深耕大灣區商用プロパティCOCO Park運営者星盛商業登録港交所

星盛ビジネスといえば、その傘下のショッピングセンターである深セン福田星河COCO Parkがよりよく知られています。

1月26日早朝、星盛商業管理株式有限公司（以下「星盛商業」という）が正式に港交易所に登録されました。これもここ二年で多くの不動産企業が不動産會社を分割して上場し、香港株の「不動産ブーム」を形成した後、香港交易所に上場した純粋な商業運営サービスの第一株です。

1月14日からグローバル発売が開始され、星河ホールディングスの急成長による事業需要と大灣區をリードする軽資産キャリアのブランドバックブックが、星盛商業香港で公開発売された。投資家の星盛ビジネスに対する情熱がうかがえる。

今回の上場では、超過配當株はまだ行使されていないと仮定し、星盛商業管理株式有限公司は全世界で2.5億株の株式を発売し、価格は1株當たり3.86香港元である。また、新世界傘下のPilgrim Ever Project Company、招商局及びGLPグループ傘下の深セン市旗昌投資、深セン市創新投資グループ、雙城資本などの4つの基軸投資家を含み、合計で約4041萬ドル（約3.13億香港元）を予約し、株式數を公開している（超過販売部分を考慮しない）32.46%を保有している。

株式募集書によると、2020年の母の純利益は1.2億元を下回らず、同40%を超えると予想されている。2020年の疫病の試練を経て、商用不動産がこのような成長を遂げたのは明らかに貴いことです。

大灣區のトップクラスの商業用不動産運営サービスプロバイダとして、星盛商業も地域全體の利益政策と地域発展の趨勢から引き続き利益を受ける機會があります。2020年9月末までに、星盛商業は深セン市、大灣區で運営されているショッピングセンター、運営面積はいずれも業界の上位にある。

中泰國際は研報の中で、大灣區は中國の経済発達地區の一つで、平均一人當たりの可処分所得は全國平均水準より高く、將來の経済発展と人口の持続的な増加は大灣區の商用不動産運営サービス市場に安定的な成長を提供すると指摘しました。

會社の管理層は、大灣區をリードする商業用不動産の運営サービスサプライヤーとして、地域の利益と好政策の恩恵を受け、全國の分布を有しており、広く認可されている入札項目と柔軟な運営モデルを通じて、會社は規模拡大を実現し、長江デルタと広東港澳大灣區などの経済が発達し、人口消費能力の高い地域の都市は會社の業務拡大になると考えています。主な目標

香港株の商業不動産はまばらに標的に欠けている

不動産業界全體にとって、2020年は「大年」です。往年の零細な桁數の不動産會社IPOと比べて、2020年通年で17の不動産會社が資本市場に登場しましたが、投資家はこの多くの會社の中で最も投資価値のある標的を発見する必要があります。

しかし、不動産全體の狀況から見ると、現在は港取引所に上場している不動産會社は全部で39社あり、住宅不動産管理會社が多いです。ここ二年ほど投資家に人気のある寶龍ビジネスでも、「商業管內軽資産上場第一株」と呼ばれることが多いが、その売上高の割合は住宅不動産管理サービスから來ており、この部分の売上高の比率はまだ増加している。

星盛商業が上場したら、不動産のプレートの欠陥を補足しました。株式募集書によると、星盛ビジネスは主に都市型ショッピングセンター「COCO Park」（都市消費者をターゲットとする）、地域型ショッピングセンター「COCO City」および「iCO」（ショッピングセンターの5キロ圏內の消費者をターゲットとする）、コミュニティ型ショッピングセンター「COCO」を運営している。「Garden」（ショッピングセンターから一キロから三キロの範囲の消費者をターゲットにしている）と高級なインテリアショッピングセンター「第三空間」。

現在までに、星盛商業は53の商業用不動産プロジェクトにサービスを提供しており、中國20の都市をカバーし、総契約面積は約328.4萬平方メートルで、そのうち61.6%は獨立した第三者によって開発または所有されています。

具體的なモデルでは、星盛ビジネスは委託管理サービスモード、ブランド及び管理出力サービスモード、貸切サービスモードの三つの運営モードを採用する。その中で管理サービスを委託する不動産の數は2017年末の4つから2020年9月末の17つまで増加し、契約管理面積も43.8萬平方メートルから111.7萬まで増加し、ブランドと管理輸出サービスの不動産數もこの間に15個から27個まで増加し、契約面積は114.2萬平方メートルから183.9萬平方メートルまで増加しました。

星盛ビジネスの最も成熟した運営モデルとして、委託管理サービスは、管理チームを通じて業務用不動産の運営管理を行い、星盛ビジネスに年間収入の70%以上を提供し、2020年前9ヶ月の毛利率は49.5%に達した。

