深圳購物中心明年將突破70個

　　近年來，深圳購物中心進入蓬勃發展期，大型MALL的出現正改變著深圳的商業格局。為更好掌握深圳購物中心發展特點、趨勢和問題，深圳市零售商業行業協會與深圳市至祥投資集團聯合完成了《2013深圳購物中心發展報告》(以下簡稱《報告》)，并于23日正式對外發布。

　　《報告》顯示，截至去年底，深圳開業的購物中心已有46個，在建及尚未開業的購物中心超過25個。預計到2015年，深圳開業的購物中心總數將超過70個。深圳購物中心的總體運營基本保持良好狀態，同時銷售額增長乏力、地區分布不均、運營成本畸高等一些問題也伴隨而來。

　　去年新增購物中心12家分布不均面臨供應過剩

　　記者了解到，深圳購物中心主要是伴隨著房地產行業的發展而快速壯大。統計顯示，自2002年深圳出現第一家購物中心以來，目前深圳已開業運營的購物中心數量有46家，僅2013年開業的購物中心就達12家。近3年來，深圳購物中心面積的平均增長率為25%，數量平均增長率達到28%。

　　目前的深圳10區中，有6區已有購物中心覆蓋，數量最多的是南山區(10個)，其次是寶安區(9個)和龍崗區(8個)。“寶安、龍崗是近兩年深圳房地產發展最快的兩個行政區，去年新開購物中心也主要集中在這里。”深圳市零售商業行業協會負責人稱，目前尚未有購物中心的地區包括坪山、鹽田、大鵬和光明。

　　《報告》稱，今明兩年深圳還將新增25個購物中心，仍主要集中在寶安、龍華、龍崗等原關外區域，而鹽田區也將在今后一年首次出現購物中心，填補區內商業業態的空白。“我們認為深圳市場未來至少可以容納100個購物中心，深圳購物中心的數量和面積依然有較大的發展空間。”一名業內人士指出。但同時他也提醒，由于深圳購物中心分布不均衡，可能會導致局部供應量過剩的問題。

　　另據了解，按照商務部公布的對購物中心新的定義，深圳未來幾年建成的購物中心大多屬于社區型購物中心以及地區型購物中心。“去年新開業的12家購物中心，半數都是社區型購物中心，這反映了深圳購物中心的發展趨勢，同時也反映了開發商的成熟與務實。”深圳市零售商業行業協會副秘書長謝永明表示。

　　收益好但銷售增長乏力購物中心效益差距擴大

　　調查了解到，從出租率和租金水平來看，2013年深圳大多數購物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年遞增。

　　特別是位于福田、南山以及羅湖這三個商業和商務區的都市型購物中心，全年更是保持了極高的出租率，同時也保持了較高的租金收益。例如深圳都市型購物中心的代表深圳華潤萬象城，自2004年底開業后一年，出租率就達到了97.38%。從2006年起，出租率基本保持在99%以上，租金收益也逐年遞增。

　　但是，與出租率和租金同步增長形成反差的是，大多數購物中心的銷售額增長乏力，只有少數優質購物中心的銷售額與2012年同比略有增長;一些購物中心的單位面積年銷售額甚至只有優質購物中心的十幾分之一。

　　數據顯示，2013年深圳購物中心商業面積比2011年增長57%，然而當年的營業額僅比2011年的營業額增加近47億元，增幅為13.8%，遠低于同期社會消費品零售總額的增幅。深圳購物中心營業總額所占社會消費品零售總額的比例，也比2011年總體下降了0.93%。

　　記者梳理該《報告》發現，去年深圳三個最大營業額購物中心分別是萬象城、深國投廣場(包括山姆會員店)和海岸城，營業額依次為61億元、28億元、20億元，其中萬象城的單位商業面積營業額最高。

　　部分購物中心設計有缺陷致運營成本長期居高不下

　　“深圳購物中心營業額下降，最根本的原因是一部分購物中心因自身原因導致其平效極低，同時也拉低了深圳購物中心整體的平均平效。”業內人士分析稱，同時，2013年宏觀經濟增幅降低以及網購、公費消費治理等因素也對購物中心銷售額產生了一定影響。

　　此外，深圳相當數量的購物中心，面臨運營成本長期居高不下的困境，其中電費已超過人工費用，成為運營成本中的第一大成本。本次統計的結果顯示，深圳區域型購物中心的單位面積用電量，遠遠高于美國GGP公司區域型購物中心的平均用電量(約是后者的2.46倍)。

　　即使與國內先進的節電商業企業相比，深圳也同樣存在巨大差距。例如上海世貿商城2013年的用電量為2270萬度，平均每平方米的年用電量僅為81度，不到深圳購物中心平均用電量262度的三分之一。

　　“差距的產生主要是由于企業前期對物業設計時缺乏環保和節能理念，沒有節能環保目標和節能方案，也沒有專業節能公司或人員介入到建筑設計的過程，造成物業高耗能的硬傷。深圳購物中心的設計單位大多僅關注一些節能概念，而忽略實際的節能效果。”該《報告》指出。

　　記者注意到，雖然深圳購物中心總體盈利狀況不佳，但一些優秀的購物中心，其經營業績依然保持了較好的增長勢頭。例如深圳萬象城，去年每平方米商業面積的年銷售額為3.8萬元人民幣，排名第一;而一些經營較差的購物中心，平均每平方米商業面積的年銷售額僅為0.2萬元，兩者的差距達到十幾倍。