華僑城の騰移資産の勢(shì)いはまさに重文旅行、軽地産の符號(hào)化の新しい業(yè)態(tài)である。

文旅、不動(dòng)産を主業(yè)とし、規(guī)模に大きな野心を持っていない不動(dòng)産企業(yè)として、華僑城はここ二年間の「売売売」のリズムを続けています。

10月22日、北京財(cái)産取引所の情報(bào)によると、華僑城は上海華合不動(dòng)産開発有限公司（以下、「上海華合」という）の50%の株式と上海華宴不動(dòng)産開発有限公司（以下、「上海華筳」という）の50%の株を公開して譲渡し、総譲渡価格は47.12億元である。この2つの會(huì)社が対応するプロジェクトは「蘇河灣二期」で、華僑城は譲り受け側(cè)に同時(shí)に引き継ぐよう要求しています。

これは今年に入ってから、華僑城で公開して発売された13番目のプロジェクト會(huì)社です。このうち、10月だけで、3つのプロジェクトが上場(chǎng)されます。

不動(dòng)産の「免許証」を持つ中央企業(yè)として、華僑城は資金と土地取得のコストにおいて明らかな優(yōu)位性を持っています。不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールが激化する中で、このような優(yōu)位は更に羨望させられます。しかし、ここ數(shù)年來(lái)、華僑城は過(guò)度に規(guī)模の増加を求める気がないようです。逆に、2017年から不動(dòng)産プロジェクトを頻繁に譲渡し、2018年だけで少なくとも18の子會(huì)社の株式と1つの資産パッケージを販売しています。

今回の譲渡に対し、華僑城は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、華東公司が戦略転換を?qū)g施する必要があると回答した。同時(shí)に、「資産処分、持分譲渡、協(xié)力開発などを通じて、現(xiàn)金の還流を加速し、全體の資産回転効率を高めることが華僑城グループの新たな戦略の重要な構(gòu)成部分であり、新たな発展モデルの下で企業(yè)の高品質(zhì)発展を?qū)g現(xiàn)する重要なルートである」と述べた。

不動(dòng)産業(yè)の規(guī)模を追求する「主旋律」に比べ、華僑城の考えはかなり「別種」に見(jiàn)える。しかし、會(huì)社の発展の過(guò)程と業(yè)務(wù)の特徴を整理するのは難しくないです。このような局面の形成は、自発的に転換した結(jié)果でもあり、受動(dòng)的に調(diào)整された成分もあります。

もう二度の販売です

深セン華僑城ホールディングス（即ち「華僑城」）は1997年に資本市場(chǎng)に登録され、親會(huì)社の華僑城集団は國(guó)資委の主管する中央企業(yè)である。上場(chǎng)當(dāng)初、華僑城の主な業(yè)務(wù)は観光業(yè)でした。2000年から、會(huì)社は不動(dòng)産の分野に足を踏み入れて、そして次第に“旅行＋不動(dòng)産”の開発のモードを形成します。

高回転の不動(dòng)産業(yè)務(wù)を通じて、恩返しの期間が長(zhǎng)い文旅プロジェクトを投資しました。華僑城の主な収益モデルです。その中で、多くのプロジェクトは二つの営業(yè)狀態(tài)に屬しています。土地を持って開発します。つまり、テーマパークの周辺でセットになって不動(dòng)産を開発します。このモードは企業(yè)狀態(tài)と資金の効果的な協(xié)同を形成することができ、土地取得のコストを低減することができ、不動(dòng)産プロジェクトの発展と運(yùn)営にも役立つ。

2011年、「國(guó)資渉房」の整備の波の中で、華僑城は不動(dòng)産業(yè)務(wù)を許可された16社の中央企業(yè)の一つとなりました。

2015年、華僑城はモデルチェンジを開始し、「観光＋不動(dòng)産」から「文化＋旅行＋都市化」及び「旅行＋インターネット＋金融」の革新的な発展モデルに転換しました。

しかし、長(zhǎng)い間、文旅と不動(dòng)產(chǎn)はずっと會(huì)社の主業(yè)です。「安定器」として不動(dòng)産業(yè)務(wù)の粗利率が高く、営収比率も大きい。今年上半期、不動(dòng)産業(yè)務(wù)の粗利率は80.57%に達(dá)し、営業(yè)収入は121億元で、7割近くを占めています。

2017年下半期から、華僑城は頻繁に資産の移動(dòng)を開始した。主なやり方は、旅行プロジェクトを保留して、コードアップして、運(yùn)営がよくない不動(dòng)産プロジェクトを販売しますが、同時(shí)にいくつかのホットスポットエリアで不動(dòng)産の地塊を取得します。

「営業(yè)調(diào)整により、華僑城は『開発者』のイメージを故意に薄めた」経済評(píng)論家の厳躍進(jìn)は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対して表しています。

不完全な統(tǒng)計(jì)によると、2018年に、華僑城は少なくとも18の子會(huì)社の株式と1つの資産パッケージを販売した。2019年以來(lái)、會(huì)社はすでに13のプロジェクト會(huì)社の株式を上場(chǎng)しました。

