央企業(yè)保障不動産単獨利益チャネル：バンドル商業(yè)プロジェクトのクレジットカードのカバー

中央企業(yè)にとって、大規(guī)模な建設(shè)參加は保障室山芋に手を焼くということですか？それとも新しいチャンスですか？

5月初め、國家資本委員會はウェブサイト上で通知を出して、央企業(yè)に積極的に住宅の開発と建設(shè)を保障することに參與するように求めます。「中央政府は今年に1000萬戸の保障室を建設(shè)すると約束しました。実現(xiàn)するのは難しいです。」住建部に近い人が、「新世紀(jì)」の記者に、今年は住宅建設(shè)の任務(wù)が「激しすぎて、大きすぎる」と教えてくれました。各地の起工と資金狀況は楽観的ではありません。

しばらくの間の検討と模索を経て、責(zé)任と利益を上げる間の央企業(yè)は、部屋を保障する態(tài)度にも微妙な変化があった。保障室の「大棒」の下で、銀行もリラックスした。銀の根これは中央企業(yè)にとって大きな誘惑です。住宅ローンを保障するために、他のタイプのビジネスプロジェクトをスクロールして開発することができます。國資委員會は下で央企業(yè)に配った文書の中ですでに方向を示しています。「保障性住宅の土地供給、投資補助、財政利息、融資、稅金などの面で各地が優(yōu)遇政策を打ち出す機會をつかんで、保障性住宅と商業(yè)性不動産の開発を有機的に結(jié)合します。」

誘惑はここに止まらない。中央企業(yè)にとっては、棚の改築、古い改築、立ち退きの配置、単位の住宅建設(shè)などの各種類の住宅が保障室の範(fàn)疇に組み入れられた後に、新しい資源配分と調(diào)整の機會をもたらすかもしれない。各中央企業(yè)、國有企業(yè)はほとんど多くの工業(yè)、倉庫、科學(xué)研究用地の土地資源を抱えています。いったんこれらの自主的な土地が部屋の名前を保証して住宅用地になると、その効果は計り知れません。たとえ10分の1しかないとしても、最後に商業(yè)的な住宅用地になります。しかし、それに伴うのは管理プロセス、投資リスク、分配メカニズムなど一連の複雑な問題である。

保障室を借りて信用をこじつける

五鉱置業(yè)有限公司の田景崎社長は財新「新世紀(jì)」の記者に対し、3月に國務(wù)院で會議を開催し、住宅建設(shè)を保障する問題を検討していることを確認(rèn)しました。その後、住建部と國資委はそれぞれ不動産主業(yè)央企業(yè)を招集して會議を行い、央企業(yè)に対して積極的に住宅建設(shè)の保障に參加するよう求めました。

一部の央企は3月末に「保障性住宅開発建設(shè)に積極的に関與することに関する通知」（以下「通知」）という文書を受け取った。中央企業(yè)は地方政府との交流を強化し、支援を求め、地方政府の指導(dǎo)の下、市場化の運営方式によって、多様なルートを通じて住宅開発の建設(shè)に參加するよう求めています。

「大規(guī)模な住宅建設(shè)は必ず中央企業(yè)から切り離せない。これは社會的責(zé)任であり、政治的任務(wù)でもある」有名になりたくない人によると、現(xiàn)在は保証住宅の建設(shè)プロジェクトは中央企業(yè)、國有企業(yè)が多いという。

しばらくの間の検討と模索を経て、央企業(yè)は部屋を保障する機會から多くのものを発見しました。例えば、部屋の「概念拡大」を保障して、棚の改築、古い改築、立ち退きの配置、単位の住宅建設(shè)などのタイプはすべて地方に住宅保障の範(fàn)疇に組み入れられて、いくつかの央企業(yè)は鋭くその中の新しい道を発見しました。

「棚改、舊改事業(yè)の大部分は実質(zhì)的には商業(yè)開発であり、現(xiàn)在は保証室の概念で包裝、審査時には優(yōu)遇政策の支持を得ることができる」全國不動産管理者連合會の陳寶存副秘書長は、「新世紀(jì)」の記者に、このような現(xiàn)象は各地で非常に普遍的だと伝えました。商品の不動産市場の販売が低迷しているため、一部の開発業(yè)者は古い改革、棚の改修プロジェクトに大量の資金を投入して立ち退きすることができなくなり、そのため多くの古い改革、棚の改修プロジェクトが停滯している。このようなプロジェクトでは、中央企業(yè)も資源優(yōu)勢の[2642.11-2.50%]によって価格交渉能力がより高いです。