ブランドと管理輸出サービスは星盛ビジネスのここ數年の成長率が最も速いプレートであり、毛利率が最も高いプレートでもあります。募集書のデータによると、この部分の業務貢獻の売上高は2017年の19.3%から2020年9月末までの23.9%に達し、2020年9月時點でこのプレートの粗利益率は74.2%に達し、A株の白酒プレートの平均粗利益率を上回った。

不動産の他の會社に比べて、星盛商業は広東港澳大灣區の地利を擁しています。星河ホールディングスとの資源生態圏の相乗効果を発揮することによって、商業不動産の中で星盛商業の向上空間はまだ想像力があります。

2020年前9ヶ月の時點で、星盛商業全體の粗利率は55.2%に達していますが、商業不動産の売上高は比較的高い華潤萬象生活と寶龍商業を占めています。2020年6月末までに、商業不動産運営プレートの粗利率はそれぞれ35.79%と31.13%です。

中國指數研究院は、中國の都市の持続的な拡大が商用不動産の試産の発展を牽引し、商用不動産の運営サービスの需要が絶えず上昇しているほか、國內消費の増加と消費構造の進展が小売業の発展と業務パターンの革新を引き続き刺激し、商用不動産の運営サービスの需要も増加するとみている。

中泰國際は、星盛商業の未來は星河ホールディングスの相乗効果と大灣區の発展に関連する好政策によって推進され、自身の業績に安定的な成長をもたらし、商用不動産管理業界も疫病狀況コントロール下の消費回復に恩恵を受けることができると指摘しています。

中國全體の商業不動産管理業界の発展は良好で、星盛商業自身の運営管理能力が強いなどの要素の影響に加え、「純商業運営サービス第一株」の希少性もあります。

COCO Parkモードは継続的に出力されます。

資本市場の人気を受けながら、星盛商業も引き続き優良品質プロジェクトを管理することによって業務の版図を開拓して、COCO Parkの運営パターンを外に向けて継続的に輸出するようにしています。

深セン福田星河COCO Parkは星盛商業が作った有名な商業地の一つで、若い世代の消費者と家庭の消費者によく知られています。

福田星河COCO Parkは深セン福田のCBDビジネス圏に位置し、都市の商業活力の核心區域であり、商業不動産にとっても競爭が激しい地域である。この地區では、皇庭広場、中心城広場などのショッピングセンターのほかに、各ショッピングセンターを通じて、PAFC MALL、One Aventue卓悅センターなどの新たな入場者もいます。この地域でのスタンダードを維持するには、ショッピングセンターが絶えず進化し、消費者のニーズに追隨します。

星盛商業は福田星河COCO Parkを「公園情景式ショッピングセンター」と位置付け、自己アップグレードを通じて、プロジェクト全體の面積を過去の7.6萬平方メートルから約12萬平方メートルに増やす一方、華南初のレゴブランド旗艦店の導入などを通じて、プレミアム小売と體験業態を紹介します。

精密化運営を通じて、星盛商業は絶えずデパートの「中身」を調整し、若者の消費需要に合わせて、商業の趨勢にぴったりとくっつけている。

「大強盜祭」オリジナルIPイベントや「40°ナイトCOCO記念夜」などのテーマ活動は、星盛ビジネスのパーソナライズマーケティングにおけるイノベーションであり、運営者が単なるブランドコンテンツ統合者からコンテンツクリエイターに転身し、良質ブランドと消費者との間の粘りを強める。

強力な運営能力は、星盛ビジネスにも2020年のこの非凡な年の中から迅速に疫病の影響から脫出させ、「大強盜祭」の活動期間中に、星盛商業傘下のショッピングセンターは多種の會員専用プランを通じて、會員1.5萬人近くが新たに増加し、會員消費は38.2%伸びた。

株式募集書のデータからも、2020年9月末時點で、星盛商業期間內の純利益は0.9億元で、同32.4%増となっている。會社は2020年の母の純利益が1.2億人民元を下回らないと予想しています。同40%を超えると予想されています。これは2020年第4四半期に、星盛ビジネスの収益水準がさらに改善され、昨年の悪影響に効果的に対応し、相応の調整を行い、配置後、業績がさらに釈放されることを意味しています。

星盛のビジネス運営モデルの成熟が続いており、その資本収益率にも反映されている。株式募集書のデータによると、星盛商業の資産収益率は2017年の16.2%から、年年21.1%、25.4%に上昇し、2020年9月末までに34.8%に達した。

星盛ビジネスの計畫に従って、福田星河COCO Parkのような模範プロジェクトの優れた運営をもとに、大灣區に立腳して、星盛ビジネスはさらに長江デルタと華中地區などの経済発展が成熟した地區に優先的に配置されます。星河COCO Parkの成功運営モデルを土地に応じて適切に運営することによって、より多くの旗艦級の商業製品を製造する。

管理層によると、星盛商業は大灣區を深く耕し、拡大することになる。例えば長江デルタ地域の経済が発達し、人口消費能力が高い都市でも開拓する。資金を利用して、會社の開拓方向によって合併や投資の中の小型商用不動産を受け取る。

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