未來の三年杭州或いは30萬象城が新たに増加します。

杭州は現在最大の駅式総合體の銀泰城の試験営業で、もとは整然としている豊かな道、萍水街は“王を塞ぎます”になりました。交通だけでなく、試験営業の半月近くは、給水排水や車の駐車から客足の接待まで、様々なツッコミが話題になっています。

　　銀泰城まだ始まったばかりかもしれません。2010年には、別荘區で「十大総合體」の計畫が発表されました。その中に5つは申花CBDの中にあります。すでに試験的に営業している銀泰城のほかに、80萬平方メートルの熱電メーカーの複合體、100萬平方メートルの青孔雀複合體、大河造船所の観光総合體、北部ソフトウェアパークの複合體があります。

総規模は200萬平方メートルを超える総合體で、申花プレートに集中して現れています。このような密度は過密ですか？申花プレートは杭州市の商業の縮図です。総合體が多いほど、サービス機能が充実し、都市住民の消費需要を満足させることができますか？都市ビジネスは都市生活、住民の消費ニーズにどうマッチするべきですか？

　　総合合體吃香杭城は30の萬象城を超えるかもしれません。

銀泰城で営業試験をする前に、フォーラムの上で1本の人気があって、その內容は杭州のネット友達の“牛の煮込み”と小さい仲間の描いた1枚の“杭州城區の大型の商業のネットワークの末端の一覧”です。彼らは商業用地の譲渡情報に基づいて、2013年から2016年までの杭州の商業配置を羅列した。

記者は2016年までに、杭州の新規商業プロジェクトは90個に達し、建築面積は780萬平方メートル以上になります。そのうち、體量は10萬平方メートルを超える商業総合體は30個近くになります。

　　萬象城第一期の商業量は約24萬平方メートルで、「牛煎」と彼の仲間たちの統計データによると、今後3年間で杭州に30以上の萬象城が新たに増加することに相當する。

「近いうちに成約した商業用地を含めると、この數量はさらに増えます。」商業用不動産の開発に長年従事している業界関係者は、「今後2年間、杭州の主要都市の範囲には少なくとも3つの體量が25萬平方メートルを超える大型商業総合體が開業します。」

「局部が過熱しています。城西の人口は百萬人を超えています。銀泰城を3つ合わせても大丈夫です。銭江新城商圏総合體のように計畫が多くなりました。浙江大學都市學院不動産研究センターの主任で、厚道資産管理會社の丁ギュチョル総裁はこう話す。

「杭州ここ數年の商業総合體の発展は確かに急激で、これも以前の商業総合體と比較的に少なく、人々の総合的な消費需要を満足させることができないことと関係があります。」杭州ビル総経理の子供達が強いから見ると、都市商業が都市生活に適応するには、體量や數量ではなく、どのように布點を配置するかが重要です。杭州は商業構造が多様で、多商圏の総合體時代に入りつつあります。布點が不合理であれば、地域的な商業體の過剰はほぼ必然的な結果です。

　　商業総合體は「活」公共インフラをまず「目の保養」にします。

事実上、百貨店小売業者でも、商業総合體の開発企業でも、同じ懸念に言及しています。杭州の現在の都市規模とインフラ條件で、商業総合體の數と體量が多いです。その都市は準備ができましたか？

二三年前に、私たちはこの問題について討論しました。大規模で、高速で商業総合體の開発を進めました。杭州という都市はもう準備ができましたか？當時彼は金沙湖の核心區域の一つの総合體開発を擔當していました。彼らはデーターのセットを作って、その総合體の収容能力で、靜的な條件の下で、ピーク時に総合體から出る車は正常に通行するなら、少なくとも金沙大道には3.5キロの長い車の龍が並べられています。「銀泰城が試運転している間に交通渋滯が発生するのは予想外です。」

周錦虹から見れば、銀泰城は試験営業で「渋滯」となり、少なくとも二つの問題を反映している。一つは申花プレートは確かに商業総合體が必要です。二つは総合體と一致する公共インフラの建設はまだ遠いです。

