Bien Que L'échelle Soit Bonne, Sun Hongbin A Commencé à Réduire Sérieusement Sa Dette.

Rongchuang, 18 ans, n'a pas encore connu le ? crépuscule des dieux ?, mais son patron, Sun Hongbin, a lutté dans la ? pluie de balles ?.

La "bar mitzvah" que Lao Sun a donnée à rongchuang cette année est un livre de proverbes qui dit "vivre, vivre en bonne santé".

J'ai dit beaucoup de fois, et j'ai brisé beaucoup de fois "réduire le levier, prendre soin du sol", cette fois le taux approximatif est vrai.

En 2017, il a sauté au quatrième rang de l'industrie et a commencé à crier "classement des ventes inutile" en 2019. En fait, la poursuite de l'échelle n'a jamais diminué au cours des dernières années.

Mais à partir du milieu de l'année, dans le cadre de l'objectif de réduction des co?ts de financement, Sun Hongbin a même changé son calibre en ? doit réduire l'échelle de la dette, doit réduire l'échelle de l'accès aux terres, même réduire l'échelle globale ?, espérant ainsi atteindre le niveau d'investissement de La notation de l'entreprise dans environ trois ans.

Sun Hongbin a répondu à plusieurs reprises à la réunion des investisseurs de mi - 2021 de rongchuang sur la ? Réduction des co?ts de financement ? et la ? s écurité ?. Il a souligné à maintes reprises que ? les trois lignes rouges ? n'avaient pas été atteintes. Personne ne pensait que l'entreprise était s?re. Il était nécessaire d'atteindre ces objectifs, d'améliorer la notation et de réduire les co?ts de financement avant que d'autres ne pensent que l'entreprise était s?re.

Après tout, 8% des co?ts de financement des entreprises immobilières relativement stables sont encore élevés. Après tout, au cours du premier semestre de 2020, les entreprises immobilières ont également marché sur trois lignes rouges pour créer des entreprises. Il n'a fallu qu'une demi - année pour réaliser deux lignes vertes, et la troisième ligne n'a toujours pas atteint la norme dans les résultats intermédiaires de cette année.

Selon Sun Hongbin, la ? Réduction de la dette ? de rongchuang au cours des dernières années consiste à réduire le ratio de la dette en augmentant les fonds propres sans réduire l'échelle de la dette, ce qui peut également être confirmé par l'échelle de la dette portant intérêt et les bénéfices non répartis de rongchuang.

La dernière ligne à laquelle fait face rongchuang, à savoir le ratio actif - passif, à l'exclusion des avances, est la plus faible des entreprises immobilières et est difficile à atteindre par des opérations financières à court terme.Le passage de la troisième ligne au vert est particulièrement difficile pour rongchuang, qui doit réduire la vitesse globale et l'ampleur de la dette.

? au cours des dernières années, l'entreprise a contr?lé le ratio de la dette, n'a pas dit qu'elle voulait contr?ler l'échelle de la dette, n'a pas non plus réduit l'échelle d'acquisition de terres à un tel niveau, parce que l'entreprise juge le marché: l'objectif de stabiliser les prix de l'immobilier, de stabiliser les prix de la terre et de stabiliser les attentes exige de l'entreprise qu'elle réduise honnêtement la dette et qu'elle continue de l'améliorer.Sun Hongbin a dit, peu importe qui doit être reconnu, maintenant tout le monde se soucie plus de la mobilité, plus de qui peut vivre.

Le capital et la terre sont les deux lignes de vie des entreprises immobilières.Trois mantras rouges serrés limitent le chiffre d'affaires élevé de rongchuang. Le point de croissance des bénéfices à l'avenir devrait provenir davantage de la baisse des dépenses, et faire une note élevée, puis réduire les co?ts de financement, est un moyen réalisable d'optimiser la structure financière.

En ce qui concerne la ? prise prudente des terres ?, rongchuang a fait l'objet d'une orgie sur le marché centralisé de l'approvisionnement en terres au cours du premier semestre de l'année et d'une baisse prévisible de la vitesse à l'extrémité terrestre au cours du deuxième semestre de l'année.

Sun Hongbin a fixé l'objectif de 20% des ventes d'actions au second semestre, tandis que les exigences réglementaires sont de 40%.

Parlons de la descente.

Compte tenu de l'objectif annuel de 640 milliards de RMB, rongchuang a effectivement remis une bonne fiche de rendement au cours du premier semestre.

