ヤゴール地王プロジェクトの回収困難恐れコストトップは73%負債率にリスクはないと主張

年末が近づくと、ヤゴール上海での「長風地王」プロジェクトも大試験を迎える。上海、杭州、寧波、蘇州などでは、ヤゴール氏はここ數年で積極的に土地を手に入れ、しばしばさまざまな「地王」を記録している。しかし、これらの地王建設プロジェクトが販売段階に入るにつれて、高コストは定価を困難にしている。

ヤゴールの近年の年報データによると、企業はストック常に上位を維持する。今年1年間の不動産市場の規制政策が緊張しているため、不動産販売は大きな抵抗を受けている。販売、回収資金を牽引する任務は春節の後にかかっている。

　複數の王が気まずい思いをしている

年末が近づいているが、ヤゴールの「長風8號」へのマーケティング力は衰えていない。ヤゴールというプロジェクトの區畫は、長風という地域の「単価地王」を記録したことがある。

2010年9月末、ヤゴールは19億5800萬元で長風8號東區畫を取得し、床に換算した価格は2萬6000元/平方メートルに達した。それと同じ長風にある地塊は実力の強い中央企業の中海に取られ、70億の総価格は総価格の地王を記録し、床の価格に換算して約2萬2000元/平方メートルだった。

今年5月、中海開発の紫御豪庭が先行販売を開始し、6月に上海樓市の販売首位を獲得した。當時、このビルの価格は3萬8000元/平方メートルで、業界內ではコストに近いと評価されていた。

しかし、この販売価格がヤゴールを苦境に追い込んだ。ある不動産業界関係者は記者に、ヤゴール氏の土地取得価格では、各種コストを総合して、価格は4萬元/平方メートル以上でなければ元本を保証することができないと分析した。ヤゴールは価格的に中海と競爭するのは難しい。

長風8號ビル販売所のスタッフは記者に、12月末にモデルルームをオープンする予定で、部屋のタイプは92平方メートルから330平方メートルまでさまざまだと明らかにした。ビルの正式な開場は春節の後になる。一方、最も敏感な価格問題については、「平均価格は4.5萬元/平方メートル前後で、開場當初はいくつかの優遇措置がある見込みだ」と明らかにした。また、隣接する中海紫御豪庭の販売員は記者に、殘りのビルの価格は3.8 ~ 4.8萬元/平方メートルの範囲で、階、位置によって異なることを明らかにした。

中海の価格優位性に直面して、長風8號ビル販売員は、団地の庭園景観がより優れていると説明した。

中國不動産情報グループの薛建雄アナリストは記者団に、4萬5000元/平方メートルの定価はヤゴールの一定の利益空間を保証することができるが、難題はこのような価格が消費者に受け入れられず、「売れない」可能性が高いことだと述べた。開発者は狀況に応じて開場後に割引や割引などの措置を打ち出して販売を促進し、利益空間をさらに圧縮するかもしれない。

上海のある不動産開発業者は記者に、2007年から2010年にかけて、ヤゴール氏は比較的急進的な戦略を取っており、長江デルタ各地で高値で土地を手に入れ続けており、今では徐々に販売期に入っていると伝えた。長風8號プロジェクトはヤゴールの上海での落子と配置を意味し、會社に戦略的な意義を持っている。前の段階から今まで、ヤゴールはすでに投資しており、このプロジェクトの推進に全力を盡くすだろう。

ヤゴール置業は1992年に設立され、不動産業界ではすでにベテランである。薛建雄氏は、ヤゴール氏が「大本営」にいると考えている寧波地元の地産品はよくできている。しかし、上海の「長風8號」と似ており、ヤゴール氏は杭州などで同じ苦境に直面しており、數年前に競爭相手より高い価格で土地を手に入れた後、現在の市場価格で利益を得るのは難しい。

