恒大不動産の香港株IPOがロードショーを開始しました。99%は管理プロジェクトで恒大集団から発売される前の時価総額は750億元を超えました。

ハンセン不動産の香港株IPOロードは11月16日に正式にスタートしました。

前の日の夜、中國の恒大公告、恒大不動産分譲はすでに香港交易所を通じて公聴されました。データによると、2017-2019年の恒大不動産純利益の年間複合成長率は195%に達し、騰訊、雲鋒基金、中信資本、周大福などの大手の出資を誘致することに成功した。

9月29日に表を提出してから今まで審査しました。恒大不動産の前後は一ヶ月半しかかかりませんでした。物管會社の香港に上場する最短の記録を更新しました。

今回の恒大不動産の香港株IPOは最大20億ドルから30億ドル（約156億香港元）の資金を集める予定です。華泰國際、瑞銀、農業銀國際、建設銀國際、中信証券と海通國際は連合席のノマドです。會社は資金を募集して戦略的買収と投資に使います。その付加価値サービスを開発します。情報システムと設備をアップグレードします。人材と運営資金を募集します。

業界関係者から見ると、恒大不動産の分譲上場は恒大集団の負債降下の重要な措置である。

11月16日、中國の恒大港株は3%近く高く開かれましたが、當日の終値は0.24%下落しました。

「金融の観點から、恒大集団全體の負債がより高いため、多元化の発展であろうと、恒久大不動産の上場であろうと、その全體の評価、資本調達、金融構造に影響を與え、負債構造の調整にも有利である。不動産上場會社と不動産會社の評価は違っていますので、不動産會社のほうがいいと思います。また、恒大関連の多元化戦略の観點から、商業、旅行から現在の不動産のレイアウトまでは、不動産関連の多様な発展の道であり、全産業チェーンがカバーされています。中國不動産データ研究院の陳晟院長は21世紀の経済報道記者に対して言いました。

単一依存または推定値「ボトルネック」

公開資料によると、恒大不動産の歴史は1997年までさかのぼります。全方位の不動産管理者として、恒大不動産は中高級住宅不動産、商用不動産、テーマパーク、産業園、康養プロジェクト、特色のある小鎮と學校をカバーしています。

2020年6月30日までに、恒大不動産は約1354のプロジェクトに不動産管理サービス、所有者以外の付加価値サービス及びコミュニティ付加価値サービスを提供することを予約しました。22つの省、5つの自治區、4つの直轄市及び香港は280以上の都市をカバーしています。総管理面積は約2.54億平方メートルで、約5.13億平方メートルで、200萬世帯のサービスを提供しています。最後の実現可能な日付までに、恒大不動産の総契約面積は5.27億平方メートルで、管理面積は2.69億平方メートルです。

財務データから見ると、恒大不動産のキャッシュフローは余裕があり、業績の伸びが速いです。2017年、2018年及び2019年及び2020年6月30日までに、恒大不動産はそれぞれ営業収入43.94億元、59.032億元、73.327億元及び45.639億元を実現し、2017年-2019年複合年の成長率は29.1%であり、純利を実現するとそれぞれ1.066億元、2.39億元、9.305億元及び11.477億元である。

中指研究院のデータによると、2019年の恒大不動産は中國不動産サービス百強企業プロジェクトのカバー都市數第二位にランクされ、総収入、総粗利益及び総純利益計第三位にランクされ、契約面積計ランキング第三位と管理面積に基づいて第四位にランクされた。2017年から2019年まで、恒大不動産の純利益は195.5%の複合年成長率で増加し、中國の不動産サービス20強企業の中で一番高いです。

しかし、株式募集の説明書からはっきりと見えることができます。恒大不動産の規模と収益の優位性は主に恒大集団から來ています。

公開資料によると、恒大不動産管理のほとんどは恒大集団によって開発された。2017年、2018年及び2019年12月31日及び2020年6月30日までに、恒大グループによって開発された不動産の管理面積はそれぞれ総管理面積の99.6%、98.8%、98.9%を占めている。