ネットショッピングは多くの人の消費行動と消費習慣に影響を與えていますが、大部分の人は感情の需要を満たすために集まっていく必要があります。それに比べて、ワンストップ消費の効率が一番高いので、商業総合體は以前の商業形態に取って代わられつつあります。これは明らかな成り行きです。ヒートアイランド効果はまだ持続的に発展しています。周錦虹は言った。

公共インフラの條件が足りず、非複合開発者や経営者が一方的に解決できる問題。

チョンギュチョル氏によると、政府は大型居住區の組み合わせを計畫する時、適切に先頭に立つことができます。教育機関、醫療、交通施設、ショッピング場所の4つを優先的に考慮しなければなりません。その中にはワンストップ複合體の優先軌道交通があり、「地上だけの車両による疎開は、効率が低すぎる」。

周錦虹氏は「海外の道路網（特に商業地區）が非常に密集しており、一般的に橫向きまたは縦方向に80メートルから120メートルごとに道があり、デパートやオフィスビルなどの複合體から人の流れ、車の流れを素早く避難させることができる。杭州では通常500メートルから700メートルを隔てて疎開する道がある」と話しています。彼は金江新城の交通路網はすでに試みをしました。區域內の道路網の密度は古い商業區より高くて、交通狀況に対処するのも古い商業區よりずっといいです。

　　複合體の配置が密で同質化競爭が大きな問題になります。

申花プレートにとって、商業総合體は急速に上昇する觸媒ですが、うまく処理できないので、ボトルネックになるかもしれません。

「80年代から90年代にかけて、申花プレートはまだ軽量化されたエリアです。工業のモデルチェンジを計畫する時に、これらの古い工場を歴史の印として保護するべきだと考えていました。つまり総合體の形式を多機能複合として、ワンストップサービス総合的なビジネスコミュニティを構築します。杭州市都市計畫設計研究院の総設計師である湯海孺さんによると、申花プレートの複合體の數は他の居住プレートに比べてもっと多いです。

湯海孺氏によると、城西には本格的な規模の商業総合體があり、各方面に適応する過程が必要である。「計畫上、地下鉄5號線は申花プレートの一部を消化して旅に出る人の群れがあり、萬達広場は銀泰城の地理的位置に対応し、將來は東北方向の消費者の一部を分流する」という。

湯海孺から見ると、銀泰城の進駐城西は計畫から布點まで何年もかかりました。外から想像していたほどの「高速」ではありません。ただ、前期の布點はこの二、三年の集中に反映されています。「杭州の商業地産の布點はやはり慎重です。」

「商業総合體は総量で消費需要に適応すると同時に、市場を十分に競爭させる」彼は杭州の商業構造が明らかに変化していますが、それ自體は良いと悪いとは言えません。「必要なのは消費需要の変化と商業発展のリズムだけです。」

しかし、開発者や経営者にとっては、「過剰」というのは、これからやってくる殘酷な事実であり、いわゆる適度または不適切な違いはない。

「杭州商業複合體の発展速度はやや先行しています。大部分の総合體は未來において非常に厳しい競爭に直面しています。」ある業界関係者は、長期にわたって商業サポートに欠けていた城西と城北は、すぐに商業複合體の爆発を迎えるかもしれないと話しています。銀泰城、萬達広場、杭州新天地などの総合體は、大城西と大城北板ブロックを放射する商業巨艦がほとんどです。

現在のところ、商業総合體の業態は非常に似ています。「業態雷同問題がますます明らかになってきます。私たちはすでに気づいています。だから、西子國際をする時、もっと多くの生活化機能を入れることを考えています。」子供たちが強く言います。

アメリカのある経済學者は、農業経済、工業経済、サービス経済時代を経て、経済體験時代に入ったと言いました。経済を體験するということは、商品を道具として消費者に忘れられない記憶を作ることです。

杭州の商業複合體は不足ですか？それとも「過剰」ですか？誰が言ってもだめです。消費者は自分の足で投票します。