Au cours du premier semestre de l'année, les ventes contractuelles de rongchuang se sont élevées à 320,8 milliards de RMB, soit un taux de croissance de 64%, les ventes totales se classant parmi les quatre premières de l'industrie;Le chiffre d'affaires d'exploitation a atteint 95,82 milliards de RMB, en hausse de 23,9% par rapport à l'année précédente;Le bénéfice net de la société mère s'est élevé à 11,99 milliards de RMB, en hausse de 9,4% par rapport à l'année précédente.

En ce qui concerne la marge brute, rongchuang a enregistré une marge brute de 20,8% au premier semestre de 2021, en baisse de 2,2 points de pourcentage par rapport à 23% au cours de la même période l'an dernier, ce qui ne constitue pas non plus un facteur de ? dissuasion à la retraite ?.

L'augmentation des ventes a également joué un r?le dans l'équilibre de la part des ventes de terrains dans les capitaux propres de rongchuang.

Au cours du premier semestre de cette année, le ratio des ventes d'actions de rongchuang était de 37,9%, près de la ligne de passage de 40% exigée par la Banque centrale.Au cours du second semestre de l'année, Sun Hongbin espère contr?ler correctement l'échelle d'acquisition des terres et réduire la part des ventes d'actions à 20%.Il a déclaré que la pression sur l'ensemble du marché du financement, du crédit et des ventes au cours du deuxième semestre était relativement forte. Si rongchuang avait encore autant d'argent qu'auparavant et avait encore plus de terres par l'intermédiaire de ses partenaires, il n'aurait pas été possible de réduire le ratio d'endettement, de réduire les co?ts de financement et d'améliorer la notation.

Pour "prendre le sol avec soin" et "arrêter de prendre le sol", comme Sun Hongbin l'a dit plusieurs fois.

Rétrospectivement, lors de la réunion sur les résultats de la mi - 2019, il est également apparu que ? l’indicateur d’acquisition de terres n’a pas été atteint au cours du deuxième semestre?.à ce moment - là, la réserve foncière de rongchuang avait atteint 213 millions de mètres carrés. Au cours du premier semestre de cette année - là, rongchuang avait acheté deux parcelles de terre à Beijing et Shanghai en mer pour 12553 milliards de RMB et acheté plus de 20 parcelles de terre à xinhu zhongbao pour 670 milliards de RMB. Au cours du deuxième semestre de cette année - là, rongchuang a repris le projet Dalian de changshi Cluster pour 4 milliards de RMB et a acheté l'ensemble des actifs mondiaux du lanceur de Yunnan City pour 15269 milliards de RMB...

Au cours des dernières années, la seule année où l'expression ? prendre soin des terres ? a été réalisée est 2020.

Tout au long de l'année 2020, selon les statistiques de l'Institut de recherche zhongdi, le montant de l'acquisition de terrains par rongchuang était d'environ 69,5 milliards de RMB, soit une baisse significative de 30,5% par rapport à l'année précédente, et la valeur ajoutée des biens a diminué de près de la moitié par rapport à l'année précédente.

En mars 2021, lors de la réunion sur le rendement, la direction de rongchuang a déclaré qu’elle ? contr?lerait strictement l’acquisition de terrains selon des normes élevées?. Le mode d’achat a commencé dès que la voix a chuté.

à la mi - avril, rongchuang a acquis 80% des capitaux propres de zhangtai, une société immobilière locale du Guangxi, pour 9,9 milliards de RMB. L'ensemble des actifs comprend 57 projets de développement dans des villes comme Nanning et guilin.

Dans un marché centralisé d'approvisionnement en terres plus difficile, rongchuang a choisi de ? jouer de la musique puis danser ?.

à la fin du mois de juin, selon les statistiques de l'Institut chinois de recherche, rongchuang avait pris 83 terres au total.

Même si l'on tient compte de la superficie de la réserve de terres en actions publiée dans le rapport financier de rongchuang, l'acquisition de terres au cours du premier semestre de cette année a été beaucoup plus féroce que l'année dernière.Les résultats financiers montrent que la réserve de terres pour l'augmentation des capitaux propres de rongchuan au cours du premier semestre de cette année est d'environ 17,08 millions de mètres carrés, et que la réserve de terres pour l'augmentation des capitaux propres n'a été annoncée que pour 17,3 millions de mètres carrés au cours du premier semestre de 2020. Cependant, selon le calcul de la moyenne de 2018 et 2020, la réserve de terres pour les capitaux propres n'est que de 55% de la réserve de terres pour l'augmentation des capitaux propres, c'est - à - dire que la réserve de terres pour les capitaux propresSeulement 55,7% cette année.

