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Pour les entreprises centrales, la construction à grande échelleSécuritéC 'est un marathon br?lant ou une nouvelle chance?

Au début du mois de mai, le Conseil national d 'investissement a publié une circulaire sur son site Web demandant aux entreprises centrales de participer activement à la construction de logements protégés.? le Gouvernement central s' est engagé à construire 10 millions de logements protégés cette année, ce qui a posé de grandes difficultés. ?Un proche du Ministère de la construction a dit à un journaliste financier du nouveau siècle que cette année, les travaux de construction de logements protégés avaient été ? trop intenses et trop importants ? et que les conditions de démarrage et de financement n 'étaient pas optimistes, ce qui explique que les hauts responsables du Centre avaient depuis longtemps l' intention de promouvoir l 'accès des entreprises centrales aux logements protégés.

Après un temps d 'étude et de recherche, la responsabilité etProfitIl y a eu aussi un changement d 'attitude subtil entre les entreprises centrales et la sécurité d' occupation.La Banque s' est détendue sous le baton de la sécurité.GinsengC 'est une grande tentation pour les entreprises centrales - pour garantir l' accès à l 'immobilier pour obtenir des prêts et pour développer d' autres types de projets commerciaux.Dans le document qu 'il a adressé à l' entreprise centrale, le Conseil national d 'investissement a indiqué la voie à suivre pour ? mettre à profit les possibilités offertes par les différentes régions d' adopter des politiques préférentielles en matière d 'offre de logements protégés, d' aides à l 'investissement, d' intérêts fiscaux, de financement, de taxes, etc., en combinant les logements protégés avec le développement de l 'immobilier commercial ?.

La tentation ne se limite pas à cela.Dans le cas des entreprises centrales, une nouvelle série de possibilités d 'affectation et d' ajustement des ressources peut se présenter après que toutes les catégories de logements, y compris les relogements, les démolitions, les unités d 'habitation autonome, ont été incluses dans la catégorie des logements protégés.La quasi - totalité des entreprises centrales et des entreprises d 'état sont tributaires des ressources foncières d' un grand nombre de terrains industriels, d 'entreposage ou de recherche, dont les effets sont incalculables une fois que ces terrains ont été transformés en terrains résidentiels sous le nom de logements protégés, même si un dixième seulement a finalement été transformé en terrains résidentiels commerciaux.Cela s' accompagnera toutefois d 'une série de questions complexes telles que les processus de gestion, les risques d' investissement et les mécanismes de distribution.

Crédit garanti

Le Directeur général de la société minière Limited, keizaki Tanaka, a confirmé à un journaliste de Finance New Century que le Département d 'état s' était réuni dès mars pour examiner la question de la sécurité d' occupation, en présence des ministères compétents du logement, du territoire, de l 'information nationale, des finances et De nombreuses grandes entreprises centrales.Par la suite, le Ministère de l 'habitat et de la construction et le Conseil national d' investissement ont organisé des réunions séparées entre les entreprises centrales du secteur immobilier, qui ont été invitées à participer activement à la construction de logements protégés.

à la fin du mois de mars, un certain nombre d 'entreprises centrales ont re?u le document intitulé ? notification de participation active à la construction de logements protégés ? (ci - après dénommée ? notification ?).La circulaire exige des entreprises centrales qu 'elles intensifient leur communication avec les autorités locales et qu' elles s' emploient, sous la direction de celles - ci et dans le cadre de la commercialisation, à assurer la construction de logements par divers moyens.

? il ne fait aucun doute que la construction de logements de sécurité à grande échelle est une entreprise centrale qui est à la fois une responsabilité sociale et une mission politique. ?Selon un homme d 'affaires chinois qui ne veut pas être connu, la plupart des projets de construction de logements protégés sont principalement des entreprises centrales, des entreprises d' état.

Après un temps d 'étude et de recherche, les entreprises centrales découvrent davantage de possibilités d' obtenir des logements protégés.Par exemple, le concept d '? agrandissement ? des logements de sécurité, les modifications apportées aux batiments, les anciennes modifications, les démolitions, les unités de construction autonome, etc., ont été incluses dans la catégorie des logements protégés, et certaines entreprises centrales ont découvert de nouvelles voies d' accès.

