上海初の集中供與地は、不動産企業の「投拓」能力を試しています。碧桂園は95億円で、上海に帰ります。

6月25日、6日間にわたって上海で初めてのラウンドが開催されました。6月18日、6月21日-6月25日に6日間連続で撮影しました。上海は全部で31件の宅地を取引しました。取引総額は773.8億円です。また、6月18日には25枚の住宅用地徴収や賃貸住宅用地の譲渡もあり、取引総額は約143.1億元である。

落ち著いて波瀾が起こると言えます。6月25日、上海で初めて現地供養に集中した最後の日に、碧桂園は70.57億元で寶山、閔行の2枚の宅地を持ってきました。6月24日に24.57億元で取った南翔地塊を加えて、碧桂園は今回95億円を投げます。競売に參加するチームの大體の比率は碧桂園上海蘇公司上海片區投拓チームです。

風水は交替で回転して、業界の人が碧桂園が間もなく上海市場からフェードアウトすると思っている時、この不動産企業は上海を借りて初めて土地を提供して、また再び2年ぶりの上海市場を殺しました。

上海は今回の集中供地で、見所がたくさんあります。例えば、杭州、南京、蘇州などの長江デルタの他の都市と土地供給のピークを形成して、不動産企業の資金調達に有利です。土寫真のルールが最大の焦點となります。最も多いのは寶山美羅の家の宅地で、世茂を含む18軒の住宅企業が撮影に參加して、最後に保利に取られます。今回の上海での投資額が多いのは、保利、碧桂園、卓越した京東連合體です。

上海はこの土地は全部いいです。トップ20の不動産販売擔當者は21世紀の経済報道記者に対し、この地域と撮影條件はほとんどの不動産企業にとって友好的だと語った。価格がロックされています。手続きが複雑で、価格は高くないです。この不動産會社の人は言った。

上海の土は規則の優位が明らかです。

2年ぶりに地域調整と分割を経験した碧桂園は上海に戻り、3つの郊外の宅地を持つ。住宅企業の開発サイクルと上海市場のコントロールレベルによって、大體10-11ヶ月の開発周期が必要です。大體率は來年上半期に市に入ることができます。碧桂園は上海での前のプロジェクトはミン行の馬橋プロジェクトで、このプロジェクトは2019年5月に競って、すでに売り切れました。もう持ってないです。碧桂園上海投拓チームはもうすぐ解散します。ある関係者によると、今回の上海での地塊の増設に、碧桂園上海蘇社の社員はとても喜んでいます。

前述の関係者によると、碧桂園投拓チームは一般的に土地保底利益率を8%計算します。今回の碧桂園は三枚の土地を持っています。上海から提供された不動産連動価格によって、利潤率は大體9%-11%です。もちろん、上海のこのロットの土地は不動産価格と連動して取引されています。価格差は40%から50%の間にあります。また、コストを差し引いても、利益率は大體9%から10%ぐらいになります。

上海中原の不動産市場アナリストの盧文曦氏は、この3つの土地は郊外にあり、規模も比較的に碧桂園の高回転モデルに合うと分析している。彼は碧桂園がこの時にチャンスをつかんで再び上海市場に入ると思っています。まず、上海の不動産連動機構は、不動産企業に十分な利益空間を殘しています。その次に、今回は各種の原因のため、市場の多くのヘビー級の選手、例えば萬科、華潤、中海、融創、融信などはすべて土寫市場に現れていません。

多くの業界関係者は、上海は土地を集中的に提供するために作られた土寫真のルールは、他の都市の「抄作業」のモデルとして利用できると考えています。この話は多少の冗談の成分がありますが、具體的に分析してみると、上海土拍の規則はやはり以下のいくつかの明確な優勢を持っています。複合、資金の浸透など、他の都市ではこのようなゲームのルールが設けられていません。土の冷暖度から見ると、上海はいろいろな措置を取って、現場の情緒をよくコントロールしています。馬甲會社が撮影に參加することを根絶して、去年上海の土地市場は厳重に“包囲標識”を懲罰した後に、馬甲會社も土に止められて市場の外でたたいて、土が撮影するのはもう現れません。実際、「一回限りのオファーの一環」は蘇州土拍から來ましたが、當時蘇州土拍はベスト會社を根絶していませんでした。ある不動産會社のベスト40社が土拍の現場に現れました。

