Fin De L 'Entreprise Immobilière: De La Maison à Trois Lignes Rouges

L'ère de l'expansion rapide des entreprises immobilières par le biais d'un fort levier s'achève.

Au cours des derniers mois, la réglementation du financement immobilier par les autorités s'est rapidement améliorée.Le 24 juin, le Conseil de surveillance financière a publié un communiqué dans lequel il soulignait ? le strict contr?le des entrées de fonds illicites sur le marché immobilier ?.Le 24 juillet, un colloque sur la gestion immobilière a été organisé pour la première fois en vue de la mise en place d'un système de gestion prudentielle des finances immobilières.Le 20 ao?t, la Banque centrale et le Ministère du logement et de la construction ont organisé un colloque sur les grandes entreprises immobilières afin d'étudier la mise en ?uvre de la gestion prudentielle du financement immobilier.

La gestion du financement immobilier repose essentiellement sur le critère des ? trois rubriques rouges ?, à savoir: un ratio actif - passif supérieur à 70% après élimination des avances; un ratio passif net supérieur à 100%; et un ratio liquidités - passif inférieur à deux fois.Selon les entreprises immobilières, il est divisé en quatre tranches: Rouge, orange, jaune et verte, puis il est procédé à une gestion différenciée de l'ampleur de la dette.

En tant que secteur à forte intensité de capital, les entreprises immobilières sont depuis longtemps habituées au développement de l'endettement.à l'age d'or du secteur, il y a toujours eu des cas de croissance élevée par le biais d'une dette graduelle élevée.Dans le même temps, cependant, le niveau élevé de l'endettement a entra?né l'effondrement de la cha?ne financière de certaines entreprises immobilières, tout en mena?ant la sécurité financière.

Au cours des dernières années, la gestion de l'endettement s'est peu à peu resserrée avec l'introduction de la notion de non - délocalisation des logements, le retour rapide de l'immobilier aux propriétés résidentielles.Bien que les propriétaires de logements aient délibérément renforcé la sécurité financière, il est clair que les politiques ont été plus rigoureuses que prévu et qu'à tous égards, il ne s'agit pas d'un acte à court terme, mais d'un instrument de normalisation.

De l 'extrémité C à l' extrémité B.

Le durcissement de la politique de financement immobilier semble soudain, mais dans la pratique, ces dernières années, la régulation du marché immobilier a été axée sur l 'élimination de l' effet de levier.

à la fin de 2016, le Groupe de travail sur l 'économie centrale a proposé pour la première fois que ? les maisons sont destinées à être logées et non pas à être rouvertes ?.Depuis lors, les autorités de réglementation ont mis en place plusieurs cycles de politiques et les administrations locales ont publié des règlements.D 'ici à 2019, le mécanisme de pérennité de l' immobilier sera progressivement mis à l 'essai, ce qui signifie que le cycle de régulation du marché sera normalisé.

Au cours de cette période, la politique de désendettement axée sur la demande a été la plus visible.Les autorités de réglementation à tous les niveaux ont pour la première fois mis en place des mesures de ? limitation de la vente ? qui, outre les mesures antérieures de limitation des achats et des prêts, ont pour but de décourager la pratique de la broderie à bas prix en imposant des limites d'ancienneté aux maisons.

Au cours du deuxième trimestre de cette année, certains marchés régionaux se sont rapidement remis de l'épidémie et des fonds ont été investis dans les batiments.Pour endiguer la surchauffe du marché, certaines villes ont commencé à recourir à des pratiques telles que le crédit financier, le crédit immobilier, et beaucoup d'autres ont publié des articles pour combler les lacunes en matière de ? divorces fictifs ?.Ces mesures sont également mises à l'écart de la demande.

Selon le grand Institut, au cours du premier semestre de 2020, la part des prêts individuels au logement dans les nouveaux prêts en renminbi accordés par les institutions financières était de 18,9%, soit 19,8% de plus qu'en 2016 (38,7%).

Ce n 'est que le 24 juillet, lors du colloque sur l' immobilier, que l 'on a proposé pour la première fois la mise en place d' un système de gestion prudentiel de l 'immobilier, et que l' on a déplacé le marché de l 'extrémité C à l' extrémité B.

