ヤゴール26年不動産浮揚転押寶「大健康」と養老

アパレル、不動産、投資はヤゴールの「トロイカ」であり、ここ數年、アパレルで起業したヤゴールは「アパレル業界に復帰する」と叫び続けてきたが、実際には不動産と投資という2つの「副業」が主客転倒している。

5月24日、ヤゴールは7509.64萬元の価格で寧波海曙區集士港鎮CX 06-05-02 gの地塊を手に入れた。公開情報によると、これは醫療衛生用地で、敷地面積は約8萬13千。規定によると、このプロジェクトの投資強度は2.1萬元/平方メートルを下回らない。これは、ヤゴールのこのプロジェクトへの投資額が17億元を下回らないことを意味する。

中信株への投資でつまずいたばかりのヤゴール氏にとって、17億元は小さな數字ではない。ヤゴールが醫療に身を投じた背景にある意図について、時代財経はヤゴール側に理解しようとしたが、相手は答えられなかったと述べた。

土地取得の公告によると、醫療への投身は養老不動産の配置のための舗裝であり、不動産業務の養生、養老、健康な町などの新興関連産業への転換模索を推進するためである。

　26不動産浮き沈み年

江蘇省浙江省上海の業界內では、ヤゴールの名前はよく知られていないわけではなく、設立以來、不動産業界で26年の歳月を経て落著した。

ヤゴール傘下の不動産子會社「ヤゴール不動産」の公式サイトを開くと、最近更新された情報は8年前だった。ページの関連概要によると、「ヤゴール置業は1992年に設立され、建設部の一級資質企業として、3年連続で浙江省不動産協會から全省不動産企業の30強に選ばれ、中國不動産トップ100に位置し、現在寧波で最も影響力のある都市運営者の一人である」と書かれている。

このプロフィールは、ヤゴールの昔の輝きを映し出している。寧波の地元のアパレル大手として、ヤゴールは「本土作戦」の優位性に頼って、2000年前後に東湖花園プロジェクトの名で寧波を震撼させた。名前が鳴った後、ヤゴール氏は江蘇省浙江省上海地區で「土地奪取」モードをスタートさせた。土地を大きく手にしたため、ヤゴール氏は一時「地王コンバイン」の稱號を冠した。

2007年から2010年はヤゴールの拡張が最も猛威を振るった時期だった。時代財経の不完全な統計によると、この4年間、ヤゴールは甬、杭、蘇、上海で7つ以上の土地を手に入れ、その中には「地王」の地塊が少なくなかった。2007年、ヤゴールは杭州商學院の地塊を撮影し、15719元/平方メートルの床の価格記録を樹立した。2010年、ヤゴールはまた続々と60億近くを費やし、上海長風単価の王と杭州申花単価の王を獲得した。

この急進的な拡張によって不動産事業の規模を急速に拡大しようとしたが、ヤゴール氏は2011年前後に新たな不動産規制が到來し、厳しい規制の下、ヤゴール氏の「不動産馬車」は動力を失ったとは思わなかった。2011-2013年の間、ヤゴールは利益が年々下落する苦境に直面していた。

住宅漏れは夜雨続きで、利益下落の危機はまだ解消されていないが、ヤゴール杭州申花地塊は市場の下落で「小麥粉がパンより高い」という気まずい立場に陥り、プロジェクトも遅々として著工できなかった。損を止めるために、ヤゴール氏は2013年6月に退地を決めた。このため、ヤゴール氏は4億8400萬元と利益が前年同期比14%近く下落した代償を払った。

しかし、土地市場での屈辱はヤゴールの不動産に対する情熱に影響を與えることができず、損失が甚大なヤゴールは資本の力を借りて不動産業務の発展を継続しようとした。2014年1月、ヤゴール氏は殻工大を借りて傘下の不動産事業を分割して上場する予定だったが、今回の再編は1カ月後に主要企畫者のゴン東昇氏が上官の非を引き起こしたため夭折した。

相次いで壁にぶつかってヤゴールの不動産業務を急速に沈靜化させた。當時、ヤゴール會長の李如成氏は、國は不動産の規制を続けており、不動産という道はヤゴール氏にとって通りにくいと告白した。だから、ヤゴールは100億元を投入して新材料、新生地、新技術、新ブランド、新サービスの革新を強化する計畫で、「5年かけてヤゴールを再構築する」と公言している。

ヤゴール氏にとって不動産は「通りにくい」が、本業に復帰するのは容易なことではない。メディアの統計によると、1998-2017年の期間、ヤゴール服裝の合計純利益は95.9億元、不動産業務の合計取得した純利益は106億8000萬元、投資業務の合計純利益は127億3000萬元だった。