Bien entendu, il n'est pas exclu que l'attention portée à l'acquisition de terres par rongchuang cette année ait été amplifiée, car une grande partie des réserves de terres de rongchuang au cours des dernières années provenaient du marché des acquisitions, et l'acquisition de terres sur le marché libre n'était pas si fréquente.

Au cours des deux dernières années, Sun Hongbin a rarement été appelé "Chevalier blanc", mais nous nous souvenons encore que rongchuang a balayé le marché des fusions et acquisitions.

En 2017, rongchuang est devenu célèbre dans la ? transaction Century ? avec Wanda et a acquis 91% des capitaux propres de 13 projets culturels et touristiques de Wanda pour 43844 milliards de RMB.En 2019, les réserves de sol acquises par rongchuang pour la collecte et la fusion représentaient 50% des nouvelles réserves de sol tout au long de l’année.

Dans le contexte d’une surveillance plus stricte et d’un resserrement des fonds, le point de vue de Sun Hongbin sur la collecte de m & a a a changé dès mars 2020, lorsqu’il a déclaré que ? 2020 est l’année du remaniement de l’immobilier, les possibilités de m & a augmenteront, mais il n’y aura pas trop de bons objectifs, de sorte que l’entreprise sera prudente dans l’utilisation des terres et ne fera pas de travail non rentable.?

à la fin du mois d’ao?t 2021, cet argument est devenu ? le marché actuel des fusions et acquisitions n’existe pas?.

Sun Hongbin a déclaré que, dans le contexte du contr?le global de l'industrie sur le financement et la réduction de la dette, chaque entreprise a une limite sur le montant total de la dette. Toutes les entreprises qui ont des problèmes ont un grand nombre d'obligations en stock. Après la fusion et l'acquisition, les obligations en stock ont été acquises, et l'échelle de la dette de l'entreprise a dépassé.à l'heure actuelle, sur le marché, toutes les entreprises, peu importe le prix, et l'achat de 50 milliards d'obligations ne peuvent pas digérer, parce que chaque entreprise a un plafond d'endettement, de sorte que le marché actuel des fusions et acquisitions n'existe pas.Il a dit.

Dans le domaine des acquisitions immobilières, personne n'a plus de voix que Sun Hongbin.Mais rongchuang est devenu très prudent.

Après la crise de liquidité du développement de Blu - Ray en 2021, les gens familiers avec la question ont dit aux journalistes du 21ème siècle que rongchuang avait également été exposé à Blu - Ray, mais n'avait finalement pas choisi de le faire.

Difficulté accrue

Les montagnes et les pluies sont pleines de vent.L'objectif ultime de rongchuang est de réduire la dette, de réduire les co?ts de financement et d'améliorer la notation.

Il s'agit d'un projet systématique qui comprend l'amélioration des indicateurs de notation, l'amélioration de la structure globale des actifs, l'investissement global et l'ajustement du rythme d'acquisition des terres.

En ce qui concerne les ? trois lignes rouges?, le ratio de la dette nette du premier semestre de l’année a atteint 86,6%, le ratio de la dette courte en espèces 1,11, le ratio de l’actif et du passif après l’exclusion des comptes débiteurs anticipés a atteint 76%, le dernier n’a pas atteint la norme et est situé Dans la ? catégorie jaune?.

Sun a déclaré que la stratégie post - rongchuang est plus s?re, plus détendue, plus à long terme, plus précieuse, pour réduire les co?ts de financement de 8% à 5%, mais ce n'est pas facile.

Ce n'est pas la première fois que rongchuang fait référence à la réduction de l'effet de levier.

Après l’échec des tentatives d’acquisition de Yurun, Lvcheng et jiaxiaoye en 2015, rongchuang a augmenté le ratio de la dette nette de 76% à 208% en 2016, tandis que les réserves foncières ont augmenté de 168%. Il a successivement investi pour acquérir toutes les actions de six projets de Lemon international, les activités immobilières de Lenovo et le projet time City.

