金地張晉元：産業(yè)をうまくやるコツは「実」にあります。

不動(dòng)産開(kāi)発が「銀時(shí)代」に入り、第二曲線を探すのは、大手不動(dòng)産メーカーの共通認(rèn)識(shí)です。もし本業(yè)と関連して、また良い効果を生むコースを作るならば、商業(yè)不動(dòng)産、産業(yè)不動(dòng)産はすべて悪くない選択です。

「理科生」金地さんは、モデルチェンジの過(guò)程でもそのスタイルを體現(xiàn)しています。金地のビジョンは、総合的な都市サービスプロバイダーを行うだけでなく、産城融合発展の新たな都市開(kāi)発業(yè)者となり、産業(yè)不動(dòng)産分野から力を入れて、次の業(yè)績(jī)の伸びを期待しています。

金地の選択は他の不動(dòng)産業(yè)者と區(qū)別されていないように見(jiàn)えるが、産業(yè)用不動(dòng)産の分野は複雑度が高く、相當(dāng)な敷居を持つビジネスであり、投資が重く、見(jiàn)返りが長(zhǎng)く、差があれば企業(yè)が受動(dòng)的に陥る可能性がある。良好な運(yùn)営とサービス能力がなく、産業(yè)用不動(dòng)産プレートでは際立った?jī)?yōu)位性があります。

このような原因に基づいて、この在房の不動(dòng)産業(yè)界は慎重で、実務(wù)的な企業(yè)は産業(yè)不動(dòng)産分野に入ってから、どのように過(guò)去の経験を新しい業(yè)務(wù)に活用するか、観察に値するサンプルです。

このように、私達(dá)は金のグループの補(bǔ)佐の総裁、金の商置グループの高級(jí)な副総裁、金の威の新社長(zhǎng)の張晉元を?qū)澰挙筏蓼埂垥x元は以前、住宅開(kāi)発の分野で長(zhǎng)年耕してきました。産業(yè)不動(dòng)産の旅は、金地に加入してから始まりました。このような複合の経歴から、張晉元は産業(yè)不動(dòng)産をより多くの面で見(jiàn)られ、産業(yè)不動(dòng)産の運(yùn)営の難しさに対して、より深い感銘を持っています。

「狹い門」の生きる道

「21世紀(jì)経済報(bào)道」（以下「21世紀(jì)」といいます）：多くの不動(dòng)産會(huì)社が産業(yè)地を配置しています。産業(yè)不動(dòng)産分野での核心的な能力は何だと思いますか？不動(dòng)産業(yè)者にとって、産業(yè)用不動(dòng)産の分野では主観的能動(dòng)性をどのように発揮しますか？

張晉元：金地産業(yè)不動(dòng)産會(huì)社の核心業(yè)務(wù)は産業(yè)園區(qū)の投資、開(kāi)発と自前運(yùn)営です。現(xiàn)在の住宅開(kāi)発モデルでは、住宅の販売を通じて開(kāi)発過(guò)程のキャッシュフローを均衡させることが多いが、金地の産業(yè)不動(dòng)産モデルは「養(yǎng)」によるものである。私達(dá)の産業(yè)不動(dòng)産業(yè)務(wù)は重い資産投資を主とする業(yè)務(wù)であり、資産価値の向上によって投資の収益を?qū)g現(xiàn)します。運(yùn)営狀況が良好であればこそ、安定したキャッシュフローに貢獻(xiàn)できます。そのため、製品の設(shè)計(jì)、産業(yè)の投資と運(yùn)営サービスは産業(yè)不動(dòng)産の中で核心の能力です。

産業(yè)用不動(dòng)産の特性だけに、「住宅地」のために産業(yè)用不動(dòng)産を開(kāi)発するのではなく、最も純粋な態(tài)度で産業(yè)用不動(dòng)産開(kāi)発を行わなければならない。私たちが産業(yè)不動(dòng)産をする意味は、宅地を持つためではなく、本格的な産業(yè)運(yùn)営能力を確立し、産業(yè)園の資産価値を向上させるためです。

産業(yè)用不動(dòng)産を獨(dú)立した業(yè)務(wù)として考えるなら、資金コストが低い企業(yè)にとっては期待できる業(yè)務(wù)です。家賃の見(jiàn)返り率から見(jiàn)て、商業(yè)、オフィス、ホテルなどの資産の種類より悪くなく、さらに高いですが、高い家賃の見(jiàn)返り率を?qū)g現(xiàn)できるかどうかは前期の製品設(shè)計(jì)、産業(yè)誘致と後期の運(yùn)営サービス能力。

もちろん、伝統(tǒng)的な不動(dòng)産メーカーにとっては、過(guò)去の不動(dòng)産開(kāi)発の経験も全く役に立たないわけではない。

例えば、不動(dòng)産開(kāi)発の経験と能力は不動(dòng)産會(huì)社達(dá)にもっと速く、もっと安く産業(yè)園區(qū)を建設(shè)することができます。異なる業(yè)界と異なる発展段階の産業(yè)顧客は産業(yè)園の空間、構(gòu)造、機(jī)能、組み合わせなどに対してそれぞれの需要があります。長(zhǎng)年の不動(dòng)産製品の設(shè)計(jì)理念と経験を利用すれば、製品の標(biāo)準(zhǔn)化を?qū)g現(xiàn)し、迅速な複製を?qū)g現(xiàn)することができます。

また、産業(yè)用不動(dòng)産には、産業(yè)園區(qū)の生活需要を満たすための組み合わせ、例えば長(zhǎng)期賃貸マンションなどの居住機(jī)能を備えた製品を配置することが避けられません。この點(diǎn)においても、不動(dòng)産開(kāi)発の能力が発揮されます。