? la plupart des projets de remise en état des batiments et de rénovation sont essentiellement des projets d 'exploitation commerciale, et le concept de logements protégés est désormais utilisé pour l' emballage, l 'installation et l' appui à des politiques préférentielles. ?Le Secrétaire général adjoint de la Fédération nationale des gestionnaires de biens immobiliers, Chen trésor, a informé les journalistes du nouveau siècle financier que ce phénomène était très répandu dans le monde entier.En raison de la faiblesse des ventes sur le marché des produits de base et de la réticence et de l 'incapacité de certains promoteurs d' investir des sommes importantes dans des projets de démolition de logements et de remise en état, de nombreux projets de rénovation et de remise en état de batiments ont été interrompus.Dans ce type de projets, les entreprises centrales ont également une plus grande capacité de négociation en raison de leur avantage en matière de ressources (2 642,11 à 2,50%).

Selon des sources bien informées, après avoir re?u l 'avis à la fin du mois de mars, des demandes de participation à la construction de logements protégés ont été envoyées à 19 municipalités, dont 10 sont actuellement en négociation, pour la plupart des projets de rénovation de la vieille ville.

à titre d 'exemple, en avril, la propriété de Pauli a mis la dernière main à un projet de rénovation de Shijiazhuang Jinling (anciennement usine d' engrais de Shijiazhuang), d 'une superficie de plus de 800 hectares.Environ les trois quarts de ces terrains pourraient être utilisés pour le développement de projets de construction de biens immobiliers.? Il est plus facile d 'obtenir des crédits lorsqu' un projet de construction de logements protégés est mis en ?uvre.Un quart du crédit immobilier garanti permet de forcer l 'ensemble du projet par le biais d' un modèle de développement progressif et continu. ?Selon l 'analyse susmentionnée.

En effet, dans sa circulaire aux entreprises centrales, le Comité d 'investissement national a précisé que ? les entreprises de développement immobilier doivent saisir l' occasion qui leur est offerte de mettre en place des politiques préférentielles locales en matière d 'offre de logements protégés, d' aides à l 'investissement, d' intérêts fiscaux, de financement, de taxes, etc., en associant les logements protégés à l 'aménagement immobilier commercial ?.

En réponse, m. Taekezaki a déclaré que la politique de crédit était assez favorable à la sécurité d 'occupation et qu' elle était suffisamment attrayante pour les entreprises centrales.En fin de compte, l 'immobilier est un jeu d' argent et de terre. ?

China Metallurgical [3,93 - 2,24%] précise également dans son rapport annuel la planification du développement immobilier afin que la construction de logements s?rs entra?ne la mise en valeur de biens immobiliers commerciaux, de logements commerciaux et de terrains, explore de nouveaux modèles de développement et augmente le rendement des investissements.

? les entreprises centrales d 'infrastructure, telles que la métallurgie et la métallurgie, sont mieux à même d' obtenir des permis de construire, car les démolitions et les réinstallations s' inscrivent également dans le concept de sécurité et facilitent le développement de leurs activités à l 'échelon local. ?Des membres du Groupe immobilier chinois ont informé les journalistes du New Century Financial, ce qui a contribué à la réalisation des objectifs numériques concernant la sécurité d 'occupation et aux négociations entre les entreprises et les autorités locales.En outre, le co?t de la réinstallation peut être inclus dans le co?t global de la mise en valeur des terres et récupéré lors de la cession des terres afin de garantir le rendement des investissements.

La voie plus discrète est le remplacement des ressources foncières.Selon un entrepreneur central, dans la situation actuelle, les autorités locales ont estimé qu 'elles ne disposaient pas d' un financement suffisant pour mener à bien les travaux de construction de logements protégés, quelle que soit la forme sous laquelle ils se présentaient, et qu 'elles n' étaient pas en mesure de procéder à la ? construction d 'ensembles de biens immobiliers ?.