関係者によると、保利不動産は3月末に「通知」を受け取った後、19の都市に保証住宅の建設(shè)に參加するように申請しました。現(xiàn)在商談中の都市は10都市あります。その中の大部分は舊都市の改造プロジェクトです。

石家荘を例にして、保利不動産は4月に石家荘晉石炭石（舊石家莊化學(xué)肥料工場）の改造プロジェクトを決定しました。土地の規(guī)模は800ムーを超えます。このうち、金華の家を建設(shè)するほか、約4分の3の土地が商品室プロジェクトの開発に使われる可能性があります。「不動産プロジェクトの審査時を保障すると、信用支援が得られやすい。四分の一の割合の保証付き住宅ローンは、分割スクロール開発モードでプロジェクト全體をこじらせることができます。」上記の関係者は分析した。

実際には、國の資産委員會は、中央企業(yè)に発行された「通知」でも、「不動産開発企業(yè)は、各地方が保障性住宅土地の供給、投資補助、財政利息、融資、稅金などの面で優(yōu)遇政策を打ち出す機會をつかんで、保障性住宅と商業(yè)性不動産の開発を有機的に結(jié)びつけなければならない」と明らかにしています。

これに対して、田景崎氏は貸付け政策は住宅の傾斜を保障し、央企業(yè)に十分な誘惑を持っていると述べた。そもそも不動産は資金と土地の遊びです。」

中國中冶[3.93-2.24%株]も年報で不動産発展計畫を明確にし、性住宅開発が商業(yè)不動産、商品住宅と土地の一級開発業(yè)務(wù)を牽引し、新たな開発モデルを模索し、投資収益率を高める。

「中冶と中交などの基幹建設(shè)型中央企業(yè)は、住宅の解體?移転のためにも保障概念に組み入れられ、彼らの一級開発業(yè)務(wù)に役立つ」中交不動産グループの內(nèi)部の人士は、「新世紀(jì)」の記者に対し、これは地方の保障住宅の數(shù)字指標(biāo)の完成に役立ち、企業(yè)と地方政府の交渉にも有利であると語った。また、立ち退き?配置のコストを土地一級開発全體の費用に組み入れ、土地譲渡時に回収し、投資収益を保証することもできる。

さらに隠し道は土地資源の置き換えである。ある央企人士の分析によると、現(xiàn)在の狀況によって、地方政府は十分な財政資金の組み合わせがないことを確定しています。保証住宅の建設(shè)任務(wù)を完成するには、どのような形で現(xiàn)れても、依然として「住宅と商品室の土地の縛りを保障して建設(shè)する」という方式が跳び出せません。

「以前は商品室の土地を5%～15%確保していましたが、今後は住宅の商品室を確保し、商品室の利潤で部屋の3%を保障する利潤を補助します。」上記の人は、或いは「土地で部屋を養(yǎng)う」というモードで操作します。つまり、開発者に保証住宅プロジェクトを完成させてから、一定の商品室用地を安値で譲渡して、部屋の引渡しを保障して買い戻します。

有名になりたくないある中央企業(yè)の不動産業(yè)務(wù)擔(dān)當(dāng)者も、「新世紀(jì)」の記者に、中央企業(yè)と地方政府が締結(jié)した多くの枠組み的な協(xié)力協(xié)議の中で、不動産を他の商業(yè)プロジェクトと「結(jié)合」する條項を保障したり、投資誘致プロジェクトとして優(yōu)遇したりすることを確認(rèn)しました。これは業(yè)界で通用する「潛規(guī)則」です。また、地方政府は中央企業(yè)や國有企業(yè)と協(xié)力したいので、土地を安く譲渡して公開されても、地方官僚は「國有資産の流失」の疑いを持たない。{pageubreak}

仕事をするには土地がある

もっと大きな政策の穴は、自分の土地を確保するための家に開けられました。國資委の「通知」はこれについて言及していませんが、央企業(yè)はこれに対して明らかに注目しています。特に昨年3月に不動産産業(yè)からの撤退を求められた78社の央企業(yè)です。現(xiàn)在、北京、広州、陝西、河南、山西などはすでに公言して関連政策を打ち出しました。

