住宅企業の融資の年利率が3.375%と最も困難な時期が過ぎましたか？

住宅企業の半年分の融資難に悩まされ、2019年末には2020年初頭には一筋の光明が訪れているようです。

1月に入って、龍湖、龍光などの不動産企業が相次いで海外で國債を発行して、融資利率も新たな低さを作りました。加えて全面的に基準を下げました。大規模な不動産企業と優良品質の不動産企業にとって、新しい融資窓口が訪れています。業界も資金の全面的な緊迫した時間を過ごしました。

しかし、業界の融資はすでに「雨露均勻」ではなく、深刻な分化であり、一部の不動産企業は非常に低い利率を獲得し、長期の會計期間の融資を受けることができます。

中國指數研究院のデータによると、2020年、不動産企業の債務返済規模は6513.4億元まで上昇した。2020年を展望すると、不動産企業の融資は依然として大きな問題であり、すでに不動産企業の核心競爭力の一つとなっている。良質の資金調達ルートと資金側の爭奪戦はすでに始まっている。

內生性から言えば、不動産企業がもっとすべきことは、王に返すかもしれません。外部からの融資に頼らない極端な狀況でも、長く生きることができる。

住宅企業の半年分の融資難に悩まされ、2019年末には2020年初頭には一筋の光明が訪れているようです。-宋文輝撮影

龍湖超低金利融資

2019年には、中海、萬科、華潤などの央企業や國資の背景の開発者が、超低金利で融資して業界を傲視しています。このような優勢は2020年初めにも民営企業が実現しました。

1月7日、龍湖集団の公告によると、會社はすでに6.5億ドルの手形を発行しています。そのうち、7年間の2.5億ドルのチケットの利息は3.375%です。12年間の4億ドルのチケットの利息は3.85%で、中國の民営企業の「最長年限」と「最低チケットの利息」のダブル記録を作りました。

龍湖は國內唯一の3つの國際信用格付け機関（標普/穆迪/恵譽）の投資格付けを獲得した民営企業です。今回の融資は48億ドルの7倍以上の予約注文を誘致し、最終価格の縮小幅を最近の同業の発行の一番に推進します。

2020年の最初の発行窓口として、年の瀬近くの債券市場は極めて多忙で、龍湖を除いて、複數の住宅企業が海外融資を発表しました。

1月6日、龍光不動産は2020年第一期社債を発行しました。発行規模は10億元で、債券期間は5年で、年利率は4.8%で、會社の三年近くの國債利率最低記録を作りました。

実際には、昨年11月から住宅ローンが回復しました。

同政策研究院のデータによると、2019年11月、典型的な上場企業40社の融資総額は904.36億元で、前輪比は283.49%大幅に上昇し、融資総額は今年3月の年內最高點に次ぐものとなった。

海外融資も暑くなりました。2019年11月の不動産企業の外貨融資総額は391.44億元で、前月比は172.55%増加し、融資総額の43.28%を占めています。その中で、米ドルの融資総額は231.49億元（32.93億ドル）で、融資総額の25.6%を占めています。香港元の融資総額は159.95億元（178.11億香港元）で、17.69%を占めています。環比は21倍近く伸びています。主に海外の銀団ローンと海外の株式投資から來ています。

中原の不動産データによると、2019年11月に不動産企業のドル融資が噴出し、20以上の不動産企業がドル融資計畫を発表した金額は50億ドルを超えた。

春節を控え、多くの住宅企業がより頻繁な融資を始めた。もう一つの融資窓口が現れました。

しかし、不動産企業の融資分化の傾向は深刻化している。先導住宅企業は低いコストで融資を受けることができますが、中小企業は高い金利で融資する必要があります。

2019年11月13日、萬科が発行した金額は4.23億ドルの5.5年固定利付手形で、利率は3.15%であり、金額は3億ドルの10年固定利付手形で、利率は3.5%である。

対照的に、2019年12月27日、毅徳國際は5000萬ドルを発行して2021年に期限が切れる優先手形で、利率は14%に達します。同月、キヤノンの國際発行規模は6750萬ドルの優先手形で、利率は13.75%である。華南城は1.5億ドルの手形を発行し、利率は11.5%である。

月間別で見ると、碧桂園、萬科、緑地などの首先の住宅企業の低金利融資の影響を受け、11月の海外債券の融資コストは7.28%で、前月比1.92%下落した。

12月の海外債券の月間融資のコストは10.66%で、前月比3.48ポイント上昇しています。主に一部の中小企業は佳源國際、銀城國際、正商実業などの発行金額が比較的大きい高コストの境外債です。

2019年通年、恒大融資金額は644.26億元に達し、はるかにリードしています。碧桂園、富力、融信の融資金額は250億元を超えています。融創、禹洲、世茂融資金額は200億元を超えています。計24軒の不動産企業の融資金額は100億元を突破し、27軒の不動産企業の融資金額は50-100億元の間にある。