? dans le passé, les locaux de la marchandise étaient assortis de 5 à 15% de logements protégés, qui pourraient ensuite être construits avec des biens immobiliers protégés, dont les bénéfices serviront à couvrir 3% des bénéfices ?.Selon les personnes mentionnées ci - dessus, il s' agit soit d 'une opération de ? relogement ?, c' est - à - dire d 'une cession à bas prix d' un certain nombre de biens immobiliers destinés à assurer le transfert des biens immobiliers à l 'entrepreneur après la réalisation du projet de garantie.

Un responsable des opérations immobilières d 'une entreprise centrale qui ne veut pas être nommée a également confirmé à la presse du nouveau siècle financier que de nombreux accords - cadres de coopération conclus entre l' entreprise centrale et les autorités locales contiennent des dispositions semblables à celles qui consistent à transformer les garanties immobilières en autres projets commerciaux ou à accorder des avantages en tant que projets d 'investissement - ce qui est déjà une ? Règle latente ? en vigueur dans l' industrie.En outre, les autorités locales sont plus disposées à coopérer avec les entreprises centrales et les entreprises d 'état, car même si les transferts de terres à bas prix sont rendus publics, les responsables locaux ne sont pas soup?onnés d' avoir ? perdu des avoirs de l 'état ?.{page} u break}

Parcourir ses terres

Plus de messages politiques ont été lancés sur la construction de logements protégés sur leurs propres terres.Bien que cela ne soit pas mentionné dans la circulaire de la Commission d 'investissement de l' état, les entreprises centrales sont apparemment plus préoccupées par cette question, en particulier les 78 entreprises centrales qui ont été priées de quitter l 'immobilier en mars dernier.à l 'heure actuelle, Beijing, Guangzhou, Shaanxi, Henan, Shanxi et d' autres lieux se sont exprimés publiquement ou ont adopté des politiques visant à encourager les entreprises à utiliser leurs propres terres pour construire des logements protégés.

? On observe toujours la politique et on ne sait pas très bien dans quelle mesure elle peut être appliquée. ?Selon des sources internes d 'une entreprise centrale, depuis l' année dernière, l 'ordonnance de sortie de l' entreprise centrale est extrêmement difficile à mettre en ?uvre et peu viable.L 'entreprise centrale est classée parmi les "78" et possède un grand nombre de ressources foncières telles que les anciennes usines dans les villes de deuxième et troisième lignes.à son avis, il était difficile de dire qu 'une telle déclaration de politique générale, outre qu' elle s' inscrivait dans le cadre de la politique générale de l 'état en matière de sécurité d' occupation, n 'avait pas été prise en considération pour trouver une solution aux grandes entreprises qui possédaient d' importantes Ressources foncières, ? ce qui ne manquait pas d 'être une approche graduelle ?.

Selon des informations publiées, de nombreuses entreprises d 'état locales ont fait des ? essais d' eau ?.Dans les premiers projets de construction de logements protégés en 2011, qui ont été récemment repris par la Commission du développement et de la réforme de la ville de Guangzhou, les projets de construction de logements de sécurité foncière appartenant à des unités telles que le Groupe de construction de Guangzhou, le métro de Guangzhou et le Groupe de métro de Guangzhou figurent en bonne place parmi les arrangements préalables.à Beijing, des entreprises d 'état possédant un grand nombre de terrains industriels et d' entreposage, telles que le Groupe de l 'agriculture de la capitale, le Groupe du charbon de Beijing et le siège social de Beijing, font également une déclaration de projet à l' Office municipal de la sécurité d 'occupation de Beijing.

En règle générale, les entreprises peuvent demander à la Commission de construction locale de transformer des terrains industriels, d 'entreposage, de recherche scientifique, etc., en terrains résidentiels, conformément à la loi, et de construire des logements protégés, dans le respect de l' aménagement du territoire et du plan - cadre urbain.En règle générale, la priorité est accordée à la solution des problèmes de logement des travailleurs qui remplissent les conditions requises dans leur logement, le reste étant attribué par les autorités locales aux résidents qui en font la demande.

Mais le problème a suivi.Dans les politiques d 'incitation locales, les entreprises n' ont pas défini clairement les modalités pratiques de financement, les catégories de logements protégés et les modalités d 'attribution de ces logements.

