疫病の狀況「黒白鳥」は不動産市場の変動を加速させ、或いは「カーブ追い越し」を加速させる。

新型肺炎の流行が広がるにつれて、不動産市場は未曽有の光景が現(xiàn)れました。土地の停止、工事現(xiàn)場の停止、ビルの販売センターの閉鎖、新築の不動産販売の停止…長期にわたり生存する経営のモードで巨大な衝撃を受けて、多くの不動産企業(yè)は生死のへりまで歩きました。

不動産企業(yè)の安定的な発展をサポートするため、2月14日まで、無錫、西安、上海、南昌、浙江、南京など國內(nèi)少なくとも10の省?市が相次いで支援策を打ち出した。

地方政府が不動産市場に參入した背景には、突如として現(xiàn)れた新型肺炎の流行が「ブラックスワン」によってもたらされる市場の下落がある。

2月初めに開催された市場情勢電話共有會では、中指研究院市場研究総監(jiān)の曹晶氏によると、今回の疫病狀況は2003年のSARSが置かれた市場環(huán)境と比べて、マクロの基本面に差異があり、現(xiàn)在の経済はより大きな下振れ圧力に直面しており、現(xiàn)在の市場規(guī)模は歴史的高位に引き続き旋回しており、大幅な成長の動力は明らかに弱まっている。ここ數(shù)年、不動産政策のコントロールは全體的に緊縮狀態(tài)にあり、疫病の影響で、不動産企業(yè)の資金回収のマイナス影響が顕在化しています。特に高回転企業(yè)の運行リスクは更に明らかになりました。

中指研究院は、2020年の全國の住宅販売面積は前年同期比5.0%～6.5%減少したとして、今回の疫病による市場影響で、同2%前後の下げ幅が続く見通しです。絶対量から言えば3000萬～3500萬平方メートルは減ります。武漢の市場総量を減らすのに相當(dāng)します。

では、疫病による巨大な市場衝撃に対して、多くの住宅企業(yè)はどう対応しますか？

疫病が市場の下層圧力を強める

実は疫病が発生する前に、経済成長の全體的な減速の背景の下で中國の不動産業(yè)界はすでに下りの通路に入りました。

2019年に國內(nèi)の消費力が足りない、海外の環(huán)境が厳しいなどの多重圧力の下で、GDP成長率は正式に「6」時代に入りました。今年1月に中米第一段階協(xié)議が順調(diào)に締結(jié)され、短期的に市場自信が回復(fù)しましたが、今のところ新たな疫病が発生し、飲食、旅行、交通などの業(yè)界は大きな影響を受け、製造業(yè)、インフラなどの投資も波及し、さらに経済の下振れ圧力を強め、経済の短期的な企業(yè)安定時間は延期されます。

中原不動産首席アナリストの張大偉さんがおっしゃったように、全國各地の販売所は基本的に閉鎖され、工事現(xiàn)場が停止している場合、既存の不動産政策はきっともう時宜に合わないと思います。しかし、現(xiàn)在の不動産政策は基本的には節(jié)流に対して一定の影響しかありません。不動産企業(yè)にとって最大の問題はやはり資金圧力です。特に満期債務(wù)問題です。販売が早く回復(fù)できないと、不動産企業(yè)は3月までに普遍的な資金圧力に直面します。

商業(yè)不動産、住宅市場の客足が急激に減少し、不動産企業(yè)は資金流動の圧力に直面している。不動産市場の需要は短期的に弱くなり、住宅企業(yè)を重ねて販売促進を増やしたり、住宅価格の下落圧力を招くことになります。住宅市場よりも、商業(yè)不動産の短期資金の圧力が大きいです。商務(wù)部の監(jiān)視測定によると、2019年春節(jié)休暇（2019年2月4日から10日まで）は、全國の小売?飲食企業(yè)が売上高約10050億元を?qū)g現(xiàn)し、2020年に疫病の影響を受け、小売?飲食業(yè)の春節(jié)期間は「厳冬」に遭遇した。

中國商人のデータは保守的に見積もって、春節(jié)期間の飲食（8割の重傷）、小売（5割の損失）、レジャー娯楽（ほぼ全損）の損失は5000億元以上に達すると予測して、ショッピングセンター業(yè)の売上高全體の損失は8割以上に達すると予想しています。寧波恒太商管集団の胡芳園総裁は21世紀の経済報道に対し、グループの今年の利益見通しは33.5%の引き下げを予定していることを明らかにしました。

注目すべきは、2020年の不動産業(yè)界の返済総額は7598億円、1～6月は3000億円余りで、2019年に比べて橫ばいだったが、昨年下半期以降は融資が引き締まり続け、今年初めの流行と重なって、民間企業(yè)の多くが短期的なキャッシュフローに大きな影響を與え、現(xiàn)在の債務(wù)のコストや負債率から見ると、まだコントロールできる狀態(tài)にあるが、時間が経つにつれて変化する可能性があるということだ。