販売されているプロジェクトの多くは第二線都市にあり、一部は核心地にあります。今回譲渡された「蘇河灣二期」は、華僑城と華潤(rùn)が2016年1月に土地を購(gòu)入した「地王」で、価格は69億元で、雙方がそれぞれ50%の株式を占めています。2017年末に、華僑城は二回に分けて北京豊臺(tái)の「地王」を販売しました。この土地は2015年11月に獲得しました。価格は83億元です。

売卻されたプロジェクトに共通する特徴は、資金規(guī)模が大きく、運(yùn)営がよくないことです。今回上場(chǎng)した二つのプロジェクト會(huì)社を例に挙げると、9月30日現(xiàn)在、上海華宴の負(fù)債総額は約5.01億元で、上海華合の負(fù)債総額は約1.49億元である。

2018年年報(bào)によると、蘇河灣プロジェクトの二期の総投資額は129億元で、実際の累計(jì)投資額は79.6億元に達(dá)し、2020年12月には全部竣工することができます。販売先では、現(xiàn)在の調(diào)査可能なデータに基づき、プロジェクトは2017年通年で19.96億元を販売し、2018年上半期には2.17億元だけ販売しています。

一つの詳細(xì)は、今回譲渡された二つのプロジェクト會(huì)社の一つである上海華合が、昨年10月19日に北京財(cái)産取引所に上場(chǎng)しましたが、最終的には販売できませんでした。

短期債務(wù)が倍増する

北京のあるベテランの従業(yè)員は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、在房の産業(yè)內(nèi)では華僑城はこれまで「高回転」で成長(zhǎng)していないと語(yǔ)っています。

「華僑城の文化旅行業(yè)務(wù)の競(jìng)爭(zhēng)力はとても強(qiáng)いです。不動(dòng)産の競(jìng)爭(zhēng)力は比較的強(qiáng)くなく、土地の品質(zhì)や文化旅行業(yè)の向上にもっと依存しています。同関係者によると、単獨(dú)の住宅地よりも、華僑城の方が住宅と文化旅行の性質(zhì)を兼ね備えた土地を操りたいという。

今回の販売については、華僑城が21世紀(jì)の経済報(bào)道に回答する中で、両業(yè)務(wù)の位置づけはあまり一致していません。

華僑城のこの資産処分には、文旅元素を不動(dòng)産に植える考えが見(jiàn)られます。

この二年間、譲渡プロジェクトと同時(shí)に、華僑城は大量に倉(cāng)庫(kù)を入れて、2019年上半期だけで16の土地プロジェクトを獲得しました。情報(bào)公開によると、華僑城が近年新たに取得した土地の中で住宅用地の比重が減少し、文旅的な性質(zhì)を持つ総合地が明らかに増えています。

厳躍進(jìn)氏は、華僑城の主要な構(gòu)想は、資金の使用量が多く、運(yùn)営がよくないプロジェクトを通じて資金を回収することで、新たな地域と業(yè)態(tài)を符號(hào)化することであると考えています。

頻繁に販売する項(xiàng)目は、モデルチェンジの必要以外にも、資金の圧力に関係があります。

今年上半期までに華僑城の負(fù)債総額は千億を超え、そのうち短期借入金は280億元で、昨年末より130%増えました。同期の華僑城の純負(fù)債率は106.2.2%で、年初よりも高くなりました。

華僑城の2019年中報(bào)では、下半期に「回付」を堅(jiān)持することが硬い道理であり、プロジェクトの進(jìn)行を加速させることを強(qiáng)調(diào)しました。柔軟な価格と販売戦略を制定する以外に、「難度の高い製品に対して、思い切って決定し、積極的に資産証券化、持分譲渡、資産処分などの方式を通じて、迅速に活動(dòng)する」。

今回譲渡されたプロジェクトと似ています。華僑城傘下には數(shù)十億円の大體のプロジェクトがあります。厳躍進(jìn)氏は、大規(guī)模なプロジェクトの前期に占める資金量が大きく、開発周期が長(zhǎng)く、一旦不動(dòng)産市場(chǎng)が下り期に入ると、資金繰りに不利であると考えています。

過(guò)去2年間、華僑城は売卻プロジェクトの株式によって大量のキャッシュフローを獲得しました。會(huì)社の2017年度報(bào)告によると、「北京華僑禧、上海天祥商業(yè)、重慶華僑城の土地所有権譲渡と南京華僑城、南昌華僑城と他の不動(dòng)産會(huì)社との提攜などは、會(huì)社に200億近くの現(xiàn)金流入をもたらした」という。2018年の年報(bào)では、華僑城は持分譲渡プロジェクトの所得を公表していないが、業(yè)界関係者の試算では、その規(guī)模は200億を下回らない。

厳格な躍進(jìn)は、不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールが持続するにつれて、將來(lái)華僑城は引き続きプロジェクトを販売する動(dòng)きがあると考えています。資金繰りの観點(diǎn)から見(jiàn)ると、回転率の低い不動(dòng)産の販売は悪くない。しかし、文化旅行プロジェクトにも前期の投資資金が大きく、リターン周期が長(zhǎng)いという特徴があります。不動(dòng)産業(yè)務(wù)の比重を過(guò)度に減らすと、資金の回転にも不利です。將來(lái)華僑城がこの方向でモデルチェンジできるかどうかは引き続き観察しなければならない。