上述のデータによると、ヤゴール氏は不動産業務と投資業務に高度な依存を持っており、これによって本當に心を鬼にして「撤退」することができないことが明らかになった。だから、昨年からヤゴールの不動産業務が回復し、その姿も再び土地市場と買収合併市場に現れた。

昨年7月、ヤゴールは完全子會社のヤゴール置業控股有限公司と共同で20億元を出資し、上海ヤゴール置業開発有限公司を設立すると発表した。不動産子會社の再設立の目的について、ヤゴール側は「全國の不動産業界の発展のチャンスをつかみ、買収合併などを通じて良質なプロジェクトと區畫を探し、會社の不動産業務を大いに強化し、新たな利益成長點を育成することだ」と述べた。

「改心」したヤゴール置業は昨年、地上に費やした資金は40億元近くに達し、寧波、舟山にある3枚の地塊を手に入れた。このような勢いは今年も続き、今年4月初め、ヤゴール傘下の完全子會社蘇州朗壱達企業管理有限公司は10億元を出資し、ネット競売を通じて天津億豪ビルの競売に成功した。

ヤゴール年報によると、2017年末現在、建設中のプロジェクトは9件、建設中の面積は98.60萬平方メートル、土地備蓄プロジェクトは4つで、土地面積40.35に関連する萬平方メートル、建築面積61.75萬平方メートル?！?/p>

押寶「大健康」と養老不動産

不動産業務が再開されたが、往時の強みはなくなっており、ヤゴール氏はモデルチェンジを図り始め、「大健康」概念に基づく養老不動産が新たな目標となっている。

ヤゴール氏は、大健康分野への投資の理由について、「中國の総合國力の増強、人民の生活水準の向上、國家醫療改革の深化に伴い、醫療健康産業は広い発展の見通しと大きな投資のチャンスを迎えるだろう」と説明した。

2015年、ヤゴールは自己資金でヤゴール健康産業基金を設立し、これにより「大健康」分野への本格的な進出を宣言した。この基金の第1期の規模は10億元で、第1期の拠出金総額は5億元で、基金の存続期間は5年である。完全子會社のヤゴール投資有限會社は管理者として、醫療健康産業をめぐる投資プロジェクトの探しなどを擔當している。

業界はヤゴール氏のこの動きを「醫療健康産業+養老不動産」モデルの構築と解読し、ヤゴール氏は寧波現地で一定の本土優位性を備えているため、土地を獲得するのはより便利で柔軟で、養老不動産への転換に有利である。

今回、寧波海曙區の醫療用地を取得して証明した。寧波の地元メディアによると、土地を持つ前に、この區畫の計畫はすでに完成し、ヤゴールは建築面積23萬616平方メートル、1600床の3甲標準病院を建設する予定だ。

病院に呼応して計畫されている養老センターもある。報道によると、ヤゴール氏は2020年に病院に隣接する敷地に養老センターを建設し、敷地面積15萬平方メートル、1200室を計畫している。

しかし、都市発展研究員の劉誠氏は、伝統的な住宅や商業開発とは異なり、養老不動産は「高い敷居」の分野であり、「國內の多くの養老プロジェクトの建設周期は8-10年に達し、開発の資金、開発、運営能力に高い要求を出しており、順調に建設されても、今後の運営維持の過程は長い」と指摘した。

時代財経によると、ヤゴール氏は養老不動産分野ですでにサンプルを持っていることが分かった。2004年2月、ヤゴールは寧波ケイ州區に「ヤゴール老年楽園」という養老プロジェクトを建設したことがある。このプロジェクトの総建築面積は73113平方メートルで、総投資額は2億2000萬元で、寧波の「養老不動産」の雛形である。

「総合的な実力から言えば、ヤゴールはブランド住宅企業にはかなわないが、借りているに服を著せるブランドの名聲と早年に蓄積された資源、ヤゴールは寧波でまだいくつかの良い機會を得ることができて、機會を把握しさえすれば、養老プロジェクトによって不動産業務の“寢返り”を実現することも不可能ではありません」

実は、ヤゴール氏は養老不動産のほかに、試水観光不動産も持っている。ヤゴール氏によると、現在、ヤゴール傘下には慈渓達蓬山大酒店、蘇州ヤゴール富宮大酒店、蘇州レディソン大酒店、大橋農園などのプロジェクトが落成している。

ヤゴール氏がどのような方法で不動産事業の局面を転換しようとしても、業績の下落は目下解決しなければならない最も重要な問題であることに注意しなければならない。ヤゴール年報によると、2017年の完成営業収入は98.39億元で、前年同期比33.94%減少した。これについて、ヤゴール氏は、昨年の業績予想を減額した主な原因は、報告期間內に不動産プレートの集中交付項目がなく、上場企業の株主に帰屬する純利益を実現したことだと述べた5148.01萬元で、前年同期比86.58%減少した。