また、資本市場の変動が大きく、上半期には竣工と交付の面積が低下すれば、全體の業(yè)績表現(xiàn)に影響を與え、株価に圧力を與え、大量の株式を保有する企業(yè)にも挑戦を與えます。

中指研究院が中指地雲(yún)工具のモニタリングを通じて示したところによると、ここ1年の全國の高価なプロジェクトの入市が著しく進んでいるにもかかわらず、入市率はまだ低い。不完全な統(tǒng)計によると、2016年から全國22の重點都市で取引が成立した1000余りの高値地は、2019年末までに307の項目だけで、30%以下を占めています。七割以上の「地王」プロジェクトは不動産企業(yè)の手の中に沈殿しています。特に疫病が発生した後、住宅企業(yè)の資金チェーンに対してもっと大きな圧力がかかります。

金融機関が注目しているのは以下の3つの種類の不動産企業(yè)の経営リスクです。在庫の中では高価な項目が大きな不動産企業(yè)を占めています。3、4線都市の配置が比較的多い企業(yè)は、疫病が発生して故郷に帰ることを制限したため、過去に第三者機関の統(tǒng)計データによると、ある都市の帰省売上高は年間25%を占めています。

市場の氷封じが加速し、住宅企業(yè)の多くの変革が加速される。

生活の圧力が高まっていることに対して、多くの不動産企業(yè)も自らを救う道を開いています。

記者が複數(shù)の不動産企業(yè)と商業(yè)不動産経営者にインタビューしたところ、不動産企業(yè)の自主救助は主に上下下流産業(yè)チェーンと連動して難関を乗り越えることを明らかにしました。例えば、紅星の美凱龍は率先して家賃を減免する形式を採用して前端の商店を支持して、取引先を保護して、共にリスクを負擔(dān)する以外、また上流の工場を共同してルートの商、供給商に更に多くの助けを與えます。

複數(shù)の証券會社のアナリストを総合して、市場の中での買い付け需要はまだ殘っていますが、後に延ばします。発生狀況が比較的に深刻な省市と3,4線都市では、短期不動産市場の調(diào)整圧力が大きい。

大型國有企業(yè)や資金の余裕がある企業(yè)は、サイクルを越える能力が強い。今回の疫病の中で、彼らも迅速に後期の戦略投資の方向を調(diào)整しました。例えば投資の重點二線都市、疫病の影響を受けた都市を含めて、もっと多くの配置の変化能力の強い第二線都市です。

業(yè)界関係者によると、消費者の公共健康衛(wèi)生に対する関心が高まり、將來の第一線、第二線、及び強い三線都市の建設(shè)基礎(chǔ)と條件がますます良くなり、住宅購入の需要もこれらの都市に傾いていくので、中長期的に見れば、企業(yè)はこれらの都市への投資をさらに強化するべきである。將來、不動産企業(yè)は重點的に2種類の製品に関心を持つべきです。第一類は健康化の製品で、第二類は情報化の製品です。醫(yī)療に対する関心と情報のタイムリーなフィードバックに対する関心のため、これらの2つの製品はきっと取引先の愛顧を受けます。過去の不動産製品は學(xué)位とその他の資源の導(dǎo)入を強調(diào)していましたが、今回の疫病を経て、コミュニティ醫(yī)療の未來に在房の不動産製品の中の役割はますます強くなります。

今回の疫病はまた高回転企業(yè)が自発的にてこを減らすことを促進するかもしれなくて、更に資金、マーケティングなどの方面に関心を持ちます。ある不動産會社の人は記者に対して、社內(nèi)では2月の資金の効率的な運行と販売側(cè)のマーケティング手段を保障すると提案しています。後期に著工を加速することによって発生に対する損失が発生します。この角度から見て、多くの企業(yè)管理層は豊かな資金を保障する重要性を認識しています。

オフライン取引の萎縮と遅延にかんがみて、ビジネス運営のモデルも徐々に変化しており、オンライン取引、知恵小売などの非接觸取引モデルの推進を加速すると期待されている。また、疫病に対する抵抗は、商業(yè)経営企業(yè)の商業(yè)不動産ビッグデータ建設(shè)とデータベースの運用能力の向上を促します。

不動産企業(yè)の投資持地、マーケティング、融資などの面で調(diào)整に直面している。南京のある不動産企業(yè)の責(zé)任者は21世紀の経済報道の取材に対し、後市に対して慎重な態(tài)度を示しました。彼は現(xiàn)在の大部分のプロジェクトのオンライン販売店は取引がゼロになり、成約があれば確率が小さいと指摘しました。「ネットで販売しているのが定価盤、中古の価格差が大きい不動産の場合、これらのプロジェクトは消費者にとって有利で、それでは成約があります。そうでなければ、オンライン販売の効果は弱いですが、今はもっといい方法がありません。」それ以外に、現(xiàn)段階では、コミュニティサービスと不動産管理はますます企業(yè)のブランドに影響を與え、將來の業(yè)界発展の重要な方向にもなります。

言及する価値があるのは、部分的に100億から300億の間の企業(yè)は、このラウンドでは、価格の合理的ないくつかの土地を取得する機會があります。