「まだ政策を見ていますが、この穴はどれぐらい開けられますか？」ある央企業(yè)の內(nèi)部関係者によると、昨年以來の「央企業(yè)チェックアウト令」は実行中に極めて困難で、操作可能性はほとんどないという。中央企業(yè)は78社の中で、二、三線都市には古い工場などの土地資源がたくさんあります。彼は、このような政策を打ち出したのは、國の保障住宅建設(shè)の大政方針に協(xié)力する以外に、大量の土地資源を持つ央企業(yè)の進(jìn)路解決のための考えがないとは言い難いと考えています。

公開された資料によると、多くの地方企業(yè)が次々と「試水」を行っている。広州市発改委がこのほど批復(fù)した2011年第一陣の保障性住宅建設(shè)プロジェクトは、審査時の事前手配の中で、広州建築集団、広州地下鉄、広鉄集団などの単位の自主土地保障住宅プロジェクトが突然列挙された。北京では、大量の工業(yè)、貯蔵用地を持つ國有企業(yè)、例えば首都農(nóng)業(yè)集団、京石炭集団、北京住総なども北京市住宅保障事務(wù)所にプロジェクト申告を行っています。

一般的な操作経路は、企業(yè)?事業(yè)體が現(xiàn)地の建設(shè)委員會に申請し、土地利用計畫と都市全體計畫に合致する前提の下で、工業(yè)、倉庫、科學(xué)研究などの用地を法により住宅用地に変更し、保証室を建設(shè)することができる。通常は、當(dāng)該単位が保障性住宅條件に適合する従業(yè)員の住宅難問題を優(yōu)先的に解決し、殘りの部分は地元政府が統(tǒng)一的に保証室の申請と條件に合致する住民に分配する。

しかし問題もついてきます。各地の奨勵政策の中で、企業(yè)?事業(yè)體が自社の土地を利用して住宅を保障する資金調(diào)達(dá)ルート、部屋の種類の保障、分配方式などの実技プログラムを明確にしていない。

「結(jié)果がめちゃくちゃになる」中國の土地探査設(shè)計院の鄒暁雲(yún)副総技師は、企業(yè)?事業(yè)體が企業(yè)、行政資金を使って住宅を保障し、さらに安い価格で會社の従業(yè)員に売卻すれば、実質(zhì)的には福祉分室になると心配しています。

単位所有地についての保障性住宅の具體的な政策はごくわずかである。2007年8月に公布された「國務(wù)院の低収入家庭住宅困難解決に関する若干の意見」（24號文）には、都市計畫に合致する前提の下で、都市人民政府の承認(rèn)を得た場合、単位は自社の土地を利用して資金集め協(xié)力して住宅を建設(shè)することができるが、城區(qū)から遠(yuǎn)い獨立した鉱工業(yè)企業(yè)と住宅難世帯の多い企業(yè)に限られる。當(dāng)時、建設(shè)部はこの條項について、この特殊な単位の資金を集めて住宅を建てることを経済適用住宅政策の範(fàn)疇に組み入れて管理すると説明しました。

なお、2010年各地で住宅建設(shè)部など7つの省庁が発行した「公共賃貸住宅の発展の加速に関する指導(dǎo)意見」を?qū)g行する際に規(guī)定されており、住宅難の従業(yè)員が多い単位は、土地利用の全體計畫、都市計畫に合致する前提の下で、市、県（市、區(qū)）政府の承認(rèn)を経て、法により土地使用性質(zhì)変更手続きを行った後、自家用土地を利用して公共賃貸住宅を建設(shè)し、地元政府の公共賃貸住宅管理に組み入れ、余った住宅を優(yōu)先的に配置することができる。

現(xiàn)在、地方政府は住宅指標(biāo)の圧力を保障する下で、政策の開口を拡大しました。以前は工業(yè)用地を許さなかったのです。中房集団の內(nèi)部関係者は財新の『新世紀(jì)18.76-2.39%株』に対して記者の分析で、もし中央企業(yè)がこのような方式で大規(guī)模に住宅建設(shè)を保障するならば、住宅市場全體に大きな影響を與え、「現(xiàn)在推進(jìn)されている『雙軌制』にもう一つの軌道を加えることに相當(dāng)する」と述べました。

