焼けつくような不動産の裏

小売業(yè)の比較的低い利益に比べて、商業(yè)用不動産への投資は小売業(yè)大手にとってより魅力的です。

二年間の世界的な金融危機(jī)の低迷を経て、2010年に北京の小売商業(yè)不動産市場は大幅に上昇しました。

國際不動産サービス機(jī)構(gòu)の調(diào)査によると、世邦魏理仕の統(tǒng)計は、

住宅市場のコントロールが徐々に深まり、一部の開発業(yè)者は商業(yè)不動産に転向し始めた。

聞くところによると、2011年には北京にも約20の大型商業(yè)プロジェクトが進(jìn)出し、総建築面積は120萬平方メートルに達(dá)するという。

萬科、中食、保利、中海、富力など國內(nèi)の多くの住宅開発企業(yè)が商業(yè)不動産の発展戦略を発表しました。將來の商業(yè)不動産の開発比率はその全體の開発投資の20%から30%を占めます。

業(yè)界関係者は、規(guī)制の継続的な進(jìn)行、住宅建設(shè)の継続的な推進(jìn)などの要因が住宅市場の予想を変えていると分析しています。不動産市場の政策規(guī)制が頻繁で、市場の変動が激しい環(huán)境下で、住宅開発業(yè)務(wù)のリスクが大きすぎます。

このような狀況の下で、多くの住宅開発者は商業(yè)不動産にリスクを均衡させ、より広い発展空間を求めている。

商業(yè)用不動産については、小売企業(yè)も後味が悪い。

國內(nèi)社會消費(fèi)財小売額と住民収入の増加に伴い、

三大小売業(yè)者の一つであるTESCOが中國のショッピングセンター「楽都匯ショッピングプラザ」を立ち上げた後、國內(nèi)最大のスーパーチェーンの華潤萬家もエリアショッピングセンターに進(jìn)出すると発表しました。

華潤萬家の擔(dān)當(dāng)者によると、華潤は今後この業(yè)種（地域）を計畫しているという。

小売業(yè)者は不動産投資を加速している。

実際、小売業(yè)者が自主的に不動産を建設(shè)する傾向は2009年にすでに盛んになっています。

家賃の上昇が続く中、小売業(yè)者は地域のショッピングセンターを運(yùn)営することによって、商業(yè)の上昇空間を向上させようとしています。

「小売業(yè)投資不動産エネルギーは資産構(gòu)造を最適化し、特に上場小売企業(yè)は投資や買収を絶えず拡張して業(yè)績の増値を維持する」

専門家は、小売業(yè)の低利益より、開発エリアのショッピングセンターの方が誘惑力があると指摘しています。これも小売業(yè)に商業(yè)不動産の転入を促す原因です。

中國チェーン経営協(xié)會の國內(nèi)企業(yè)チェーン百強(qiáng)の統(tǒng)計によると、業(yè)界の平均純利益率は1.32%しかなく、売上高上位10位の國內(nèi)小売業(yè)者でも、純利益率は1.77%しかなく、これは商業(yè)不動産の上昇空間に比べて、投資収益率はかなり違っている。

しかし、小売業(yè)者に対しては、今回はエリアショッピングセンターに大挙して進(jìn)出する専門家もいます。彼らは自分で不動産を買う投資が大きく、リターン周期が長いと考えています。キャッシュフローに対する要求は非常に高く、大量の資金が必要です。これは小売企業(yè)の主な事業(yè)拡大速度に深刻な影響を與えます。

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熱い背中

近年、多くの都市がモデルチェンジの過程で「金融センターの構(gòu)築」を打ち出している。

不完全な統(tǒng)計によると、國內(nèi)ではすでに數(shù)十の都市が「國際金融中心」「地域性金融センター」などの建設(shè)を打ち出しており、金融基盤が弱い辺境の省雲(yún)南省も「汎亜金融センター」を20年間かけて建設(shè)すると打ち出している。

不動産業(yè)界関係者の分析によると、実際には、金融業(yè)の発展の內(nèi)在的な法則から見ると、ほとんどの都市は短期的に「金融中心都市」に発展する現(xiàn)実的な條件を備えていない。

一部の都市は1000萬平方メートルの商業(yè)用不動産を建設(shè)する計畫で、その割合はその中の1/2を占めても、現(xiàn)在の北京、上海などの都市の商業(yè)用不動産の保存量の規(guī)模を上回っています。毎年10萬平方メートルの消化速度で計算すると、少なくとも50年で市場全體に吸収されます。

このような「スーパーフロント」は、実はすでにバブルの種を埋めています。

一部の小売業(yè)者は、地域ショッピングセンターなどの商業(yè)不動産を建てて、不動産會社よりもっといいと思っています。

しかし、実際に商業(yè)不動産投資家の趙九生さんは小売企業(yè)に対して商業(yè)不動産の規(guī)模化発展をしています。

「小売企業(yè)は商業(yè)用不動産を作り、一つのプロジェクトを本格的に操作する時、多くのボトルネックに出會う」

趙九生さんは率直に言います。「金融システムだけでなく、企業(yè)の資源の問題でもあります。具體的な運(yùn)営の時に専門機(jī)関、専門人材のボトルネックに出會います。」