住宅賃貸の監督?管理が深化する：北京初の立法による家賃規制規範「家賃貸與」「ホルムアルデヒド房」などの問題

「リース購入并舉」は2014年に提出されましたが、リース業の監督管理については、この2年間で明らかにエスカレートし、ペースが速くなり、力度も次第に深まっています。

8月24日、北京市住建委員會は「北京市住宅賃貸條例（意見募集稿）」（以下「意見稿」）を発表し、長期賃貸マンション、賃貸住宅、群賃貸住宅などのホットな問題について規範化しました。

北京のこの「意見原稿」の中で、多くのホットスポット問題に対する整備措置はすべて創設されたもので、初めて家賃コントロールのメカニズムを実行した場合、室內の內裝の空気の品質が基準に達していない家屋も初めて明確に規定され、賃貸での居住には使用できない。

昨年9月7日、住建部は「住宅賃貸條例（意見募集稿）」を発表しました。今年4月15日、住建部など6部門は共同で「軽資産住宅賃貸企業の監督管理強化に関する意見」を印刷し、長期賃貸マンション企業の基本経営規範を明確にし、「高収入低賃貸」「長収入短払い」などの経営モデルを規制した。7月23日、住建部など8部門が「不動産市場秩序の持続的な整備に関する通知」を発表した。住宅賃貸も整備の重要な分野の一つである。最近、深セン、佛山など多くの都市で住宅賃貸経営の規範化がフォローされています。

中央から地方に至るまで、住宅賃貸の監督が絶えず深化し、長期賃貸マンション、賃貸住宅などの新業態、新モデルに直面して、監督管理措置も引き続き歩みに追いつき、新たな方法でリース業界の急速な発展に現れた新たな問題を解決している。

中央から地方に至るまで、住宅賃貸の監督?管理は絶えず深化し、監督?管理措置も引き続き歩調を合わせている。鄭迪坤撮影

家賃抑制メカニズムを初めて実施する

全國範囲內で絶えず積み増しされている不動産規制政策の下で、価格に対する監督管理の論理線が次第に明らかになり、最初から不動産開発者に対する新築の価格制限措置に対して、2021年までに複數の都市で中古住宅の成約基準価格を打ち出して、ようやく価格に対して最も敏感な賃貸群體に対する調整を深化させました。

住建部が発表した住宅賃貸條例では、その際に「家賃の上昇が速すぎて、必要な措置を取って家賃の水準を安定させることができる」として、北京版の條例は一連の実際的な取り組みを模索してきました。

「意見稿」では、家賃のモニタリングと発表メカニズムを確立し、住宅家賃が急速に上昇した場合、主管部門は住宅賃貸企業の経営不動産源の家賃の上げ幅を制限し、家賃のつり上げ行為などの措置を講じて、住宅賃貸市場を調整することができると規定しています。必要に応じてコミッションまたは家賃指導価格を実行することができます。

北京大學法學院不動産法研究センターのビル建波主任によると、住宅賃貸市場の主體は個人向け（C 2 C）で、住宅賃貸企業の運営規模（B 2 C）は比較的小さい。家賃の上げ幅を制限することから、コミッションの指導価格、家賃の指導価格を実行することまで、この3つの方法は北京市が初めて作ったもので、北京市が賃貸市場をコントロールし、賃貸水準を安定させる決意を十分に表しています。

第一條住宅賃貸企業の家賃の上げ幅を制限し、調査所で賃貸料をつり上げるという措置は、當時の各大手賃貸企業の競売価格の収受に対する制約であり、これらの企業が資本の牽引の下で市場の変動を拡大することを防止するものである。第二條コミッションの指導価格は、借り手の実際的な負擔を軽減し、特に借り換えの圧力を軽減するのに役立つと分析しています。

