「2015中國ショッピングセンター発展報告」が正式に発表された

6月16日、中國連鎖経営協會と世邦魏理仕が共同で調査?編纂した『2015中國ショッピングセンター発展報告書』が正式に発表された。本報告の主なハイライトは、「2015中國都市ショッピングセンター発展指數」を発表したことである。この指數は平均賃貸料、空室率、賃貸料の変動性と社會消費財小売総額、1人當たり可処分所得、各種ブランド店舗數などは供給と需要端の指標をそれぞれ反映し、中國大陸の17の代表的な都市を小売する市場発展レベルは成熟-成長-潛在力市場の3段階に分けられ、この指數は今後業界の連続性比較を展開する重要なデータ指標になるだろう。

潛在力市場は急速に成長し、一部の成長市場は短期需給が不均衡である

成熟市場：上海、北京、杭州、成都、深セン、広州

成長市場：南京、武漢、重慶、瀋陽、天津、寧波

潛在力市場：蘇州、大連、青島、無錫、長沙

図1：主要都市ショッピングセンター発展指數スコア

総合的に見ると、成熟市場の都市レベルは一般的に高く、ショッピングセンターの在庫量は大きいが、堅実な市場ファンダメンタルズのおかげで、將來の市場全體の需給表現は比較的安定している。潛在力市場は小売不動産の平均空室率は10.8%に達したが、成熟及び成長市場の平均空室率に比べて3ポイント高かった。しかし、これらの市場の発展は往々にしてより迅速であり、収入の平均成長速度は他の市場より高いため、個別の都市を除いて、今後3年間の開発プロジェクトのマスは既存のストックに比べて相対的に限られているため、市場全體の需給もバランスがとれている。

警戒すべきは、武漢、重慶、瀋陽、天津などの成長市場級の地域的なポータル都市は、商業が周辺都市を放射することができ、かつ商業用地の供給量が豊富で、価格が成熟した市場の都市より低いため、成長潛在力が大きいと考えられ、小売不動産開発の経験が豊富な開発者の相當數を誘致して開発した。しかし、過去4、5年間に集中したショッピングセンターの開発は一部の小売市場の積載能力を超え、個別都市の小売不動産市場の空室率は2桁に達した。

開発者もブランド商も成熟した市場を好むようになり、成都の有名ショッピングセンターの開発者の浸透率は全國第2位にランクインした

指數によって區分された3級市場の中で、成熟市場は將來の累積供給量の大きさと小売商圏の多中心化による分流圧力にも直面しているが、巨大な消費者層、強い消費力、特に消費者の新ブランドに対する高い受け入れ度のおかげで、ショッピングセンターはこの級市場が屬する都市の中でより成熟している。不動産形態も豊富だ。このうち、中國の2大スーパー都市のうち、上海は安定した賃貸料の増加幅で有名な開発者の第一選択地となっているが、北京はハイエンドの消費力が際立っているため、新規參入ブランドの數が第一だ。

注目すべきは、成都は比較的先進的な消費観念によって、小売ブランドと開発者の拡大の重點都市になったことだ。本報告書が選んだ25の有名な國內外のショッピングセンターの開発者の中で、成都、重慶、瀋陽に進出する開発者の數はすべて全國の上位に位置している（下図參照）。

図2：有名ショッピングセンター開発者數（2015年）

　　中國のショッピングセンターの建設量と在庫量の比は世界で最も高い

2015年現在、本報告書が監視している17の大中都市はすでに完成し、小売不動産の総保有量は6120萬平方メートルに達した。現在、全國の建設中のプロジェクトは323件で、総建築面積は3200萬平方メートル近くに達している。世邦魏理仕が2016年4月に発表した「世界ショッピングセンター開発で最も活発な都市」によると、世界トップ10のショッピングセンターは建設量が最も多い都市のうち9つが中國にある。

図3：中國、米國、歐州の小売物件の在庫量と建設中面積の比較

注：統計範囲は17の中國大中都市、16の米國大中都市及び83の歐州主要都市を含み、プロジェクトは建築面積が2萬平方メートル以上の小売物件を含む。