杭州では、2007年7月、ヤゴール氏が14億7600萬元の高値で杭州商學院の地塊を獲得し、當時の杭州の地王を創造し、床に換算して1萬6000元/平方メートルの価格に達し、その後、ヤゴール氏はそれを「御西湖」プロジェクトとして開発した。この他にも西渓晴雪などの種目がある。同社の2011年報によると、西渓晴雪の前売り比率は15.38%で、御西湖の販売率は48.59%で、この2つのプロジェクトがいずれも長い間オープンしていることを考慮すると、この販売実績は理想的ではない。

また、ヤゴール氏が2010年に杭州申花プレートで獲得した2枚のプレートの価格はいずれも1萬8000元/平方メートル前後だった。同じプレートのライバルプロジェクトは値下げを続けており、現在は1萬7000元以下に落ち込んでいるビルもある。これにより、ヤゴールも同様に価格を設定するのが難しく、小麥粉がパンより高いというジレンマに直面している。

高在庫圧力が大きい

ヤゴール不動産事業が規制などの多重圧力に直面している中、ヤゴールグループの李如成會長は今年7月の投資家交流會で、會社が再びに服を著せる本業が上がる。しかし、人々の視線はヤゴール氏の資金に集中している。特に不動産事業による高在庫は、ここ數年、緩和を待たなかった。

ヤゴール氏が発表した財報によると、2010年、2011年のヤゴール氏の在庫総額は187.27億元、233.07億元だった。2012年9月末現在、在庫は239億5300萬元に増加した。そのほとんどは不動産事業によるものだ。

上記の不動産業界関係者によると、2010年初めまでに地王を爭っていた多くの住宅企業は、目下の局面に対処する術がないという。一部の大型住宅企業は実力が十分で支えられており、プロジェクトの少ない小型住宅企業は非常に耐えられないと感じている。

12月25日、住建部は2013年全國住宅都市?農村建設工作會議を開き、住建部の姜偉新部長は、2013年に不動産市場のコントロールを揺るぐことなくしっかりと行い、差別化された住宅ローン、稅収政策、購入制限措置を引き続き厳格に実施すると表明した。コントロールの基調は変わっていないが、多くの開発者は2013年に希望を託しており、実在する住宅購入需要がコントロールされて久しく抑圧されており、2013年には成約量に転化する見込みだと考えている。

薛建雄氏は、ヤゴール氏は長風8號の開場を春節後、つまりビル相場の好転に期待することを選んだとみている。不動産産業內では2013年に楽観的な見方が多く、春節後に開場すると、ヤゴール氏は4萬5000元/平方メートルでビルを売る可能性がある。ヤゴール氏の現在の狀況から見ると、資金チェーンは春節後まで堅持するのは難しくなく、春節のビル市が暖かくなってから資金を大挙回収することが期待できる。

中房データ研究院の陳晟執行院長は記者団に、ヤゴール氏が現在明確にしなければならないのは戦略的選択の問題であり、アパレル業界を強くするか不動産に全面的に転向するか、不動産業界の利益は相対的に高いが、リスクは大きいと述べた。資産負債率では、多くの大手住宅企業が100%以上の資産負債率を記録したが、最終的には効果的な措置で危機を乗り切った。一般的に、不動産企業の60%~ 70%の貸借対照率は比較的穏健で安全だと考えられている。今年の相場では、ヤゴール氏が年內に押し出さない戦略は合理的で、業界內では春節後にビル市が暖かくなる可能性があり、その時に住宅価格が上昇し、販売も順調になると予想されている。

これに先立ち、ヤゴールの株主総會で、同社の上層部は、現在の資産負債率73%にリスクはなく、將來的には資産負債率を60%に下げることを目標にしていると述べた。記者はヤゴール不動産業務の発展と資金狀況についてヤゴール董秘劉新宇に電話したが、彼女は外出を理由に記者の取材を受けなかった。ヤゴール氏が宣伝、不動産業務を擔當している部門の電話には誰も出てこなかった。