Les reporters économiques du XXIe siècle ont appris qu'il y avait eu beaucoup de cycles d'études et de consultations entre les autorités de réglementation et qu'un certain nombre d'entreprises immobilières y avaient participé.Depuis l'année dernière, de nombreuses entreprises qui ont eu l'impression d'avoir une orientation politique ont commencé à restructurer leur dette et à en contr?ler l'ampleur.Parallèlement à l'amélioration des ventes sur le marché et à l'assouplissement de l'environnement financier, le taux d'endettement de l'ensemble du secteur est actuellement inférieur à celui des années précédentes.

Selon Guotai Junan Securities, le milieu de l 'année 2019 a été un point relativement élevé pour les dettes des entreprises immobilières.? les entreprises immobilières ont commencé à réduire l'encours de la dette à partir du second semestre de 2019, et le resserrement actuel de la politique de financement est compatible avec le déploiement stratégique de l'industrie. ?

En fait, la réglementation de l'extrémité B pourrait devenir un instrument de normalisation.Plusieurs personnes interrogées ont estimé que le système de gestion financière prudentielle des biens immobiliers faisait partie du mécanisme de pérennité des biens immobiliers et continuerait de s'appliquer après l'atterrissage officiel.

Force de levier

Selon les données du Bureau national de statistique, près de la moitié des fonds disponibles pour les entreprises immobilières proviennent de ventes (acomptes et acomptes, prêts hypothécaires personnels) et le reste du financement.Les politiques de désendettement ont donc un impact considérable, tant au niveau de la demande qu'au niveau du financement.

Le responsable d 'une grande entreprise immobilière de Shanghai a déclaré à la presse économique du XXIe siècle qu' au cours des dernières années, le contr?le du levier des ventes s' était intensifié.Par exemple, dans le cas de l'évolution des conditions de pré - vente, ? il sera possible de vendre au plus t?t un plan d'aménagement et, dans l'intervalle, le projet devra être construit, à condition que les niveaux au sol et dans le Sous - sol atteignent le "zéro positif ou négatif".

Il a fait observer que cette politique avait évolué depuis et qu'elle exigeait non seulement des progrès dans les travaux de construction, mais aussi un financement proportionnel.Au cours des deux dernières années, certaines villes ont exigé que les batiments soient cl?turés.En outre, les acomptes et les avances doivent être placés sur des comptes spéciaux de surveillance et réservés à l'élaboration et à la construction de projets.

? l'époque est révolue lorsque le développement d'un ou de plusieurs projets est soutenu par des avances et des avances d'un projet. ?Il a dit...

Dans le même temps, après 2013 - 2014, le secteur immobilier passe de l'offre à la demande à l'offre et, bien qu'il existe encore des possibilités structurelles, les dividendes de la demande dans l'ensemble disparaissent rapidement.

En revanche, les conditions de financement de l'immobilier varient d'une époque à l'autre et les entreprises immobilières obtiennent généralement un créneau de financement à un moment où les conditions de financement sont meilleures.Plus souvent, en élargissant le financement, les entreprises immobilières se sont développées au moyen d'un endettement élevé.

L'une des ? trois rubriques rouges ? a toujours été considérée comme la ? ligne rouge ? du taux d'endettement de l'immobilier ? avec un taux d'actif et de passif supérieur à 70% après retrait des avances ?.Il y a eu de nombreux cas où le marché était en phase de croissance et d'expansion rapide de l'industrie.

à titre d'exemple, en 2017, année où l'industrie s'est rapidement développée, le taux d'endettement global de 136 entreprises immobilières cotées était de 78,9% au 30 juin 2017 selon Wind information.Plus de la moitié des 50 premières entreprises immobilières ont un ratio actif - passif supérieur à 80%.Bien que cet indicateur soit le résultat du non - retrait des avances, il demeure élevé.

Au milieu de l'année, le taux d'actif et de passif des entreprises immobilières a généralement baissé, mais même dans les grandes entreprises immobilières, il y a eu beaucoup de franchissements de la ligne rouge et près d'un tiers des 50 entreprises immobilières ont un taux d'actif et de passif supérieur à 80%.

? la réalité est plus grave que ne le montre le tableau. ?Comme l'a indiqué le locataire précédent, de nombreuses entreprises ont déguisé leur dette grace à des financements extérieurs, tandis que les indicateurs financiers figurant dans les tableaux demeurent sains.En outre, la tendance observée au cours des dernières années à investir dans le capital risque d'être transformée en dette extérieure.

