周小麗：不動産代理店のお姉さんです。

上海新連康投資顧問有限公司の総経理「周小麗」の名前について言及すると、住宅購入者にはあまり詳しくないかもしれませんが、不動産業界の人にとっては、この名前は「不動産代理界のお姉さん大」、「上海不動産市場の女傑」を表しています。

インタビューの前に、他の人が記者に語ったのはタバコと酒をやめないで、仕事に夢中になっている「別種」の女性で、彼女がお金の外から來た時に、あなたの前で座って決めて、あなたに弁舌さわやかに話してくれた時、全身に配ったのはきっと現代の女性の親切さ、優雅さと英知です。

_マーケティング代理は何の大學ではなく、まず目に映るのは隣の會社の看板ではなく、ドアの壁にかけられている五つの「心」です。

周さんは記者より遅くなりました。彼女は無錫の不動産代理店の現場から帰ってきたばかりですから、自信の笑みを浮かべています。これはきっと新連合康の大成功の代表作です。

この「五心」は新連康の経営理念かどうかと聞くと、臺灣から持ってきたものだと笑っていました。

不動産の続きは簡単ではないです。営業代理はいつも6ヶ月から8ヶ月間、ずっと繰り返しが心配です。だから、この仕事に対する情熱は必要です。専門は基本的な仕事です。

同時に、新連康は1995年に設立されてから今まで、上海と周辺の都市で一つ一つのビル販売の好績を作り出しました。

マーケティングの理念に言及して、周小麗はマーケティングの代行は実は何の大學がないと言って、“マーケティングの代行は実はどんな學問に上がらないと言って、肝心な點はあなたがどのようにするかによってで、あなたの実行力を見ます。”

周小麗の眼中において、マーケティング代理店は開発者との関係と生活の中のその他の関係を処理するのと同じように簡単です。「三歩曲：一つは変えて、自分のものを相手に教えて、相手を納得させます。二つは適応で、相手はあなたを相手にしないので、それはただ彼に參加します。

実際には、事業、生活上の多くの関係を処理するのは同じですが、あなたが離れると決めた前に、必ず前の二つのステップを経なければなりません。

_新連康の不動産販売代理の仕事は確かに周小麗の言うとおりです。

「私の代わりに帰ってきたこの無錫の不動産を持ってきてください。

この開発者は過去に開発した不動産も私達と接觸しました。彼は無錫市の中心部にオフィスビルを建てました。形は縦の箱のようです。私を見たら、オフィスは家に変えられないと言いました。

最后にやはり走って帰って、私のもとの意見を受け入れて、部屋型の1時(點)の変化を除いて、良い南の先に向かって売って、とても売れて、北に向かうのはどうしますか？

今回この開発者はまた無錫市中心の商業ビルを手に入れました。私達は20ヶ月前から操作を始めました。もとはぬかるみの建物だったので、私達は建築技術に再包裝するために多くの頭を働かせました。

本來のビルは30階しかないですが、體を大きくしたいです。今は地下50階があります。

そして當初は建築の核心筒が大きすぎて、屋臺の面積が大きくて投入できる使用面積が低くなりました。私達は大膽に通路を核心筒の部位に移して投入量を拡大して、建築専門家によって改めて計算して、構造を変えてもいいです。

販売する時、私達はここでセールスポイントを発掘します。この高級ビルを聞いたら、すぐに答えます。このビルは「高級」ではなく、「唯一」です。このビルは今無錫で一番高い摩天樓で、都心に位置しています。

製品の違いを見つけて、セールスポイントをつかんで、失敗する機會が少なくなりました。

不動産の売買代理を不動産の仲人に例えています。「私たちの仕事は製品と顧客の間で橋渡しをすることです。

まず土地から正確な相手を探して、どのように位置を設計しますか？

一番重要なのはやはり事前の位置付けです。正確な判斷が必要です。」

また、不動産のマーケティング代理も「醫者」としての役割を果たしていると思います。

助けられるのは、要求に合致する、規範的な、市場の隙間があるとしか言いようがない。救えないのは離れるしかない。

しかし、ニュージーランドにも思いが及ばないかもしれないのは、上海で発展した10年近くの間に、上海の不動産販売代理業が無から有まで、子供から大人までの成長過程を経験しています。

今日の上海の數千の不動産販売代理店の規模に直面して、依然として絶えず出現している外資、合資、本土の不動産のマーケティング代理店を含んで、マーケティングの代行業の間の競爭は日に日に激烈になるのです。

