北外灘の地塊「包囲標(biāo)識(shí)」の疑惑が続き、上海の土地譲渡規(guī)則が靜かに変わった。

上海の土地譲渡は市場(chǎng)が変わりつつある。

? ? ? 今年に入ってから、上海の土地市場(chǎng)は二幅の重さの地塊を出して、市場(chǎng)の高い関心を引き起こしました。一つは上海徐匯浜江西岸金融港総合體の地塊です。今年2月に香港から土地を買い入れて、総価格31.5億元で競(jìng)って得て、これまでの大陸の第一総価格の王になりました。二つは北外灘のHK 271-01地塊です。その臨江、純粋な宅地（15%の賃借自持面積を持たない）のため、複數(shù)の首先企業(yè)が入札に參加するように引きつけられました。

北外灘の地塊は2月25日に公開され、複合的に入札され、入札規(guī)則に基づいて6人以上の入札が行われ、上位3人が入札者に選ばれました。入札に參加したのは中海、萬科、華潤(rùn)、招商、緑城、平安の6軒の不動(dòng)産企業(yè)で、中海、萬科、華潤(rùn)は総合ランキングの上位3位で、3月31日のオンライン入札の入場(chǎng)券を獲得しました。この日の海底価格は業(yè)界內(nèi)でダイヤモンド級(jí)と呼ばれる純粋な宅地で、床の地価は6.3萬元/平方メートルで、業(yè)界のセンセーションを引き起こしました。地塊の周辺で売られているのは10萬元/平方メートル以上の住宅です。

4月3日ですが、4月13日までは、上海規(guī)土局の土地取引情報(bào)は依然として「取引中」と表示されています。この業(yè)界では地塊に「包囲標(biāo)識(shí)」の疑いがあると伝えられています。中海、華潤(rùn)、萬科が入札に參加した高管は全部調(diào)査に協(xié)力されました。ニュースはまだ発酵していますが、4月10日に上海の土地市場(chǎng)譲渡規(guī)則が靜かに変化しました。

上海の土地譲渡のルールが変更されました。

4月10日、上海の規(guī)則土局のウェブサイトは2枚の宅地を打ち出して、譲渡方式は“複合を招きます”と表示します。二つの地塊はそれぞれ松江區(qū)永豊街道HユニットH 24-07號(hào)地塊、松江區(qū)中山街道SJC 10010ユニット37-01號(hào)地塊である。

有効申請(qǐng)人數(shù)が六人未満の場(chǎng)合、土地は直接に上場(chǎng)方式で譲渡し、有効申請(qǐng)者は「競(jìng)買人」となります。有効申請(qǐng)人數(shù)は六人以上で、當(dāng)?shù)廿芝恁氓先朐绞饯亲j渡します。有効申請(qǐng)者は「入札者」です。

「六人」がこの二つの土地になったのは最終的に入札しますか？それとも上場(chǎng)しますか？現(xiàn)在、この2つの土地の譲渡の流れは依然として入札、開札、入札と入札の4つの一環(huán)です。

58安居客不動(dòng)産研究院のチーフアナリスト、張波氏は、今回の規(guī)則の変更、特に入選者數(shù)が5社に緩和されたことの最大のメリットは、より多くの不動(dòng)産企業(yè)を土地取得に參加させることだと分析している。従來の採(cǎi)點(diǎn)制度は大型ブランドの不動(dòng)産企業(yè)に有利であり、プロジェクトの後続開発に対してより多くのブランド保障がありますが、市場(chǎng)の公平な競(jìng)爭(zhēng)に不利です。ルールの調(diào)整によって、中小企業(yè)は上海で土地を取る機(jī)會(huì)がもっと多くなります。

上海は3年間の土地市場(chǎng)入札の複合方式を?qū)g施しました。2017年4月以降、上海は複合譲渡の土地を募集し、採(cǎi)點(diǎn)には「135點(diǎn)制」を採(cǎi)用しています。その中、経済実力は32點(diǎn)で、技術(shù)資質(zhì)は17點(diǎn)で、プロジェクト経験は41點(diǎn)で、45點(diǎn)管理されます。例えば、今回の北外灘の土地入札では、中海、萬科、華潤(rùn)の得點(diǎn)は130點(diǎn)、130點(diǎn)、120點(diǎn)となっています。各「優(yōu)先原則」によって、順位はそれぞれ第一位、第二位、第三位となります。