金地の産業(yè)モデル論

「21世紀(jì)」：産業(yè)不動(dòng)産の分野で、金地は數(shù)少ない全チェーンの配置の不動(dòng)産企業(yè)です。金地の「投孵研管退」の全チェーンはどのように作動(dòng)していますか？

張晉元：具體的には、金地は産業(yè)投資、孵化、加速から園區(qū)運(yùn)営までの共同発展モデルを構(gòu)築することに力を入れています。完全な産業(yè)生態(tài)チェーンを作り、企業(yè)に全ライフサイクルのサービスを提供したいです。

業(yè)界では人工知能と生命科學(xué)の二つの産業(yè)に焦點(diǎn)を當(dāng)てています。彼らは広い発展の見(jiàn)通しがあり、多くの上場(chǎng)會(huì)社とユニコーン企業(yè)も現(xiàn)れています。私たちも人工知能、生命科學(xué)分野をめぐって多くの産業(yè)投資をしました。

これ以外にも、金地は現(xiàn)在多くの世界的に有名な投資ファンドを投資しており、産業(yè)先端プロジェクトに焦點(diǎn)を合わせて戦略投資を行っており、人工知能、ビッグデータ、クラウドコンピューティング、チップ研究開(kāi)発、バイオテクノロジー、遺伝子検査などの分野に及んでいます。

金地の理念のように、「核心能力と究極の目標(biāo)は一つの産業(yè)を孵化させることです」という分野に焦點(diǎn)を當(dāng)て、北京、深セン、上海、南京、米國(guó)のシリコンバレーなどのグローバル産業(yè)高地にも複數(shù)の産業(yè)孵化器を配置し、専門的な背景を持つトップの人材を?qū)毪贰⒏镄楼抓恁弗Д趣畏趸铀伽驌?dān)當(dāng)しています。

産業(yè)不動(dòng)産は投資リターンの周期が長(zhǎng)いビジネスモデルですが、金地さんは長(zhǎng)い線の思考を把握することを堅(jiān)持します。私達(dá)の大多數(shù)の資産は自前で経営しています。優(yōu)良な顧客を?qū)毪贰⑦\(yùn)営の質(zhì)を向上させ、産業(yè)の集中を促進(jìn)するなどの方式を通じて、園區(qū)の資産価値を高めています。

閉ループ全體の中の最後の一環(huán)で、金地も異なる種類の園區(qū)の資産に対して、一致する資本の脫退経路を形成し、異なる形式の資産証券化手段を通じて退出を?qū)g現(xiàn)し、商業(yè)モデル価値の閉ループを形成する。

産業(yè)用不動(dòng)産は閉ループを通じて投資の仕返しを?qū)g現(xiàn)するためであれば、企業(yè)の能力に対してより高い要求をしなければなりません。金地が他の企業(yè)と區(qū)別されるところは何だと思いますか？産業(yè)不動(dòng)産會(huì)社はどうやって審査しますか？

張晉元：金地の産業(yè)不動(dòng)産は他の會(huì)社とは一定の違いがあるかもしれません。金地においては、住宅開(kāi)発と産業(yè)不動(dòng)産は完全に獨(dú)立した業(yè)務(wù)であり、両者は並行した業(yè)務(wù)ユニットである。私達(dá)の産業(yè)不動(dòng)産會(huì)社は産業(yè)園區(qū)の開(kāi)発と運(yùn)営だけしています。

したがって、金地の産業(yè)不動(dòng)産會(huì)社に対する審査もこのビジネスモデルの観點(diǎn)からです。例えば、産業(yè)園區(qū)の投資は一定の財(cái)務(wù)収益を満足させなければなりません。私たちは相応の標(biāo)準(zhǔn)があります。例えば、賃貸収入、企業(yè)誘致速度、満額賃貸後の賃貸料収益率（NOI）などがあります。これによって各園區(qū)の経営狀況を測(cè)定します。

「不動(dòng)産思考で産業(yè)をしているのではなく、産業(yè)の論理で産業(yè)をしている」ということを覚えておきましょう。この面から言えば、産業(yè)用不動(dòng)産會(huì)社は豊富な産業(yè)資源を備えてこそ、「ネット効果」を形成することができる。もし産業(yè)をしっかりと行いたいならば、それはきっと規(guī)模があるので、きっと中國(guó)の主要な産業(yè)の核心の都市ですべて研究開(kāi)発型、生産型の産業(yè)園を持つので、もっと良く企業(yè)のためにサービスして、企業(yè)の成長(zhǎng)を助けます。

企業(yè)が一定の規(guī)模に成長(zhǎng)すると、生産拡大の需要があり、中國(guó)の産業(yè)核心都市に研究開(kāi)発センターと工場(chǎng)を建設(shè)します。これらの都市に配置があり、すべてのキャリアがあれば、相応のサービスを提供する能力があります。そのため、規(guī)模も金地評(píng)価産業(yè)不動(dòng)産會(huì)社の重要な指標(biāo)である。

2021年5月までに、金地グループの産業(yè)園區(qū)の配置は初めて規(guī)模を備えました。世界20余りの産業(yè)核心都市で配置が実現(xiàn)され、開(kāi)発運(yùn)営産業(yè)類プロジェクトは33個(gè)に達(dá)し、運(yùn)営面積は400萬(wàn)平方メートルを超えています。立地エリアは中國(guó)の長(zhǎng)江デルタ、珠江三角、環(huán)渤海及び米國(guó)ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコ、ロサンゼルス、サンタホセ、サンディエゴなど全世界の産業(yè)高地で、産業(yè)園區(qū)は多くの世界500強(qiáng)と目標(biāo)産業(yè)分野のトップ企業(yè)が進(jìn)出しています。

?