しかし、競爭に直面して、周小麗は自分に勝つことが一番大切だと主張しました。「自分と自分の競爭はもっと重要だと思います。正直に言えば、マクロコントロールの情勢の中で、次は多くの皿が売れなくなります。過去には多くのビルが『順風風車』に乗りました。企業はタイミングが悪い時もレベルを維持して、もう一回の『大波砂狩り』を経験します。」

また、周さんはマーケティング代理業の中のいくつかの現象に疑問を呈しています。

「代理はサービス業だけで、何でも自分で決めたわけではない。

いくつかの代理店が開発業者に対して、一手販売や保証金の支払いなどを行いました。これからもっと大きな暴利を得るために、最終的に損をしたのはやはり消費者です。

これは不合理な「亂象」です。代理は製品に対してアイデアと提案を提出するだけで、開発者は実行に行きます。多くの環節代理は參與できません。

ですから、どちらも誠実に責任を持ちたいです。その責任は誰の責任ですか？

上海の不動産企畫代理大手の新連陽グループで働いていた彼女は、湯臣グループの社長である湯君年さんに上海浦東に來てプロジェクトを見に來るように誘われました。

生まれて初めて來たのですが、上海は彼女に深い印象を殘しました。この一年に上海に來たのは3回目で、臺灣に帰った時に上海に來て発展すると決めました。

1993年、彼女は本當に上海に來ました。

しかし、その年には、マクロコントロール政策が導入され、金融引き締め、不動産開発業者とサービス業者の道が非常に困難になっています。

社長が臺灣で株主総會を開催し、上海會社の閉鎖を決定した後、資本金額や給與の半分を提示した場合、周小麗は立ち上がってこの決定を受け入れた。

1995年に、周小麗は再び上海に來て、新連合康の奮闘を始めました。

「當時のこのような厳しい環境の中で、私は萎縮したいとは思いませんでした。上海はチャンスがあると信じています。上海の不動産市場の発展にはとても自信があります。」

周小麗さんはずっと上海の不動産市場に対して楽観的です。

「上海の経済力が見られます。十數年で二桁の成長があり、インフレ圧力も大きくないです。

昨年から規制を説く「奧の手」が増えている。

私は5回のマクロ経済コントロールを経験しています。臺灣は3回、大陸は2回です。

過去の2001年から2003年までなぜそんなに膨張したのかというと、リバウンドで、空白を埋めるために、コントロールを経て圧力をかけた後、時間が來たら出てこないといけないです。

今は金融や土地などの政策のコントロールがありますが、上海の住宅価格が暴落するのはあまり現実的ではありません。

もし住宅価格が暴落したら、上海経済が萎縮しない限り。

しかし、周小麗は上海の不動産市場に対しても懸念を提起しました。

上海の住宅価格は下がりません。未來の成長が遅いだけです。でも、上海には構造的な問題があると思います。

特に別荘市場は楽観できません。上海の西部、西南部には10萬ムーの別荘土地の備蓄があります。簡単に計算してみます。一畝の土地に家を建てます。それは10萬セットです。上海は今のところ流動人口を加えて1800萬人しかいません。三人の家なら600萬戸です。これは2%近くの家庭が別荘に住むということです。この割合は高すぎます。

私たちは全員を別荘に追い込むことができません。そして別荘にはセット、交通の問題があります。使用コストと社會コストは比較的に高いです。

今後別荘を作るにしても、自分の競爭優位の核心はどこにあるかをよく考えなければなりません。

同時に、庶民の住む家にも適したものを作りたいです。今は多くの庶民が家を買えないと感じています。外國のやり方を學ぶことができます。政府は安い値段の家を建てます。販売だけでなく、レンタルも提供できます。安いレンタルは國會で住む観念の問題があるかもしれませんが、制度が強化される必要があります。

_周小麗個人履歴書：_1978年臺灣「國立政治大學」地政系都市計畫グループ卒業_1979年臺灣新連陽公司に入社しました。1980年に米研修都市計畫研究生_に行きました。

1992年、臺灣の不動産「金鐘賞」の受賞者である周小麗さんは、臺灣の高給を捨てて祖國大陸の不動産市場に登攀しました。

今まで、新聯康は大陸唯一の臺灣商人の獨資不動産マーケティング會社です。