Les Obligations Ont Chuté De 21% Les Sociétés Immobilières Marchent Sur La ? Ligne Rouge ? L'étoile Rouge Mclaren Peut - Elle ? Traverser Le Vol ??

La surveillance de l'immobilier s'est poursuivie. Après que les autorités de surveillance de Guangdong, Shenzhen et d'autres endroits ont publié les résultats de l'enquête sur les prêts d'exploitation individuels qui sont entrés illégalement sur le marché immobilier, le Bureau de réglementation bancaire et d'assurance de Beijing, en collaboration avec les autorités compétentes, a également pris en temps opportun des mesures de surveillance strictes telles que le déploiement d'une auto - inspection complète, la réalisation d'une vérification spéciale et l'introduction d'un système spécial.

Il n'y a actuellement aucun signe d'assouplissement de la réglementation des entreprises immobilières.Dans ce contexte, la pression exercée sur les entreprises immobilières sous - financées est concevable.Depuis mars, les investisseurs ? votent avec leurs pieds ? sur le ? développeur invisible ? Red Star McLaren.

Le 23 mars, à 16 h 09, le prix de transaction interbancaire de "20 McLaren mtn001" était de 77,20 yuans, en baisse de 21,4% cette année.Le 11 mars, l'obligation a été frappée à un minimum de 65 yuans.Le 2 mars, l'autre obligation de Red Star McLaren, 18 Red Star Home mtn001, est tombée à 75 yuans.

La vente de plusieurs obligations et la baisse des prix ont mis en évidence le dilemme du ratio d'endettement élevé et de la pression accrue sur les entreprises.Le 29 janvier, Hongxing meikailong Household Group Co., Ltd. (Code boursier: 601828, ci - après dénommé ? meikailong?) a publié un avis d'alerte aux bénéfices indiquant qu'en 2020, le bénéfice net a chuté de 56,0% à 61,8% d'une année sur l'autre en raison de l'impact de l'épidémie.En outre, les filiales du secteur immobilier du Groupe ont franchi l'une des ? trois lignes rouges ? des entreprises immobilières chinoises après avoir emprunté massivement ces dernières années, faisant face à des contraintes de financement de suivi.

Après l'expansion continue de l'emprunt, la société holding de McLaren, Red Star McLaren Holding Group Co., Ltd. (ci - après dénommée ? Red Star McLaren Group?), a un ratio d'endettement élevé.à la fin de septembre 2020, sa dette totale s’élevait à 186,88 milliards de RMB, plus de 40% de ses actifs avaient été hypothéqués pour le financement garanti et les actifs restreints s’élevaient à 104,768 milliards de RMB.

à la fin du mois de septembre 2020, le capital monétaire du compte de McLaren n’était que de 6,22 milliards de RMB, tandis que le passif non courant exigible sur une période d’un an s’élevait à 12 498 milliards de RMB, plus 3 664 milliards de RMB de prêts à court terme, de sorte que la pression sur le Service de la dette était concevable.

Le 17 mars, Fitch a rétrogradé de ? BB + ? à ? bb? la cote de défaut de paiement (IDR) de l’émetteur de devises à long terme de McLaren, la cote supérieure non garantie et la note privilégiée de 300 millions de dollars arrivant à échéance en 2022.Les perspectives de notation par défaut des émetteurs de devises à long terme sont ? négatives ?.Il y a plus d’un mois, S & P a abaissé la cote de crédit de l’émetteur de McLaren de ? BB + ? à ? bb?.

L'échelle de l'immobilier d'investissement de 91 milliards de dollars de McLaren, après Shekou, le plus grand propriétaire d'actions a, a été serrée.

Les passifs courants représentent jusqu'à 83%

Jusqu'au 30 septembre 2020, Hongxing McLaren exploitait 89 centres commerciaux autonomes, 255 centres commerciaux confiés et 11 centres commerciaux à domicile grace à une coopération stratégique.Au fil des ans, McLaren a non seulement gagné un revenu stable de location des locataires, mais a également partagé les avantages de la valeur ajoutée de l'immobilier découlant de la hausse des prix de l'immobilier dans sa ville.