家賃の指導価格は政府が地域ごとに家賃の上限または引き上げ幅を決めて、家賃が合理的な範囲に維持されることを確保します。この地域は一部の価格の上昇が速すぎる地域かもしれません。ビル建設波はさらに、統計データから見ると、近年は家賃の変動幅が小さく、市場が安定しているため、政府の介入が必要ないと指摘した。この條項は主に「家賃の急速な上昇」に対する対応措置であり、法律に基づいて家賃を安定させるためのコントロールツールである。

アパート?家賃の貸し付けを厳重に行う。

近年、卵の殻をはじめとする長期賃貸マンションの企業が雷鳴した事件は、長期賃貸マンションの運営の混亂を暴露しました。資本の駆動の下で、長期の短収入、高収入、低家賃などの問題が絶えず、自由自在にホルムアルデヒドの部屋に深くはまり、レンタル客の経済や健康狀態を深刻に損ないました。

北京市居住建設委員會によると、既存の法律文書の階層と內容と現実のニーズとの不一致が顕著になっており、地方立法を通じて北京市の住宅賃貸のトップレベルの設計を強化し、住宅賃貸管理制度體系を整備する必要がある。

住建部など6部門が住宅賃貸企業の関連文書を規範化した後、北京で今回発表された「意見稿」はさらに「厳管」の構想を體現している。

一つは主體が敷居があることです。長期賃貸マンションは相応の人員、資金と管理能力を備えていなければならず、名稱と経営範囲はいずれも「住宅賃貸」という関連文字を含み、社會認識に便利であることを要求する。

第二に、就職は実名を求める。住宅賃貸企業、不動産仲買機構の従業員は規定に従って従業員情報カードを取り扱い、利用し、実名は就業しなければならない。住宅賃貸契約と不動産ブローカーサービス契約は、サービスを提供する従業員が署名し、従業員情報カード番號を明記しなければならない。実名の従業員は人員の責任をロックしやすく、今後信用體系を作るために基礎を作ります。ビル建波によると。

第三に資金は監督管理しなければならない。リース企業が賃借人に対して単獨で家賃を徴収する金額は3ヶ月の家賃の合計を超えてはならないと規定しており、徴収した家賃を超えて監督管理に組み入れなければならず、保証金は一ヶ月の家賃を超えない。

第四は規則違反で処罰があります。住宅賃貸企業及び従業員は、賃貸料の引き上げ、縛り上げ消費などの市場秩序を亂す行為をしてはならない。住宅賃貸市場の動向、価格をレンダリングしてはならない。貸手の書面による委託価格に基づいて、対外的に発表、展示、不動産源の情報等を押し広めてはならない。違反行為があったら、情狀の軽重によって処罰します。

また、テナント集団の権利擁護事件を引き起こした「家賃貸付」問題についても、「意見稿」は全面的に規制されている。住宅賃貸企業は住宅賃貸を隠し、誘導、騙し、強制してはならないと規定している。住宅賃貸契約には家賃ローンに関する內容が含まれてはならない。金融機関による家賃貸付は、登録された住宅賃貸契約に基づき、貸付額は住宅賃貸契約金額より高くてはならず、貸付期限は住宅賃貸契約期間を超えてはならず、貸付の頻度は借り手が家賃を支払う頻度と一致しなければならず、貸付額は借り手口座に振り替えるしかない。

その他に、《意見稿》も群賃貸住宅に対して規範を作り出して、規定の賃貸住宅は計畫設計のセット、間貸しによって、一人當たりの使用面積と各部屋の居住人數の要求に符合して、住宅の居間、臺所、トイレ、ベランダ、貯蔵室などを明確にして単獨で賃貸して居住に用いることができません。

これらの規定は北京市が2013年に発表した住管理規定と一致しており、群賃貸住宅の治理措置を地方的法規に昇格させ、相応の処罰措置を組み合わせて、治理の仕事に大きな利益をもたらすと考えています。

「これまで北京市は長期賃貸マンションの家賃と敷金の制約に著手してきましたが、今回はこれらの制約と監督管理を立法に組み入れ、住宅賃貸企業の資金プールの無秩序な拡張をさらに防止しました」北京の住建部門に近いアナリストは記者にこう語った。

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