上記の「78社の一つ」の央企業(yè)人士は、78社の央企業(yè)だけが保有している土地の量を見積もるのは難しいとさえ言っています。恒天集団、中國電子[0.83-3.49%]は、中國兵器、兵裝集団、各宇宙飛行、鉄鋼央企業(yè)で、全國各地に多くの土地資源を持っています。しかし、私たちはまだ具體的に手にした埋蔵量の土地資源を計算していません。政策の行方を慎重に見てみます。

「過去數(shù)年間、経済適用住宅の主要な形式は土地を各企業(yè)の事業(yè)単位に調(diào)達(dá)して住宅を建て、社會に流入して公開分配することが極めて少なかった」陳寶存氏は、央企業(yè)が自社の土地を利用して保障住宅を建設(shè)しても、やはり経済的住宅の古い道から逃げられず、一部のグループの福祉と特権者の特許になると考えています。

陳寶存は、これまでの経験と既存の一部央企業(yè)のやり方から見て、自分の土地を適當(dāng)に操作して保障住宅を建設(shè)する可能性が非常に大きいと斷言し、央企業(yè)はこの価格で制限財産権を得て、數(shù)年後に參入を解禁して巨額の差額を稼ぐことができる。このような住宅の規(guī)模が大きいと、既存の土地の「誘致掛」政策と地方政府の土地収入に影響を與えます。

現(xiàn)在、住建部、國土部などの関連部門委員會は、企業(yè)が自社の土地を利用して保障室を建設(shè)することについては、関連規(guī)定がありません。各地で政策の解釈と実行にも千差萬別であり、企業(yè)?事業(yè)體が自社の用地で建設(shè)した保障住宅のタイプ、財産権の帰屬、資金調(diào)達(dá)ルート、配分方式など多くの問題については、いずれも決まっていない。財新の「新世紀(jì)」の記者は上記の問題について北京市住宅保障事務(wù)所に連絡(luò)しましたが、関係者もこれに応じていません。

これに対して、鄒暁雲(yún)は、地方政府は中央企業(yè)の自己保証住宅を地方全體の保障住宅建設(shè)計畫に組み入れるべきで、用地計畫、建設(shè)手順、配分、運営などの環(huán)節(jié)で統(tǒng)一的に管理を規(guī)範(fàn)化し、建設(shè)機構(gòu)の保障條件に合致する従業(yè)員に優(yōu)先的に保障することができるが、厳格な審査を行い、分配の腐敗を防止しなければならないと提案しています。しかし、鄒暁雲(yún)も「これは非常に実行しにくくなり、不公平なことが必ず起こる」と言っています。{pageubreak}

央企も収益を上げます

「社會的責(zé)任」や「政治的任務(wù)」といった言い訳は、國家資本委員會のエヴァ（経済増加値）審査基準(zhǔn)の前で、中央企業(yè)には明らかに推進(jìn)力がない。部屋を保障するのは上述の様々な変化があって、しかしどのように純粋な住宅開発の投資を保障します上に収益を獲得して、依然として大多數(shù)の企業(yè)の解決しなければならない難題です。

中冶グループは4月初めの年報発表會で、不動産業(yè)務(wù)の粗利益率が12.5%に達(dá)すると発表しました。その後、調(diào)査設(shè)計、市政の組み合わせ、投資開発、施工などの各産業(yè)チェーンの蓄積の結(jié)果と説明しました。

陳寶存氏は、粗利益率12.5%は理論的な推計にすぎないと考えています。陳さんは中冶集団の傘下にある不動産會社に勤めていました。

実際には、中冶集団のように全産業(yè)チェーンの優(yōu)位性を持つ央企業(yè)も中國建築の「3.84-1.79%株」、中交株、中國鉄建の「6.42-2.58株」、中國中鉄の「4.18-1.88株」などの少數(shù)の央企業(yè)だけであり、大多數(shù)の央企業(yè)が保障住宅建設(shè)に參加しても投資開発を主としている。

全産業(yè)チェーンの優(yōu)勢を持っている中國建築でも、住宅の保障に參與する方式は建築パターンを主とし、施工段階の安定利潤を獲得し、投資開発モデルの割合は小さいです。