En plus de la plate - forme domestique, le Groupe Hongxing meikailong a également un secteur d'activité important pour le développement immobilier. La plate - forme importante pour l'exploitation de l'immobilier commercial et le développement résidentiel par Hongxing meikailong Holdings est Chongqing Hongxing meikailong Enterprise Development Co., Ltd. (ci - après dénommée ? Hongxing enterprise development?).

Selon les informations publiques, depuis 2009, Red Star macallion a commencé à entrer dans le développement immobilier. En s’appuyant sur les avantages des ressources de l’exploitation des magasins d’habitation et des centres commerciaux d’habitation auto - construits, elle a obtenu une partie des autres terrains commerciaux et résidentiels près des centres commerciaux d’habitation, et les revenus et l’aménagement urbain ont augmenté d’année en année.Selon les dernières statistiques de l'Institut chinois de recherche, en 2020, Shanghai Hongxing meikailong Real Estate Group Co., Ltd. (ci - après dénommée ? Hongxing Real estate?) se classait au 59e rang avec une échelle de vente de 6541 milliards de RMB.

Certains initiés de l'industrie ont déclaré qu'en raison de la nécessité d'une transfusion sanguine continue pour les activités immobilières, l'échelle de la dette du Groupe Hongxing McLaren a augmenté rapidement, atteignant 186,68 milliards de RMB à la fin de septembre 2020.

Après une expansion continue, le ratio d'endettement des sociétés Red Star est déjà élevé.Selon les données de Wind, à la fin du mois de juin 2020, le passif total des sociétés Red Star s’élevait à 87,74 milliards de RMB, dont le passif à court terme s’élevait à 72 502 milliards de RMB, soit 83%.Le ratio actif - passif après déduction des avances a atteint 73,16%, soit plus de 70% de la ligne rouge réglementaire; en outre, son ratio de trésorerie à court terme a atteint 1,08% et son ratio de passif net a atteint 95,86%, ce qui est proche de la ligne rouge.

La plate - forme immobilière Hongxing Enterprise Development elle - même n'a pas beaucoup de financement public et dépend du soutien financier du Groupe Hongxing McLaren.Selon le rapport conjoint de notation de crédit, à la fin de 2019, les autres créances du Groupe Hongxing meikailong s’élevaient à 17 543 milliards de RMB, soit une augmentation de 5,36% par rapport au début de l’année, principalement en raison de l’augmentation des emprunts et des comptes courants. Parmi les autres créances, les autres créances des cinq principales sociétés dont le montant est d? représentent 32,75%, toutes des entreprises liées, dont les quatre premières sont des entreprises de développement Hongxing meikailong à Chongqing.Une société affiliée contr?lée ou détenue indirectement par la société.

Plus de 40% des actifs sont hypothéqués ou garantis

Afin de continuer à financer les activités liées à l'immobilier transfusionnel, le Groupe Hongxing McLaren est déjà ? très endetté ?.à la fin de septembre 2020, le passif portant intérêt du Groupe Hongxing McLaren s’élevait à 90,98 milliards de RMB.Selon les données du rapport conjoint sur la notation de crédit, l’encours de la dette portant intérêt du groupe Red Star macallion dans un délai d’un an (y compris un an) s’élevait à 35 304 milliards de RMB, tandis que le ratio de la dette à court terme en espèces n’était que de 0,55 fois supérieur à celui de la dette à court terme en espèces.

En outre, un grand nombre d'actifs ont été mis en gage.Selon les données d’émission d’obligations du Groupe Hongxing meikailong, à la fin de septembre 2020, la valeur comptable totale des actifs restreints s’élevait à 104 768 milliards de RMB, soit 41,07% de l’actif total et 151,84% de l’actif net.Parmi les actifs restreints, 83983 milliards de biens d'investissement sont limités en raison de l'hypothèque et 17363 milliards de stocks en raison de l'hypothèque.