2020年6月末までに、恒大不動産716項目は管プロジェクトの中でただ13項の約102.4萬平方メートルだけが獨立した第三者から來て、99%を超えて管面積で親會社と共同経営と合弁會社のプロジェクトを受けます。対応すると、その不動産管理サービス収入はほぼ100%関連當事者から來ます。

さらに言及する価値があるのは、恒大不動産の単一の最大の顧客は恒大集団であり、2017-2019年と2020年の上半期には、売上高19.35億元、24.40億元、26.58億元と15.97億元で、それぞれの総収入の約44.0%、41.3%、36.3%と35.0%を占めている。

恒大不動産業務のソースは主に恒大集団から來ています。この在房の不動産業界は普遍的な現象です。しかし、上場後、多くの業務操作、資金源は獨立して運営され、より市場化され、他の企業も買収される可能性があります。恒大自身の不動産開発業務との関連性は次第に弱まります。有名不動産アナリストの厳躍進がインタビューで指摘されている。

しかし、一部の香港株投資に參加している機関関係者から見れば、単一の開発者への過度な依存は、不動産會社自身の造血能力に影響を及ぼし、さらに企業の評価に影響を及ぼします。

不動産會社は以前は他の人にサービスを提供していましたが、私たちから見ればより価値があります。しかし、本質的には自分の不動産プロジェクトに依存するなら、その価値は実は限られています。上海のある私募機関の人士がインタビューを受けて指摘された。

発売前夜の時価総額は750億円を突破した。

業績に加えて、恒大プロパティは、今回の上場で最も注目されているのは、その"豪華な"株主グループです。

今年8月に、恒大不動産は235億香港元の戦略投資を導入しました。投資先は華泰國際大灣區有限公司、華人買い入れ業創始者劉皇帝雄の妻陳凱韻、雲鋒基金、騰訊、農銀國際、中信、光大持株、紅杉中國、周大福など14社を含みます。

そのうち、許家印親友、華人買い付け創始者劉皇帝雄の妻、華人買い付け執行役員陳凱韻は45億香港元を投資し、持ち株比率は5.373%である。雲峰基金は15億香港元を予約し、持ち株比率は1.791%である。騰訊は12億香港元を予約し、持ち株比率は1.433%である。例0.977%です。

これにより、今回の戦略投資の恒大不動産の推計値は約837.5億香港元（約750億元）となり、一部の投資家から見ると、この推計値の水準はすでにより高い位置にある。

Windデータによると、現在まで香港株の不動産サービスに従事していた上場企業は合計35社で、11月16日の夜までの平均株価は約30倍だった。その中で恒久大不動産と似たような碧桂園サービスはずっと香港株不動産の第一株の「チェア」に位置しています。株式益率は55.96倍、総時価は1328.64億元（碧桂園の2019年の純利益規模は17.18億元で、恒大の1.8倍です。同期、緑城、保利不動産の株式益率はそれぞれ48.75倍、40.38倍です。

「一般的に不動産上場會社の評価は5～6倍になりますが、不動産類、資産類の會社の見積もりは10倍以上になります。これは不動産の未來コミュニティの運営に対して市場であり、デリバティブサービスを含めて大きな期待があります。このような會社の見積もりは不動産會社の上場予想よりかなり高いです。陳晟はインタビューを受けました。

業界関係者から見れば、將來の恒大不動産は多くの不動産會社の中で「目立つ」ことができますか？さらに推計値が高くなると、會社が新しいコースを飛び出すことができるかどうかによって、例えばデリバティブサービス、コミュニティサービス、科學技術サービスは不動産の中での応用と昇格されます。

「不動産會社が清掃、保安、保全の三つの業務だけでは、このような高い評価は得られない。しかし、現在は新興の業態があります。不動産派生サービスをめぐって、不動産會社の評価値は想像の余地があります。最後はやはり恒大不動産がどのような路線を歩むかによって、規模を拡大するか、それともコミュニティの貯蓄量に対して、より多くの派生的な業務を掘り起こすかにかかっています。たとえば、恒大の車はコミュニティの人と関連しています。これは全部いい想像ができます。恒大ができるかどうかがポイントです。陳晟氏はさらに指摘した。

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