萬科グループの董秘譚華傑は5月初めの電話會議で、開発者が保証室に參加して帳簿を計算したことがあります。経済的に実行可能なモデルはまだ存在しないと明確に指摘しています。「モデルチェンジのリスクは低いが、収益もあまりないので、基本的には本格的な業(yè)務(wù)にはならない」仮に譚華傑は、全國の保障室の10%を一つの會社に委託して建てても、投資規(guī)模は1500億元で、建て替えの管理費用は総コストの1%を上限としています。管理費は15億元を超えず、人員の給料、事務(wù)費用などのコストを差し引いても、基本的に収益はあまりありません。

譚華傑は、純粋な投資開発モデルは、政府が買い戻ししても、家を買う人に売っても、開発者は赤字になりかねないと考えています。「開発者は20%の資金でプロジェクトをこじ開けています。全體の3%の利益は5倍のてこがあるということです。つまり投入した資金から毛利率を計算すると15%に達(dá)するということです。」結(jié)局赤字ですか？それとも利益ですか？プロジェクトを見てどれぐらいの時間がかかりますか？この20%の資金も借りたとすると、資金回収期間は2年以下で基本的に元本を保証できます。7%ぐらいの年利益は銀行の借金の利息とほぼ同じです。

「現(xiàn)在の保障住宅プロジェクトは2年以內(nèi)にお金を受け取る確率は高くないので、赤字は大まかな確率です。」譚華傑はそう言った。

保利不動産の[9.83-2.48%株]會長の宋広菊もメディアに対して、保利不動産は北京の二つの保障不動産プロジェクトで赤字狀態(tài)にあることを明らかにしました。原因は政府側(cè)の販売計畫が遅れていて、このプロジェクトのすべての不動産は時間通りに販売できなくなりました。

いくつかの住宅プロジェクトの開発サイクルが長く、建設(shè)中にダイナミックな価格決定メカニズムが不足しています。人件費、建築材料のコストが上昇しているため、損失が発生しやすいです。北京住総グループの張貴林理事長は財新の『新世紀(jì)18.76-2.39%株』に対し、彼らが開発した翠城経済適用住宅プロジェクトは10年以上建設(shè)された。

中央企業(yè)の中の保障不動産の大家である中冶集団は、瀋陽でも建設(shè)還付金の遅滯に遭い、住宅ローンの資金投入を保障した後、ずっとカバーされています。

関係者によると、住建部と國資委の関連會議では、不動産の保障業(yè)務(wù)が多い央企業(yè)が、規(guī)定の利益率が低すぎることを反映しており、適切な利潤率の向上を求めている。

それでも、部屋を保障するプロジェクトは央企がやりたいと思ってできるものではない。例えば、経済適用住宅の敷地は政府の方向性に相當(dāng)する計畫形式であり、誰がやりたいのか誰にあげるものではない。中國の不動産グループ市場発展部のビル英瑞部長によると、政策がきちんとしており、操作規(guī)範(fàn)が整っていれば、経済適用不動産プロジェクトはやはり「やりがいがある」で、一年で資金を回収できるなら、資金回収率は10%以上に達(dá)するという。しかし、これらの「やりがいがある」プロジェクトは簡単に手に入るものではない。ビル英瑞氏によると、地方政府が中央企業(yè)に行ってもらいたいのは、「やりがいがない」という公営住宅や賃貸住宅プロジェクトが多い。

今年の1000萬件の保障住宅計畫の中で、通常の意味での保障住宅――経済適用住宅、廉価賃貸、公営賃貸は60%を占め、合計で約600萬セットを占めています。その中で、賃貸型保障住宅は60%以上を占めています。各省市が認(rèn)知した保障住宅の項目別指標(biāo)もほぼこの割合に従う。

「今年は住宅の數(shù)が多くなりました。この部分の住宅保障の最大の問題は政策の不備と収益モデルの不明確さです。」ある央企業(yè)不動産會社の責(zé)任者は、一般的に、政府は財力がなくて大量の買い戻しを行いますが、同時に企業(yè)は撤退メカニズムに不足しています。リターンサイクルが長すぎて、「毎年の家賃収益は微々たるもので、同期の預(yù)金利息もないです」と話しています。だから、多くの企業(yè)はまだ公営住宅の建設(shè)に參加したくないです。