à la fin du mois de septembre de l'année dernière, l'immobilier d'investissement du Groupe Hongxing McLaren s'élevait à 99328 milliards de RMB, ce qui signifie que 84,6% de ses actifs immobiliers d'investissement ont été limités ou ont eu un certain impact sur la liquidité des actifs.

Une grande partie des actions de McLaren a également été hypothéquée.Au 1er septembre 2020, le Groupe Hongxing McLaren détenait 69,87% des capitaux propres de McLaren, dont 47,43% avaient été promis par le Groupe Hongxing McLaren pour le financement, et le Contr?leur effectif du Groupe Hongxing McLaren était che Jianxing.

Afin d’atténuer la pression sur le remboursement de la dette à l’échéance, le 10 mars de cette année, le Groupe Hongxing McLaren a émis des obligations de sociétés 2021 (phase I) (ci - après dénommées ? 21 Hongxing 01?) pour recueillir 3 milliards de RMB.Selon le prospectus d'émission d'obligations, le Fonds d'émission d'obligations de cette période sera utilisé pour rembourser les obligations de la société après déduction des frais de souscription et d'autres dépenses connexes.

Au cours de l'année écoulée, M. McLaren a souvent soulagé les pressions imminentes sur le Service de la dette en émettant des obligations et des actions non publiques.Le plan d'augmentation fixe des actions de 3,7 milliards de RMB a été approuvé par la csrc le 1er mars de cette année.Afin de stabiliser les investisseurs, Hongxing mclelon a également lancé deux grands plans pour diviser et Lister deux filiales du Groupe Hongxing mclelon: le plan d'affaires de la mer égée pour la préparation, la promotion et l'exploitation du complexe urbain et du centre commercial et commercial est coté à Xianggang avec une évaluation de 12 à 15 milliards de RMB en octobre; Dongfeng Design Institute Co., Ltd., un concepteur de ligne de production automobile, devrait être évalué à 9 à 10 milliards de RMB.Yuan listé.

Après l'émission réussie d'obligations de sociétés en 2021 (phase I) Le 10 mars pour recueillir 3 milliards de dollars, si l'augmentation de 3,7 milliards de dollars est suivie d'une collecte de fonds réussie, la pression à court terme sur le Service de la dette du Groupe Hongxing McLaren sera grandement soulagée, et la pression sur Le Service de la dette sera encore soulagée si les deux filiales sont dissoutes et cotées avec succès.

Sortir de l'impact de l'épidémie et être régulé par l'immobilier

Les résultats de McLaren ont chuté l'an dernier en raison de l'épidémie et les revenus des centres commerciaux de Red Star McLaren ont chuté d'environ 19% au cours des trois premiers trimestres de 2020.Selon ses prévisions de performance, McLaren a réalisé un bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société cotée de 1 711 milliards de RMB à 1 971 milliards de RMB en 2020, en baisse de 56,0% à 61,8% d’une année sur l’autre.

Bien que cette année ait été progressivement sortie de l'ombre de l'impact de l'épidémie, même la demande des consommateurs a commencé à se réchauffer, mais cette année, la réglementation de l'immobilier partout, peut - être apportera l'incertitude à l'exploitation de l'entreprise.

à en juger par les données antérieures, chaque fois que la réglementation et le contr?le de l'immobilier augmentent le pouvoir, ils auront un impact sur l'industrie des ventes à domicile.Par exemple, après le 11 décembre 2016, des politiques de réglementation et de contr?le de l’immobilier ont été fréquemment mises en ?uvre dans diverses régions, ce qui a entra?né une baisse significative du marché immobilier. En 2017, les ventes cumulées des magasins nationaux de matériaux de construction et d’habitation au - dessus de l’échelle nationale se sont élevées à 917370 milliards de RMB, en baisse de 22,60% par rapport à l’année précédente.

Cette année, de nombreux codes de contr?le immobilier, le rapport conjoint de notation de crédit, dans le positionnement de ? logement non frit ?, le marché des matériaux de construction est toujours confronté à une forte pression.Dans l’ensemble, la marge brute de McLaren a atteint 50,04% au cours des trois premiers trimestres de 2020 et la rentabilité est restée forte.