"Les conséquences seront très chaotiques."L 'ingénieur en chef adjoint Zou Xiaoyun, de l' Institut d 'études et d' études foncières de Chine, craint que si une entreprise ou une entreprise construit une maison de sécurité avec des fonds administratifs et qu 'elle la vende à ses employés à un prix abordable, elle ne soit en fait qu' une division de la protection sociale, ou si l 'entreprise se transforme en un ensemble de logements, par exemple en un "achat groupé", ce qui est contraire à l' objectif initial de la "maison de sécurité".

Il n 'y a guère de politique spécifique en matière de construction de logements s?rs à usage personnel.Les avis du Conseil des affaires d 'état sur la solution des difficultés de logement des familles à faible revenu en milieu urbain (No 24), publiés en ao?t 2007, prévoient que, sous réserve de l' aménagement urbain et avec l 'approbation du Gouvernement populaire urbain, les unités peuvent utiliser leurs propres terres pour la construction de logements en partenariat, mais seulement dans les entreprises industrielles et minières indépendantes plus éloignées des zones urbaines et dans les entreprises comptant un plus grand nombre de ménages en difficulté en matière de logement.à l 'époque, le Ministère de la construction a expliqué que cette disposition prévoyait l' intégration de ces unités spéciales dans la politique du logement abordable.

En outre, en 2010, dans le cadre de la mise en ?uvre des directives sur l 'accélération du développement des logements locatifs publics, publiées par sept ministères, dont le Ministère du logement et de la construction, il a été stipulé que les unités comptant un plus grand nombre de travailleurs en difficulté en matière de logement, avec l' approbation des municipalités, des comtés (municipalités et districts) et sous réserve du plan - cadre d 'aménagement du territoire et de l' urbanisme, peuvent utiliser leurs propres terrains pour construire des logements locatifs publics, une fois qu 'ils auront été incorporés dans l' administration locale du logement locatif public, la priorité étant accordée aux employés qui remplissent les besoins.

? aujourd 'hui, sous la pression des autorités locales sur les indicateurs de sécurité d' occupation, l 'ouverture des politiques a été élargie - auparavant, les terres à usage industriel n' étaient pas autorisées. ?Selon une analyse journalistique réalisée par des membres du Groupe des chambres moyennes sur le nouveau siècle financier [18,76 - 2,39%], une participation massive des entreprises centrales à la construction de logements protégés de cette manière aurait un impact considérable sur l 'ensemble du marché du logement ? équivalant à l' introduction d 'un système de double filière ?.

L 'un des 78 chefs d' entreprise centraux mentionnés plus haut a même déclaré que le stock de 78 entreprises centrales ne pouvait pas être évalué à lui seul et qu 'il s' agissait d' une ? quantité de jours ?.Gang Tian Group, China Electronics [0,83 - 3,49%], armureries, armureries, les grandes entreprises spatiales, sidérurgiques centrales, disposent d 'importantes ressources foncières dans tout le pays.? Toutefois, nous n 'avons pas encore dressé un inventaire précis des stocks de ressources foncières disponibles, et nous devons examiner attentivement l' évolution des politiques. ?

? au cours des dernières années, la principale forme de logement abordable a été l 'attribution de terres à des unités d' entreprises pour la construction de logements collectifs, qui ont été rarement répartis ouvertement dans la société. ?Selon Chen baoshou, les entreprises centrales, qui utilisent leurs propres terres pour construire des logements protégés, ne parviennent toujours pas à échapper à l 'ancien système de logement convenable et deviennent des brevets pour le bien - être et les privilèges de certains groupes.

Chen baoshou a déclaré que, compte tenu de l 'expérience passée et de la pratique actuelle de certaines entreprises centrales, il était très probable que les entreprises centrales exploitent leurs propres propriétés sous la forme d' un logement convenable, ce qui leur permettait d 'obtenir des droits de propriété limités à un prix abordable, ce qui leur permettait d' obtenir d 'importants écarts de prix après quelques années de levée de l' interdiction d 'accès à la ville.Si ces logements sont importants, ils auront des répercussions sur les politiques foncières existantes et sur les recettes foncières des administrations locales.

