傳統零售商業地產現泡沫隱憂

　　記者近期調研發現，中國經濟最為發達的長三角一些地區的商業項目面臨供大于求。一些商業地產項目經營狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態，有的項目引發的資金危機已影響實體產業。

　　仲量聯行數據顯示，2014年至2016年，優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。部分二三線城市短期內開發量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目占比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續處于高位，有關投資方將陷入泥潭。

　　業內人士認為，在商業項目上馬之前，應科學考量各種因素進行規劃。上海市各地在滬企業(商會)聯合會會長胡雅龍說，應結合預期人口規模、區域交通、產業關聯等條件，理性發展大型商業地產項目，實現與現代服務業更好協同發展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”。

　　此外，對已被證明不適合繼續發展商業地產的項目，應研究促進土地的盤活利用。中發集團董事長陳鄧華建議，對于此類項目，可通過政府回購收儲、土地變性、改變項目用途等方式盤活土地。

　　如今，遍布各地的城市綜合體、購物中心在短短幾年內拔地而起，漸漸取代了傳統的大型百貨公司。未來城市商業地產的發展趨勢，更多的是通過特色經營、提升服務來為商業資產增值。

　　“隨著中等收入階層的崛起，消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風格，這意味著中國的零售商業地產需要提升消費者體驗，引入創新的可持續發展模式。”仲量聯行大中華區及上海零售地產部總監鄧汝舜說。

　　以上海環貿廣場為例，開發商香港新鴻基地產主打“夜行消費”的新購物理念，為了在激烈的市場競爭中脫穎而出，其通過變換中庭裝飾、經常性舉辦歌迷見面會等活動來吸引顧客。另外值得一提的是，其軟性服務也十分到位。如在試運營期間，保安人員及時為顧客提供指引、洗手間時刻清潔等服務，以體現管理的持續性。

　　記者也發現，新建商業中心更注重自身的差異化競爭，大力發展目的性及體驗式消費，如上海靜安嘉里中心引入大量新品牌入駐，還開設了一些娛樂新業態。同時，許多購物中心的餐飲業務比例大幅上升。在新品牌及餐飲娛樂業態的共同作用下，消費者明確了商場的定位及優勢，商場也借此擁有了增流擴銷的基礎。

　　此外，還有不少傳統零售物業都選擇通過開發線上平臺的方式來應對電商的沖擊，以上海匯金百貨為例，自電商沖擊伊始就開始準備線上平臺的構建。經過兩年的準備如今已經正式由傳統實體百貨向線上電商擴張，與徐家匯商城、天貓、京東等線上網站的合作也加速推動了供應商向線上發展的步伐。