央企業の試水保障不動産による不動産規制の迷走懸念

5月5日、北京市亦莊中信新城にいます。保障室建設の工事現場では、「春行動」中央國家機関の青年が農民工に対する思いやりのある活動が予定通り行われています。先日、この保証住宅建設プロジェクトは第一陣の678戸の住宅の部屋制限番號を完成しました。

「住宅建設を保障する分野において、央企業はより多くの責任と義務を負うべきである」中信不動産株式有限公司の李康會長は同日発表した。

最近、國務院の國家資委が通知を出しました。これは去年の関連部門から78社の非に対してです。不動産主業央企業は「退室令」を下した後、初めて中央企業に「地方保障室建設への様々なルートの參加を目指す」と明確に要求し、「居住の実現」を促進する。ニュースが出ると、多くの注目を集めます。

央企しきりに「試水」保障室建設する

上記の國の投資委員會の文書は、各中央企業は保障性住宅開発建設への投入をさらに拡大し、様々なルートを通じて保障性住宅開発建設に參與し、中央企業の基幹と先頭の役割を発揮すると提出しました。また「第12次5カ年」計畫要綱によると、我が國は今後5年間に3600萬件の保障住宅を新築する予定です。

この數字に基づいて、5年間の我が國の保障性住宅建設分野における投資総額は約5兆元であると見積もっています。全國不動産管理者連盟の姜炕副秘書長は言う。

実際には、近年の中央企業は保障性住宅建設分野の「主力軍」である。2010年までに、中冶は保障性住宅プロジェクトを24個追加し、総投資は257億元で、総建築面積は564萬平方メートルである。2010年末までに、中國の建築參加保障住宅建設の総規模は1155萬平方メートルに達した。

國家資本委員會の関連責任者はかつてメディアに対して、中央企業は住宅建設を保障する上ですでに全國のこの種類の不動産源の販売の総面積の13%を占めました。

この分野では、中央企業はより強い総合優勢を持っています。資源をよりよく統合し、土地に対して全體計畫を立て、建設品質を保証し、居住環境を改善し、地域経済の秩序ある発展を推進します。李康さんは言います。

住建部が発表したデータによると、2011年には中國の保障住宅建設は1000萬セットに達するという。この目標を実現するために必要な費用は1.3兆元から1.4兆元の間にあります。そのうちの3分の1近くの資金投入は中央政府と省級政府と市県政府が多ルートを通じて調達します。

「余裕のある資金投入を確保することが、この目標を実行するための鍵になるとみられます。央企業の投資は不動産建設を保障し、資金不足の解決に有利である。例えば、中信不動産は中信集団內の多元化金融プラットフォームに頼って、信託、基金などの多種の融資方式で建設資金の需要を満たすことができます。李康さんは言います。

李康氏は、専門の不動産開発企業や大規模央企業は、設計、施工、管理、ブランドなどの面での優位性を備えており、コストを厳しくコントロールするだけでなく、品質をしっかり管理し、住民のために心房を建てることもできると考えています。

姜炕氏は、央企業がこの市場に進出することで、政府の「手元の緊張」を緩和することができると分析した。現在のクレジットカードの緊縮、地方融資プラットフォームの整理と各地の購入制限政策の多管がそろう中で、央企業は不動産市場の保障においてより重要な役割を果たす可能性が高い」と述べました。

どのように利益と責任の間でバランスを取るか？

目下、不動産市場のコントロールの肝心な時期に當たります。土地と資金の「ダブルメリット」を持つ央企業が、どのような姿で不動産市場に進出するのか、注目されています。

これは実際には、企業が利益目標と社會的責任の間でどのように取捨選択するかを試す機會です。建築保障性住宅の利潤はどうですか？また、中央企業が利用できるかどうかは「土地を持つ」ということが外界の関心の焦點です。姜炕說。

現在、業界では保障性住宅の利益計算について大きな論爭があります。國都証券報告によると、保障性住宅建設は管理、施工、運用の難しさが大きいため、返済に保証があり、粗利益率は普通10%で、優良品質の注文の重要な構成部分である。

しかし、10%の利益は「不動産全産業チェーンを持つ企業」に対してもあるという見方もあります。投資として市場に進出する企業の大多數にとって、各獨立環節の利益は2%から3%の間にあるべきです。

さらに一部の企業は、保障性住宅の建設が黒字化するのは難しいとしています。中國遠洋運輸集団の関係者は、以前參加したプロジェクトでは利益が出ていないと述べています。

「建築參加企業は確かに経済利益をどう把握するかという問題に直面しています。しかし、この部分の不動産源は利益が低い反面、リスクも小さいので、全體的に3%ぐらいの利益が実現できると思います。姜炕說。

北京地區を例にとって、5月4日、北京市國土局が発表した今年初めての計畫供給ブロックのデータによると、保障性住宅の供給量は初めての住宅用地の65%に達した。これは保障性住宅の建設がますます重要な地位を占めていることを意味しています。

また、亦莊中信新城にある保障住宅建設プロジェクトも、北京地區での保障住宅の初の試みであることが分かりました。

「中信不動産は2007年にも亦荘プロジェクト全體の建設において36萬平方メートルの住宅移転の建設任務を達成し、當時2800世帯余りの住民を配置した。今回の建設プロジェクトは保障住宅1498セットを提供し、4月の初めまでに8萬平方メートルの物件選びを完了しました。李康さんは言います。

「政府や企業がこの分野を重視するにつれ、関連部門がより多くの制度探査を行い、企業の參加を持続的な力に変える必要がある」姜炕氏は。

レギュレータはまだ「給力」が必要です。

國家資委が発行した通知には、五種類の央企業が積極的に保障性住宅建設に參加するよう要求しています。その中には不動産開発、監査設計、工事建設、建築材料と鉱區企業が含まれています。このため、國民の心配を引き起こしました。この規定は非不動産の主業央企業が不動産市場に復帰する「口実」になりますか？

これに対して、國家投資委員會計畫発展局の白英副局長は、不動産の建設を保障することに參加して不動産の主業の央企業の不動産業務からの撤退の歩調を遅くすることはないと公言しています。このほか、下半期には國の資産委員會が書類を提出し、中央企業の海外資産監督管理を規範化する。

この分野では、國家が不動産の健全な発展を規範化する政策をどのように実行し、住宅源の戸型設計と工事の品質を確保し、関連する付帯施設の建設をしっかりと行い、依然として関連部門が監督管理力を強化する必要がある。姜炕說。

調査によると、今回の國の投資委員會は、不動産開発企業が各地で保障性住宅の土地供給、投資補助、財政利息、融資、稅金などの面で優遇政策を打ち出す機會をつかんで、保障性住宅と商業性不動産の開発を有機的に結び付けることを明らかにしました。

政府の仕事報告書と第12次5カ年計畫によると、今後5年間、中國の土地供給量の50%から70%は保障的な住宅建設として使われます。今明二年に各千萬セットを建設して、保障性住宅のカバー率を20%にします。

國家資委の関係者によると、ますます多くの不動産企業が保障性住宅建設の參與度を増大するにつれて、不動産市場の苦境を緩和する役割を果たすに違いない。

「このような巨大な市場に直面して、私達はまだ制度を健全化し、適用対象を厳しく制限する必要があります。例えば、香港などの経験を參考にして、不動産の発展過程を保障するのも各種法規、制度の建立と完備の過程です。異なる階層の保障住宅の適用対象となる経済収入と一人當たりの居住面積基準を制定し、異なるレベルの住宅源を異なる條件の家庭に提供することを確保できると思います。李康さんは言います。