2019年までの年間分譲住宅販売規(guī)模は17億平方メートル前後のピークに達したと指摘した。「この3年間の分譲住宅の販売規(guī)模に対応し、物管業(yè)界の今後2 ~ 3年の増量規(guī)模は加速放出期に入るだろう」。

同時に、「地域経済の臺頭に伴い、我が國の分譲住宅市場は徐々に合理的な中樞に回帰する傾向を呈し、豊富なストック資源を重ね、物管業(yè)界の規(guī)模、業(yè)績は比較的に大きな向上空間を持っている」と述べた。

「馬の輪を走る」過程で、規(guī)模は依然として業(yè)界の力を出す重點である。上場企業(yè)の株式募集説明書から分析すると、上場企業(yè)が買収や戦略投資に利用する予定の割合は60～70%に達している。中報四半期の間、複數(shù)の物管會社の役員は、將來的に買収合併の機會を把握し、さらに在管規(guī)模を拡大すると表明した。その中で、商業(yè)、事務などの非住宅分野も、企業(yè)が考えている。

これにより、すでに発生している買収合併ブームがさらに激化する可能性がある。王兆春氏によると、業(yè)界で大規(guī)模なM&Aが発生したことは、業(yè)界の戦略的転換點が到來したことを意味し、競爭相手を消滅させる主な方法は従來の「製品+価格」から資本に変わったという。

これを受けて、物管業(yè)界の集中度が高まる傾向も強化されるだろう。華安証券によると、業(yè)界集中度の向上は主に：1、物管業(yè)界のヘッド企業(yè)は関連不動産開発者を多く備え、グループ內(nèi)の資源輸送による內(nèi)因性成長を十分に享受している。2、ヘッド企業(yè)は資本市場を借りて規(guī)模と業(yè)務の二線拡張を?qū)g現(xiàn)し、集中度の向上を牽引する。

データによると、2016年から2019年にかけて、物管業(yè)界のトップ100の管理面積は2725萬平方メートルから4279萬平方メートルに上昇し、市の占有率は43.6%に増加した。

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