融資コストについては、121の不動産企業のうち、佳源國際、鑫苑置業など21の不動産企業の平均融資利率は10%を超え、1/6の不動産企業の融資コストは7%を超えている。

また、千億住宅企業の平均融資利率は6.52%で、中海、萬科、華潤、保利、投資家、金茂の加重平均融資利率は4%以下である。

金融評議員の厳躍進氏によると、住宅企業の融資環境は2019年に比べてある程度緩和され、中央銀行の全面的な降服が住宅企業の資金チェーンの緊張を緩和するのに役立つという。

2020年の融資はまだ少し楽です。厳しい躍進は、融資全體の狀況が変化することを示しており、これは大きな傾向であり、特に大手企業は金利の下落による利益を享受できるという。

2020年の不動産企業はどうやって「お釣り」をしますか？

不動産は資金に依存している業界です。今後10年間で最も核心となるのは、不動産企業の融資力です。2019年12月31日、易居企業集団CEOの丁祖ジェウク氏は年越し講演で述べた。

2019年5月以來、域內外融資の継続的な引き締めに伴い、信託ローン、銀行ローン、社債などの伝統的な融資ルートが制限されている狀況は2020年にも継続されます。

じゃ、不動産會社はどうやってお釣りを取りますか？大規模な不動産企業にとっては比較的簡単かもしれませんが、銀行開発ローンや社債などの伝統的な低コスト融資は彼らに傾いています。

上場、分割上場は考慮に値する融資方式である。2019年以來、6軒の小不動産企業が香港に上場しました。例えば、徳信中國、銀城國際ホールディングス、中梁ホールディングス、新力ホールディングスなどです。2020年には、まだIPOを待つ不動産會社があります。

分譲不動産が発売され、多元的な融資プラットフォームを構築することも盛んである。昨年は佳兆業、保利、時代などの不動産が分譲され、今年は更に多くの不動産を分譲して上場する予定です。

商業用不動産の分割も日程に乗せる。2019年12月30日、寶龍商業は年末に香港株の登録に成功しました。また、華潤置地、龍湖などの會社の商業も分割する可能性があります。

數年前、恒大、碧桂園などに愛顧されていた継続債が、いくつかの會社の視野に入りました。2018年以來、保利発展、中建國際、越秀グループなどの不動産企業は次々と継続債を発行しています。2019年、中國の幸福は少なくとも85億元の永久継続債を発行しています。利率は9.5%-12%です。

業界では、長期借款は今年も適用される見通しです。

伝統的な融資方式に対して、資産の証券化に対する監督管理の態度は比較的緩やかである。ABS、サプライチェーン金融が人気を集めています。

2019年12月24日、萬科-國信証券の住宅購入の後金資産サポート特別計畫第12期優先資産サポート証券の発行に成功し、実際の発行量は10.9億元に達し、額面利率は3.69%にとどまった。

また、中鉄の買い付け業ABSの規模は4.61億元に達し、蛇口ABSの発行規模は6.77億元に達しました。

複數の不動産企業が待ち望んでいたREITsにも情報がある。近日深交所によりますと、公募REITsプロセスを積極的に推進し、特色のあるREITsプレートを形成するということです。

金地代表取締役のレクカー氏は、近い將來、わが國初の本物のREITs製品が出現すると予想しています。

將來の資産の証券化は不動産企業の融資の突破口になる可能性があると指摘したが、現在の最高のキャッシュフローを維持する方法は、やはり自身の造血能力を強化し、販売回収金を主力とし、財務の安定を保障する。「2020年の不動産企業は、返済能力を向上させ、規模第一の慣習を捨てて考えるべきだ」

聯訊證券首席エコノミストの李奇霖さんは、住宅企業は2つのリスクを回避するべきだと考えています。一つは貨幣資金と債務（特に短期債務）の比較的低いリスクであり、資金規模が小さいと外部融資に依存しすぎ、信用リスクが相対的に大きい；二つは土地の貯蓄量が足りないと同時に積極的に土地を取るリスクであり、経営が困難になる可能性がある。

2019年、中國の不動産企業は一般的に債務返済のピークに入り、多くの中小企業が資金チェーンの緊張で破産しました。中國指數研究院のデータによると、2020年、不動産企業の債務返済規模は6513.4億元まで上昇し、2021年は兆元に近い。

資金チェーンのリスクを回避するために、李奇霖は全方位に対して不動産債務の融資ルートを厳しく管理する狀況下で、業界の分化が増大するのは避けられないと考えています。住宅企業はまず拡張速度を制御し、現金を前倒しして冬を越す。同業種や金融機関と協力して開発し、リスクを低減し、分散させることもできる。