Un grand nombre de projets immobiliers vendables continueront également d'entra?ner des recettes de vente.à la fin du mois de septembre 2020, la superficie totale disponible pour la vente des projets achevés du Groupe Hongxing McLaren était de 3646200 mètres carrés, et la superficie des ventes contractuelles était de 3378600 mètres carrés, avec un taux moyen de désaffectation de 92,66%.La superficie restante disponible à la vente du projet en construction s'élève à 7 263 300 mètres carrés, et les recettes de vente subséquentes continueront de compléter les flux de trésorerie.

Toutefois, selon le rapport conjoint de notation de crédit, 36,92% des réserves foncières de la société sont situées dans les villes de troisième et quatrième niveaux, certaines villes de troisième et quatrième niveaux ont une base économique plus faible, un exode de population et une offre excédentaire de biens immobiliers, qui peuvent faire face à la pression de La désindustrialisation.

Méthode d'évaluation des biens d'investissement ou augmentation de la volatilité des résultats

En raison de la détention d'un grand nombre de propriétés commerciales, mechalon a été réélu pendant de nombreuses années comme le plus grand propriétaire d'actions a de l'immobilier d'investissement, mais à la fin de septembre de l'année dernière, l'échelle de l'immobilier d'investissement de mechalon était de 91 milliards, juste après l'immobilier d'investissement de 97,3 milliards à Shekou.

La propriété d'investissement de 91 milliards de dollars détenue par McLaren représente 70% de son actif total, ce qui est important pour l'entreprise.Mais l'évaluation de ces centres commerciaux à domicile autonomes selon la méthode de la juste valeur a également été remise en question par le marché en tant qu'opérations financières, et plus de 80% de l'immobilier d'investissement a été financé par nantissement, ce qui rend difficile la réalisation de ces actifs.

Selon les normes comptables, il existe deux bases comptables pour les biens d'investissement, l'une est la méthode du co?t historique et l'autre est la méthode de la juste valeur.La méthode du co?t historique est comptabilisée en fonction du co?t d'achat ou de construction, de la même manière que la méthode normale de comptabilité immobilière, et l'amortissement est comptabilisé mensuellement; la méthode de la juste valeur n'exige pas l'amortissement.

Contrairement aux sociétés cotées en actions a qui évaluent généralement l'immobilier d'investissement selon la méthode du co?t, mckellon choisit d'évaluer l'immobilier d'investissement selon la méthode de la juste valeur. L'immobilier d'investissement est évalué selon la méthode du co?t pour Haining Pi City, Small Commodity City et Light Textile City, qui gèrent également des centres commerciaux.L'avantage le plus important de la méthode de la juste valeur est qu'elle peut bénéficier de l'augmentation du prix de l'immobilier et qu'elle n'a pas besoin de comptabiliser l'amortissement. Comme le prix de l'immobilier est sur la voie de l'augmentation, McLaren peut récolter les bénéfices de l'évaluation de l'appréciation chaque année.Au cours des trois premiers trimestres de l'année dernière, la valeur ajoutée des biens d'investissement de McLaren s'est élevée à 379 millions de dollars.

En 2019, le revenu de variation de la juste valeur de l’immobilier d’investissement de McLaren s’élevait à 1601 milliard de RMB, soit 25,8% du bénéfice total de la société.Elle a même dépassé 30% en 2017 et 2018.On peut voir que, dans le cycle de hausse des prix de l'immobilier, la fluctuation de la juste valeur a contribué à de nombreuses performances de McLaren, mais a également fait McLaren plus grand bénéfice et perte non récurrents, la part du bénéfice net déduit de la société dans le bénéfice net est inférieure à 50% - 70% à long terme, le risque de fluctuation des performances est plus grand.

Les fluctuations de la juste valeur des actifs d’investissement de McLaren peuvent également ralentir les résultats en cas de pression à la baisse sur les prix de l’immobilier.

?