業(yè)界関係者によると、4月10日の政策の変化や住宅企業(yè)の「包囲標(biāo)的」の回避に関連し、更に多くの不動(dòng)産企業(yè)が土地譲渡に參加するのに有利だという。

4月10日、上海発改委はまもなく登場(chǎng)する「上海市の効果的な投資と安定した経済発展を拡大するためのいくつかの政策措置」を紹介し、経営的な用地譲渡のテンポを速めるよう提案した。

これは業(yè)界の人に上海の土地市場(chǎng)の放流の信號(hào)と見なされます。業(yè)界に入ったばかりの20強(qiáng)の不動(dòng)産企業(yè)関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対して、會(huì)社はずっと三四線の都市を深く耕しています。この二年間で二、三線の都市に戦略的に移転していますが、もう10年も上海で土地を取っていません。一つは2017年に上海の持地ゲームのルールが変更され、中小企業(yè)の持地の難しさが増加しました。もう一つは第一線の都市での土地獲得、運(yùn)営コストの引き上げを受けました。利益の増加は第三四線都市に及ばないです。同社は、現(xiàn)在の投資部門も積極的に上海の都市更新に參加する機(jī)會(huì)を探しています。

土地市場(chǎng)の構(gòu)造調(diào)整

一方、第一線の都市土地市場(chǎng)は構(gòu)造的な調(diào)整に直面している。最近の公開情報(bào)を総合して、虹口區(qū)は北外灘プレートの企畫に想像の空間を満たしています。先日、「虹口區(qū)北外灘街道制御性詳細(xì)計(jì)畫修理（公衆(zhòng)參加草案）」が公示されました。虹口區(qū)は國(guó)際最高基準(zhǔn)全體に基づいて計(jì)畫し、開発して北外灘を建設(shè)します。

同研究院の首席アナリスト、張宏氏は、第一線の都市の土地譲渡市場(chǎng)は構(gòu)造的な変化であると指摘した。例えば、今年の上海臨港區(qū)は用地を提供します。関連書類によると、臨港工業(yè)地の譲渡は上海市の供給の半分ぐらいを占めています。北京は今年は中央企業(yè)の國(guó)有企業(yè)の天下です。広深は基本的に公開された譲與の土地量が比較的小さいです。この二つの地域の特徴は都市の更新が主で、方向転換が主です。

世茂、緑城、旭輝などを含む大規(guī)模な不動(dòng)産企業(yè)もここ二年間に専門的な舊改革機(jī)能部門を設(shè)立して、第一線の都市での都市更新業(yè)務(wù)を推進(jìn)していることが分かりました。中小企業(yè)でも、都市更新プロジェクトの取得は投資部門に業(yè)務(wù)範(fàn)囲に入れられ、投資構(gòu)造を改善する。

張宏氏はさらに、2017年に土地譲渡規(guī)則が変化し、明らかな変化があると指摘した。リースの自己所有用地の割合が増加し、基本的に全體の賃貸住宅用地が市場(chǎng)の半分ぐらいを占めることができる。その年の不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールから見て、確かに溫度を下げる作用があります。今の土地市場(chǎng)は相対的に低迷の段階に入って、市場(chǎng)の活力は奮い立たせなければなりません。

注目すべきは、前述の4月10日に開業(yè)した二つの土地は保証金の凍結(jié)期限も短縮されています。これまでは保証金の提出から寫真撮影までの間に20日間の凍結(jié)期間があります。張波氏は、これは疫病に対する「救済」的な政策と見なすことができると指摘しています。不動(dòng)産企業(yè)にとって今年の第一四半期の販売が滯り、現(xiàn)在のキャッシュフローが非常に緊迫しています。

それ以外に、自制と一定の割合の保障の部屋はいずれもとても大きい程度の上で不動(dòng)産企業(yè)の利潤(rùn)に影響して、自営類の不動(dòng)産の源は現(xiàn)金化の周期が長(zhǎng)いため、前期は投資が大きくて、利潤(rùn)の情況はあまねく楽観的ではありません。最近の自己保有比率の減少は明らかに不動(dòng)産企業(yè)の運(yùn)営圧力を下げることができます。特に2020年の生存圧力が絶えず高まっていることを背景に、果たす役割はもっと大きいです。

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