Au quatrième trimestre 2016, rongchuang a annoncé un moratoire sur l’accès au marché libre.Toutefois, en raison de la vente d’actifs de Wanda en 2017, de la fusion et de l’acquisition du projet xingyao Wuzhou et de la participation de 60% de Huacheng Fuli, le ratio de passif net de rongchuang a atteint 394% sans précédent.

à partir de 2019, rongchuang a vraiment commencé à mettre à l’ordre du jour la réduction de l’effet de levier.Mais la réduction de l'effet de levier n'a pas vraiment réduit l'ampleur de la dette, mais a réduit le ratio de la dette en augmentant les fonds propres.

En interrogeant les données de Wind, nous pouvons constater que l’ampleur de la dette portant intérêt de rongchuang a augmenté de fa?on spectaculaire en 2017 et 2019, passant respectivement de 112,8 milliards de RMB l’année précédente à 219,3 milliards de RMB et de 229,4 milliards de RMB à 322,2 milliards de RMB.

Depuis 2020, sous le slogan de ? Réduction de l’effet de levier?, l’échelle globale de la dette portant intérêt de rongchuang n’a pas augmenté, mais n’a pas diminué efficacement, ce qui représente 303,4 milliards de RMB à la fin de 2020 et 303,6 milliards de RMB au milieu de 2021.

Selon Sun Hongbin, ? augmenter les fonds propres pour réduire le ratio de la dette ?, nous pouvons constater que le ratio de la dette nette de rongchuang a considérablement diminué au cours des dernières années et qu'il a également bénéficié d'une augmentation substantielle de son bénéfice net, alors que le ratio des dividendes annuels n'a pas augmenté En conséquence. Par conséquent, les bénéfices non répartis de la société ont augmenté et les capitaux propres des actionnaires ont augmenté.

Le bénéfice net de rongchuang a fortement augmenté ces dernières années.Par exemple, le bénéfice net est passé de 2771 milliards de RMB en 2016 à 13164 milliards de RMB et à 4235 milliards de RMB en 2020.

Cependant, en consultant les données sur les dividendes de rongchuang au cours des dernières années, les journalistes ont constaté que, depuis 2016, la proportion des dividendes était de 40,52%, de 2017 à 2020, la proportion annuelle des dividendes de rongchuang était d'environ 20%, soit 20,47%, 21,95%, 20,53% et 22,02%, respectivement.

Selon la méthode de l'addition et de la soustraction, elle contribue grandement à la conservation du capital de rongchuang.De 2017 à 2020, l’actif net de rongchuang s’élevait à 43,8 milliards de RMB, 56,8 milliards de RMB, 83,1 milliards de RMB et 125,6 milliards de RMB, respectivement, et a augmenté à 128,4 milliards de RMB au premier semestre de cette année.

Par conséquent, une trajectoire de réduction du ratio de la dette nette est apparue: le ratio de la dette nette de rongchuang était de 259,9% à la mi - 2017 et de 202,3% à la fin de l’année;Fin 2018, il est tombé à 149,4%;Le ratio de la dette nette de rongchuang en 2019 et 2020 est respectivement de 139,3% et 96%;Au cours du premier semestre de 2021, cet indicateur a continué de baisser pour atteindre 86,6%.

Mais il reste encore beaucoup à faire pour ? réduire les co?ts de financement ? et ? améliorer les notations ?.

Sun Hongbin a déclaré que l'entreprise accorde actuellement la priorité à la réduction des co?ts de financement et à l'amélioration de la cote de crédit, les deux objectifs étant en avance sur le financement, le ratio de la dette, l'échelle de la dette et l'échelle d'acquisition des terres doivent tous baisser.Les co?ts de financement ne peuvent être réduits sans réduction.

Sous les trois lignes rouges, Lao Sun a déclaré que la stratégie actuelle est de faire de l'échelle une échelle appropriée à l'intérieur des trois lignes rouges. Il est normal que l'échelle soit réduite un peu ou qu'elle n'augmente pas, de sorte que l'échelle soit adaptée à l'ensemble du marché.

En tant que plus jeune mais le plus rapide dans l'industrie du logement Top 4, rongchuang mettra - t - il vraiment l'échelle au deuxième plan?Et la voie à suivre pour ? réduire les co?ts de financement et améliorer les notations ? n'est pas claire.

J'espère que ce sera environ trois ans, ou un peu plus.

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