Il a indiqué qu'il s'agissait là d'une manifestation de l'inertie du développement de l'industrie des locaux, à savoir la croissance élevée, voire le ? dépassement de vitesse ?, par le biais d'un endettement élevé.Bien qu'il y ait eu aussi des cas de rupture de la cha?ne financière due au surendettement, ce modèle n'a pas été mis à l'épreuve dans la pratique.

Réduire l 'endettement

L'introduction des ? trois rubriques rouges ? risque de rompre cette dépendance en imposant des restrictions précises à l'ampleur de la dette.

Les entreprises immobilières sont classées en quatre catégories: Rouge, orange, jaune et Vert, selon les trois lignes rouges.B) deux entreprises de la catégorie orange en marche, avec un taux d 'intérêt annuel maximum de 5%;La croissance annuelle pourrait être réduite à 15%.

Sur la base d'un échantillon de 91 des 200 premières entreprises immobilières ayant des titres et des données financières relativement complètes, les entreprises vertes, jaunes, oranges et rouges représentaient 31%, 32%, 13% et 24% respectivement, selon la ligne rouge.

Si l 'on divise les 12 entreprises principales qui ont participé au colloque, il n' y en a que quatre qui ne suivent pas la Ligne verte, à savoir Paulie, la Chine, Hualin et la diaspora chinoise.

Environ 70% des ? taux de marche? sont des preuves indirectes de la rigueur des politiques.Bien que la qualification de ? bon rapport? dans l'expression extérieure qualifie cette politique de réglementation de l'industrie, les journalistes de la presse économique du XXIe siècle savent que les entreprises ont commencé à étudier cette politique.

Les journalistes ont appris que de nombreuses entreprises immobilières avaient obtenu la version originale des documents susmentionnés, mais n'ont pas été en mesure de se faire une idée précise des modalités d'exécution.Certaines entreprises immobilières communiquent déjà avec des institutions financières proches sans réponse définitive.Des entrepreneurs immobiliers de Beijing ont indiqué à la presse que les institutions financières attendaient également la publication officielle des documents d'orientation pertinents.

Néanmoins, en raison de l'ampleur de la tache, un certain nombre d'entreprises de logement sont parvenues à un consensus interne sur la réduction de la dette.Les entrepreneurs immobiliers de Pékin ont révélé que leur entreprise exige d 'approfondir la recherche avant que la politique ne soit officiellement mise en place.

En ce qui concerne l 'ensemble de l' industrie, Guotai Junan estime que le durcissement de la politique actuelle n 'a guère eu d' effet sur l 'ensemble de l' industrie, étant donné que la capacité globale de service de la dette de l 'industrie est plus solide et que les risques réels peuvent être ma?trisés.? bien que certaines entreprises immobilières, comme celles qui sont en phase Rouge et orange, n'ont pas d'objectifs financiers supérieurs aux normes, ce qui permet d'améliorer la liquidité statique du bilan, notamment en augmentant le recouvrement des ventes en fin de trimestre, en finan?ant des fonds extérieurs et en réduisant les dépenses de trésorerie en fin de trimestre, ce qui réduirait les contraintes financières en améliorant la position de classement. ?

Mais il est difficile de réduire la dette et d'obtenir une forte croissance.L 'époque de l' expansion par le biais d 'une dette élevée est révolue.

Il a fait observer que, selon les nouvelles règles, même si les critères de la ? catégorie verte? étaient remplis, les entreprises n'avaient qu'un accès limité au crédit et que, compte tenu de l'entrée de l'industrie dans l'ère de la Banque blanche, la marge de marché était en train de se réduire.Cela signifie aussi que les classes de l 'industrie continueront de se durcir et que les possibilités de dépasser les courbes ne seront plus.En outre, si la direction de la réglementation est suffisamment déterminée à gérer la dette extérieure à l'avenir, la marge d'action pour le financement des entreprises sera réduite.

à court terme au moins, cette prévision a entra?né des changements stratégiques, tels que l'utilisation des terres et l'investissement.Lors du récent bilan à moyen terme de l 'entreprise immobilière, Chen zhuolin, Président et Président du Conseil d' administration d 'Aguilar, a déclaré: ? Nous ne pouvons pas nous permettre de prendre la terre...S' il n 'y a pas de bons projets pour le second semestre, nous serons en possession de la terre l' année prochaine, car la mauvaise terre est une chose très douloureuse. ?

?