“空手套白狼”：多家企業(yè)擅長圈占工業(yè)用地

　　就在住宅用地頻頻遭遇流拍的同時，工業(yè)用地卻悄然成為資金追逐對象。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可知，截至7月26日，全國推出工業(yè)用地7521塊，總計3.51億㎡，占全國供應(yīng)的土地面積的52.1%。與此同時，在搜房網(wǎng)監(jiān)測范圍內(nèi)的20個城市中，7月25日-8月14日期間，總計推出工業(yè)用地1664萬㎡——連續(xù)三個星期，工業(yè)用地占比超出土地供給總量50%。

　　綜合上述數(shù)據(jù)可推算，目前工業(yè)用地供給量已至少達3.7億㎡，不僅超出了住宅用地供應(yīng)總量，占比也超出了全國土地供給總量的一半以上！8月15日，有業(yè)內(nèi)人士接受筆者采訪時表示，投機與融資需求是企業(yè)大肆圈占工業(yè)用地的兩大動因。

　　圈占工業(yè)用地 企業(yè)擅長“空手套白狼”

　　“工業(yè)用地單價很低，很多企業(yè)都有能力去分上一杯羹”，8月15日，某市場人士對筆者表示。

　　“比如，浙江建德地區(qū)的某一個中小企業(yè)，就一舉拿下了3萬多㎡、約50畝的工業(yè)用地”，上述人士表示，但企業(yè)在這塊土地上建造的廠房占地還不到整個地塊總面積的一半。事實上，企業(yè)圈占工業(yè)用地的最初意圖，就絕不僅僅是用于生產(chǎn)。

　　“企業(yè)在拿地之前，已經(jīng)就該項目和銀行談好了貸款計劃。換句話說，企業(yè)往往是獲得了銀行的貸款支持后才肯放手拿地的”，上述市場人士如是說。一般來說，企業(yè)只需籌集到拿地款項，一旦政府批下土地證，那么就可以持著土地證去銀行獲取貸款。甚至，“以我所知，很多企業(yè)繳付的土地款，往往是臨時拆借出來。一旦獲得了銀行貸款，就將拆借款置換出去。”他如實表示。

　　鑒于目前房地產(chǎn)市場的形式日益嚴峻，銀行已經(jīng)不接受“光地”了。也就是說，企業(yè)在拿下地塊后，還需在上面搭建廠房，然后就可以以“在建工程”的名義，去銀行獲取貸款。“等到廠房建好，獲取了房產(chǎn)證后，整個房地產(chǎn)項目的估值就會更高，所獲得貸款也就越多”，市場人士對筆者表示。

　　以上述浙江建德的案例來說，該塊土地約折合300元/㎡，總價大概為1000萬；然后，企業(yè)在上面開始修建廠房，目前尚未獲得房產(chǎn)證，但已經(jīng)評估作價1400萬——也即，該企業(yè)以所擁有的、總計評估價格2400萬的該塊工業(yè)用地使用權(quán)+廠房作為抵押，獲得了2000萬的銀行貸款。“而等到房產(chǎn)證到手后，這個評估價將進一步提升。彼時，銀行肯貸給這家企業(yè)的款項，也會水漲船高”，上述人士進一步指出，“當(dāng)然，最終貸款額度多少，還是決定在銀行手中。不過這一額度，往往會超出企業(yè)原始的投入。”

　　“只要經(jīng)濟環(huán)境不發(fā)生大的變化，這筆抵押貸款將會持續(xù)下去”，上述市場人士對筆者表示，屆時，企業(yè)還能享受土地升值帶來的收益。

　　當(dāng)然，這個過程中也存在一定的風(fēng)險。“很多中小企業(yè)的利潤率并不高，甚至存在無法覆蓋利息成本的情形”，上述人士進一步表示，“也有最終手中的土地遭遇銀行拍賣的情形出現(xiàn)。”{page_break}

　　玩轉(zhuǎn)工業(yè)用地 企業(yè)獲利知多少？

　　剛剛公布收購方案的富安娜，擬收購對象主要的資產(chǎn)就是位于江蘇常熟虞山工業(yè)園區(qū)的4幢房產(chǎn)。

　　公開資料顯示，上述房產(chǎn)的用途屬于工業(yè)用地，總建筑面積2.77萬㎡，評估價格則高達4040.06萬元，折合1460元/㎡。

　　雖然，有關(guān)機構(gòu)出具的房屋評估報告中，并未提及上述房地產(chǎn)項目的評估增值率。但是，登陸中國土地市場網(wǎng)，查詢2010年以前常熟虞山區(qū)域成交的工業(yè)用地價格，每平米單價在300元左右。如果考慮到廠房的建安成本，整個項目的成本應(yīng)該不超過1000元/㎡。

　　值得投資者注意的是，富安娜收購上述房地產(chǎn)項目，是出于擴建廠房的考慮。也即，上述地塊存在部分空置用地的可能。以此粗略估計，富安娜剛剛收購的房地產(chǎn)項目，增值率約在50%-200%之間！

　　除去借助工業(yè)用地獲取銀行貸款以及升值收益外，企業(yè)通過改變其使用權(quán)屬性所能獲得的“暴利”更是驅(qū)動其圈占工業(yè)用地的又一大動因。

　　一個最為典型的案例來自美欣達。這家扣除掉非經(jīng)常性損益后，2008-2010年年三年期間，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤為-7102.71萬元、-3227.99萬元以及318.49萬元的公司，堪稱并不具備可持續(xù)的盈利能力。然而，這家主營能力較弱的公司，在地產(chǎn)運作方面卻“獨具慧眼”——

　　2007年，美欣達以增資方式收購了湖北荊州市奧達紡織有限公司。然而，與其主營業(yè)務(wù)盈利貢獻相比，奧達紡織因轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地使用權(quán)而帶來的收益顯然更為可觀：

　　公開資料顯示，美欣達子公司荊州市奧達紡織旗下的一塊土地賬面價值僅為6114萬元，地上附屬物賬面價值為3529萬元——整個項目的賬面價值不超過9643萬元。然而，這塊從屬于工業(yè)用地性質(zhì)的土地被荊州收儲中心收儲后，一舉獲得了高達逾3億元的補償款，超出其賬面原值的3倍多！

　　事實上，正是因為上述工業(yè)用地被收儲后帶來的土地補償收益，才使得美欣達預(yù)測其半年報業(yè)績出現(xiàn)了巨幅增長，從而使得其走出一輪上漲行情！

　　“正是有這些‘神話’在前”，上文提及的市場人士對筆者表示，才使得很多企業(yè)愿意將資金大手筆的投入到土地上。尤其是中小企業(yè)，相比于住宅用地的高價，工業(yè)用地較低的門檻給予他們豐富的利潤想象空間。