ヤゴール氏が不動産に苦境に追い込まれた短期債は174億元に達した

　ヤゴール不動産プロジェクト

　　ヤゴール上海長風プロジェクトが年末に発売されるというニュースが先日伝えられた。

上海長風ビジネスプレートは地王収容所である。一つは総価格70億、単価22409元/平方メートルの中海総価格地王、一つは単価25,966元/平方メートルのヤゴール単価の地王である。総価格の地王である中海紫御豪庭が原価に近い3.8萬元/平方メートルで開場した後、単価コストが35000元以上も高かったヤゴール地王は、さらに気まずい定価戦略に直面しているに違いない。

ヤゴール會長の李如成氏は、不動産のマクロコントロールと國內株式市場の急落により、ヤゴールの多元化経営戦略は大きな痛手を受け、現在は経営戦略を調整し、資源を集中して「本業」に向かわなければならないと公言していたブランド服投入する。

ヤゴール氏は苦境に陥っており、これまで大金を払ってまで土地を手に入れたが、販売促進手段が不足していたことと関係がある。

2004年4月21日、ヤゴール置業は蘇州で蘇州工業園區湖東03、04、05の3つの區畫を撮影し、総価格は14億1300萬元で、これはヤゴールが異郷で獲得した最初の地王である。2007年7月、ヤゴール置業は14億7600萬元の高値で杭州商學院の地塊を獲得し、床の価格は15712元/平方メートルに達し、當時の杭州地王を創造し、後に2010年に登場したヤゴール御西湖プロジェクトとなった。「2012年1月に調整されてから、このプロジェクトは売れなくなった」杭州の不動産市場に詳しい業界関係者によると。

ヤゴール氏は現在、杭州で3つのプロジェクトを展開しているが、販売しているのは城西にある御西湖（隠れ家）と殘ったプレートにある西渓晴雪で、もう1つは申花プレートにあるプロジェクトはまだ著工していない?！袱长?つのプロジェクトの狀況はあまりよくありません」上記の人は言った。

ヤゴール2012年年報によると、西渓晴雪プロジェクトの現在の前売り比率は15.38%にすぎず、御西湖の脫化率も48.59%にすぎず、この2つのプロジェクトは杭州で少なくとも2年間販売されている。

2010年、ヤゴールは再び24億2100萬ドルを拠出し、杭州の申花53號と56號の區畫を取得し、割増率はそれぞれ153%と155%に達した。17751元/平方メートルと18114元/平方メートルの床の価格は申花プレートの最新の単価記録を作った。今年3月、このプレートの複數のプロジェクトが「飛び降りセール」を開始し、住宅価格は一時26000元/平方メートルから17000元/平方メートルに飛び込み、さらに15000元/平方メートルの価格を掲げたプロジェクトもあった。

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ヤゴール氏は寧波、蘇州、杭州、上海の4つの都市で、ほとんどの地王が手にしている。例えば、2008年2月、ヤゴール氏は総価格9億797萬元で寧波北郊路の1區畫を手に入れ、1平方メートル當たり13100元のビル価格で、寧波の土地の看板を掲げた譲渡価格の最も高い価格を記録した。上海では前述の長風地王である。この區畫は2011年10月に著工し、3年後、2014年10月に竣工する予定だ。

そのため、業界関係者は、ヤゴール長風地王の発売は、土地を手にして2年間の著工販売圧力がある一方で、他の地王がもたらした資金不足を埋めるための資金調達のためだと推測している。業界のあるベテランは本紙記者に、來年の不動産情勢が不透明なため、ヤゴール氏も次の土地の値上がりや住宅価格の上昇の機會を待つことができないと明らかにした。

2007年から2011年までの5年間、ヤゴールが不動産から得た純利益は30億元近く、平均年間収益は約6億元だったが、大多數の年にヤゴールの不動産業務が占用した資金は100億元を超え、純利益と資金投入は強いギャップを形成した。このような収益は、銀行の1年間の貸出金利を下回ることもある。2011年の年報によると、ヤゴールブランドの衣料品の営業利益率は65.66%だったが、不動産開発の利益率は44.75%にとどまり、その年の會社はプロジェクトの周期的な要因で不動産交付が32.34億元減少し、収入と営業利益前年同期比46.94%と32.12%減少した。

30億元の利益は、ヤゴール各地の百億円以上の地価にとって、赤字と言える。

現在、ヤゴールの帳簿上の現金は32億3000萬元だが、174億6000萬元の短期有利子負債に対応しなければならない。このような元金返済の圧力の下で、ヤゴールは2011年以來土地を手に入れていない。それでも、ヤゴール氏は昨年末に212億5200萬元の不動産在庫を保有し、薄氷を踏むように経営させた。

一線都市プロジェクトを迅速に売卻することは、どの程度の効果があるのだろうか。長風8號東區畫著工情報公示によると、このプロジェクトの総投資額は55億元。これまでヤゴール置業はこの土地に33.93億元の土地譲渡金を支払っており、ヤゴールが少なくとも11億元程度をこのプロジェクトに投入する必要があることを意味していた。公示された建設情報によると、ヤゴール氏と宏潤建設が締結した施工総請負工事の契約価格は2億4000萬元、総建築面積は95318平方メートルで、建築面積1平方メートル當たり約2500元の建設費用に相當する。これを勘定すると、2012年6月末現在、ヤゴールの15の建設中のプロジェクトが関與している210.4萬平方メートルの建築面積は施工コストだけで52億元前後に達している。