ルービック氏は、「使い捨てオファーの一環」になったら、不動産企業の市場評価と度胸を試す時も來ると指摘した。彼は満點を十分に計算すれば、技術心理評価は六點から七點まで、運は三點から四點までと考えています。これは不動産企業の投拓部門の測算技術に対して必ず高い要求があります。不動産企業は盲目的なオファーもできないし、平均価格を推測する運も必要です。

ルシさんは土の撮影規則によって設定された終値と最高価格の中間格差を測定しましたが、実は二つの価格の間には中樞があります。ほとんどの地塊を取得した開発者の入札はこの中樞価格に沿って上下に0.5%を超えません。つまり、一度のオファーでは、不動産企業のオファーが中樞レベルに近づくほど、地塊を獲得する確率が高くなります。

ホットスポットの地塊は中樞レベルで0%高く報告されますが、コールドドアの地塊は中樞レベルで零點以下に報告します。ルクミンは、投拓部門の計算能力を試すだけでなく、彼らの臨場能力を試すと考えています。同じ価格の不動産會社にとって、心理狀態はもちろん重要ですが、手速も合わせなければなりません。例えば、ある不動産企業が先にオファーしたら、先にオファーした価格が同じなら、先にオファーした店は修正する機會があります。手足は速く、計算能力は強いです。」

中小企業が土地を持つのは多く郊外にある。

上海の今回の集中供地は実は見所も多いです。碧桂園、抜群などの不動産企業が再び上海市場に戻ります。6月24日、碧桂園は南翔の一枚の土地を持って、この會社は一回限りのオファーの一環で、24.567億元を報告して、平均価格との違いは0元で、プレミアム率は9.47%で、成約の不動産価格は31199元/平方メートルです。この地塊の地理的位置は融信が去年取った南翔地塊に比べて偏っています。単価も7000元/平方メートルぐらい安くなりました。最後の日、碧桂園は引き続き力を出して、寶山、閔行の屋敷を持ちます。

このラウンドは土地を供えることに集中しています。金地、碧桂園は全部3枚の土地を持っています。最大の勝者です。今回の金地は上海で69億近く投資しました。6月18日、保利105.13億円が持っている霊石コミュニティの土地は今回の土地の取引総額の最高の土地となります。龍湖、旭輝、緑城など有名な不動産企業も積極的に多くの土地を申し込みましたが、最後に一緒に走ります。

上海は管理レベルが高く、機會が均等で、公平を體現しています。他のホットスポットと違って、上海は中小企業に対して友好的だと盧文曦さんは思っています。

有名な不動産企業が上海に集結していますが、上海ではこの數日間、中小の不動産會社に入場券を渡しました。例えば、卓越、大名城、光明不動産などはここ數年上海の土地を譲渡して、公開市場に持ってくる場所はほとんどなく、今回はほとんど収穫があります。中小の不動産企業が持っている郊外の割合は比較的高く、上海の地価にもある程度関係があります。例えば6月21日に、大名城は12億59萬元で奉賢區莊行鎮29-02區域の地塊を獲得します。この土地の不動産価格は12711元/平方メートルで、プレミアム率は8.99%です。土地譲渡公告に開示された周辺不動産の連動価格は3萬元/平方メートルである。盧教授によると、これは開発者に將來の価格を知らせ、また不動産企業のコスト計算にも便利である。同時に開発者に一定の利益スペースを殘して、開発者が利益空間を使って製品を完成させたいです。

大名城が持っているこの土地の価格から見れば、「落とした」と言えます。同様に、6月21日に松江のブロックを21.35億元で競って獲得しました。総価格も高くないです。

これまで他の都市の集中供給狀況を見ると、大規模な不動産企業、中央企業、國有企業が獨占している狀況がかなりありました。例えば、融創、保利、華潤、融信中國、龍湖、招商蛇口などです。

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