à l 'heure actuelle, les ministères concernés, tels que le Ministère de l' habitat et de la construction et le Ministère du territoire, n 'ont pas de réglementation concernant l' utilisation par les entreprises de leur propre usage pour la construction de logements protégés.L 'interprétation et la mise en ?uvre des politiques varient considérablement d' une région à l 'autre et il n' y a pas d 'accord sur les types de logements protégés construits par les entreprises elles - mêmes, les droits de propriété, les sources de financement et les modalités de distribution.Les journalistes du Financial New Century ont contacté le Bureau de la sécurité d 'occupation de Beijing à propos de ces questions, et le personnel concerné n' a pas répondu.

à cet égard, Zou Xiaoyuan a recommandé que les autorités locales intègrent les locaux de sécurité de l 'entreprise centrale dans les plans de construction de logements de l' ensemble de la collectivité locale et adoptent des normes uniformes de gestion de l 'aménagement du territoire, des procédures de construction, de distribution, d' exploitation, etc., afin d 'accorder la priorité à la sécurité du personnel des unités de construction qui remplissent les conditions requises, sous réserve d' un contr?le rigoureux et de la prévention de la corruption dans la distribution.Mais Zou Xiaoyuan a également déclaré: ? cela sera très difficile à mettre en ?uvre et l 'injustice ne manquera pas de se produire ?.{page} u break}

C 'est une bonne affaire.

Les termes ? responsabilité sociale ? ou ? mission politique ? n 'ont manifestement pas de motivation pour les entreprises centrales devant les critères d' évaluation de l 'EVA (valeur ajoutée économique) du Conseil national d' investissement.Malgré toutes ces tentations, la plupart des entreprises ont du mal à tirer parti des investissements consacrés exclusivement à la sécurité d 'occupation.

Lors de sa Conférence annuelle de presse au début d 'avril, China Metallurgical Group a annoncé que son taux de rentabilité brut pour les opérations de garantie de logements atteindrait 12,5%, ce qui a été expliqué par la suite par l' ajout de divers éléments de la cha?ne industrielle, tels que les plans d 'études, Les aides municipales, le développement des investissements et la construction.

Selon Chen baoshou, la marge brute de bénéfice de 12,5% n 'est qu' une hypothèse théorique: ? la conception, la municipalité, la construction, etc. Ont des bénéfices stables, mais la rentabilité globale ne prouve pas que la phase de développement est rentable ?.Chen a servi dans le Groupe Zhong Ye sous le Drapeau d 'une société immobilière.

En fait, il n 'y a qu' un petit nombre d 'entreprises centrales comme China Metallurgical Corporation, qui jouissent d' un avantage de la cha?ne industrielle dans son ensemble, comme la construction chinoise [3,84 - 1,79%], la mise en commun d 'actions, la construction ferroviaire chinoise [6,42 - 2,58%], le chemin de fer chinois [4,18 - 1,88%] et la plupart d' entre elles continuent d 'investir dans la construction de logements protégés.

Même les constructions chinoises qui ont l 'avantage de la cha?ne industrielle dans son ensemble participent à la sécurité de l' immobilier de fa?on à obtenir des bénéfices stables sur la cha?ne de construction, alors que les investissements dans le développement sont moins importants.

Lors d 'une conférence téléphonique tenue au début du mois de mai, le Secrétaire d' état du Groupe, m. Tanwarj, a comptabilisé la participation des promoteurs à la sécurité d 'occupation, indiquant clairement qu' il n 'existait pas de modèle économiquement viable.? le modèle de construction de substitution présente peu de risques, mais il n 'est pas très rentable, de sorte qu' il ne constitue pas pour l 'essentiel une véritable entreprise. ?Selon l 'hypothèse de tanwarj, même si 10% des logements protégés dans tout le pays étaient construits par une entreprise, avec un investissement d' environ 15 milliards de yuan et un plafond de 1% du co?t total de la gestion, les frais de gestion ne dépasseraient pas 1,5 milliard de dollars, déduction faite des salaires du personnel, des dépenses de bureau, etc.

Selon tanward, le modèle de développement purement financier, qu 'il s' agisse d' un rachat par l 'état ou d' une vente à des acheteurs, risque fort d 'entra?ner une perte de recettes pour les promoteurs.? l 'Entrepreneur fait sauter le projet avec 20% des fonds, et le bénéfice global de 3% équivaut à cinq fois le levier, c' est - à - dire à 15% du taux brut calculé à partir des fonds investis. ?Enfin, la rentabilité dépend de la durée du projet.à supposer que 20% de ces fonds soient également empruntés, il faudra moins de deux ans pour les recouvrer, car environ 7% du produit annuel des prêts bancaires correspond pour l 'essentiel aux intérêts.

? la probabilité qu 'un projet de construction de logements protégés soit financé en deux ans est faible, de sorte qu' il s' agit d 'un événement probable. ?C 'est ce qu' a dit tanward.

Le Président du Conseil d 'administration de la propriété Paulie, Song guangju, a également révélé à la presse que deux projets de garantie de la propriété Paulie à Beijing étaient en mauvais état en raison de retards dans la mise en place du programme de vente du Gouvernement, ce qui a empêché la vente en temps voulu de tous les batiments du projet.

? la longueur du Cycle d 'élaboration de certains projets de sécurité d' occupation, l 'absence de mécanismes dynamiques de fixation des prix dans le cadre de la construction et la hausse des co?ts de la main - d' ?uvre et des matériaux de construction peuvent entra?ner des pertes. ?Zhang Guilin, Président du Groupe général d 'habitation de Beijing, a déclaré à la presse financière New Century (18,76 à 2,39% des actions) que le projet de construction de logements abordables de cuicheng qu' ils avaient mis au point pendant plus de 10 ans n 'avait pas pu se poursuivre en raison de la hausse des co?ts de démolition, de construction, etc.

Le Groupe sino - métallurgique, grand locataire de logements protégés dans l 'entreprise centrale, a également été gêné par le retard pris par les autorités locales dans le remboursement des travaux de construction.

Selon des sources d 'information, lors des réunions pertinentes du Ministère de la construction et du Conseil d' administration national, plusieurs entreprises centrales ayant des activités plus importantes dans le domaine de la sécurité d 'occupation se sont montrées trop peu rentables et ont exigé une augmentation appropriée des marges bénéficiaires.

Malgré cela, les projets de construction de logements protégés ne sont pas à la portée des entreprises centrales.? par exemple, les logements abordables sont répartis de manière à correspondre à la forme de plan ciblé du Gouvernement et ne sont pas réservés à quiconque le souhaite. ?Selon British Swiss Lou, Ministre du développement du marché du Groupe immobilier de la construction de métro de Chine, si les politiques et les normes opérationnelles sont en place, les projets de construction de logements abordables sont encore "à l 'avant - garde" et le taux de rendement des fonds peut atteindre plus de 10% par an.Mais ces projets "à la tête" ne sont pas faciles à obtenir, selon Lou YingRui, la plupart des projets de location à loyer modéré que l 'administration locale veut faire faire faire faire à la société centrale.

Sur les 10 millions de logements protégés prévus cette année, 60% sont des logements abordables, à loyer modéré et à loyer modéré, soit environ 6 millions de logements, dont plus de 60% sont loués.Cette proportion est également largement respectée dans les provinces et les municipalités pour ce qui est de la sécurité d 'occupation.

? l 'augmentation considérable du nombre de logements locatifs publics cette année, le problème le plus important de cette partie de la sécurité d' occupation est l 'absence de politiques adéquates et de modèles de rentabilité clairs. ?Le Directeur d 'une société immobilière centrale a déclaré que, d' une manière générale, les pouvoirs publics n 'avaient pas les moyens de procéder à des rachats importants et que les entreprises n' avaient pas de mécanisme de retrait et que les cycles de remboursement étaient trop longs ? et que les revenus du loyer étaient minimes, voire inférieurs aux intérêts sur les dép?ts au cours de la même période ?.La plupart des entreprises hésitent donc encore à participer à la construction de logements locatifs publics.