「消えた」テナント：家賃が下がっている

今年3月末には、曹さんは北京市朝陽區十里にあるワンルームの看板をレンタルしたが、5月中旬になってようやく家を借りることに成功した。全サイクルが50日以上に達した。

「賃貸住宅を借りるのもそんなに骨が折れるとは思わなかった」と曹氏は21世紀経済報道記者に語った。看板を出したばかりの前半は、部屋を見る予約をしている人は全くいなかった。4月後半になってから、人が見に來始めたが、意向は強くなかった。2回の値下げを経て、曹さんは家を借りたが、家賃は昨年より約350元／月低かった。

新型コロナウイルスの流行は効果的に制御されているが、賃貸市場に與える衝撃は、まだ完全に解消されていない。

貝殻研究院が発表したデータによると、今年5月、18の重點都市の賃貸取引量は前月比2.1%上昇し、前年同期比52%上昇した。しかし、リース価格は同時に上昇しておらず、むしろ前年同期を下回っている。

疫病の影響で賃貸需要が遅れたのは、5月の市場がヒートアップした主な原因だ。しかし、全體的に見ると、疫病による観念の変化や、景気回復にはまだ時間がかかり、賃貸市場の需要規模を弱めている。私の愛私の家は1季報の中で、疫病が「一部の賃貸住宅需要の不動産需要への転換」を促すと指摘している。

これは市場表現にも影響を與えている。貝殻研究院の統計によると、重點18都市の5月の賃貸住宅の平均成約サイクル（初上場から成約まで）は48.37日で、4月より短縮されたが、昨年より9日も延長された。同時に、「今年の4-5月、所有者の看板価格はここ2年で最も低い水準にあった」。

新型コロナウイルスの流行は効果的に制御されているが、賃貸市場に與える衝撃は、まだ完全に解消されていない。IC photo

家賃は前年同期比で下がった

春節後はレンタル市場の伝統的な「最盛期」だったが、疫病の影響で2月中、レンタル市場の成約はほぼ停滯していた。3月からレンタル市場は緩やかに回復している。

都市によって疫病対策の要求が異なるため、市場の回復プロセスも一致しない。貝殻研究院が統計した18の重點都市のうち、15都市の賃貸取引規模は4月に高値をつけ、5月に前月比で下落した。

北京、武漢、南京の3都市は例外だ。その中で、北京と武漢は疫病予防?抑制の重要な地域であり、予防?抑制政策は比較的厳格であり、賃貸需要は他の都市より遅延している。5月、この2つの都市の賃貸取引規模はそれぞれ27.28%と25.28%上昇した。

しかし、全體的に見ると、最近の継続的な成約は需要不足を補うことはできない。多くの都市では、今年5月のリース取引の総規模は、前年同期の7割から8割にすぎない。

「賃貸市場の活発さは雇用環境と密接に関連している」と諸葛住宅探しデータ研究センターは指摘した。各大企業は積極的に操業再開を行っているが、疫病の影響で企業の「人材削減、コスト削減」は常態化し、失業率は上昇の兆しを見せており、これも賃貸市場の活発さを誘導しているわけではない。

國家統計局のデータによると、2020年4月現在、31の大都市都市の都市調査の失業率は5.8%で、2018年以來の高値を記録した。

貝殻研究院リースアナリストの黃卉氏は21世紀経済報道記者に対し、市場でのリース需要は主に大學卒業生のリース需要、外來流動人口のリース需要、現地戸籍人口のリース需要の3つに分類されると述べた。その中で、外來流動人口の賃貸需要の割合は通常50%以上であり、市場需要の主流である。春節後の伝統的な賃貸シーズンも、主にこの部分の需要によって推進されている。

疫病の発生は、この部分の需要に影響を及ぼしている。曹さんによると、家の元の借家人は疫病のため帰京時間を遅らせ、帰京後に借家を返すことを選んだという。

これにより、賃貸市場の需給関係も調整された。「多くの都市の賃貸料の協議価格空間は前年同期より高く、賃貸客は賃貸取引でより多くの主導権を握ることができる」と貝殻研究院は指摘した。5月、全國重點18都市のオーナーの看板価格の月平均価格は43.7元/平方メートルで、4月と同じで、前年同期より7%下落した。

21世紀の経済報道記者によると、空き期間が長いため、この2カ月間、自由自在、相居などの大型賃貸機関が、一時、一部の住宅源の賃貸料を引き下げた。

黃卉氏によると、2019年、重點都市の賃貸住宅源の年間成約周期は38日前後で、その中で、繁忙期は一般的に30日から40日である。今年2月以來、疫病の影響で取引期間は一時60日以上に延長され、その後は下落したが、5月の取引期間は依然として48.37日に達している。

あるいは業界のシャッフルを加速させる

賃貸市場のもう一つのシーズンは毎年6月から8月で、主に大學卒業生の需要によって推進されている。このうち、ピークが到來していないため、6月初めのリース取引は通常比較的安定している。

貝殻研究院のデータによると、今年6月第1週の重點18都市賃貸市場の出來高は5月第4週より5.9%減少した。賃貸料の水準は41.7元/平方メートルで、5月より4.3%下落し、前年同期より5.2%下落した。

黃卉氏によると、6月前期の賃貸市場は比較的安定しているが、卒業シーズンの到來に伴い、都市間の賃貸料レベルは分化の様相を呈し、卒業シーズンの賃貸需要が増加する都市の賃貸料レベルは回復し、その他の都市の賃貸料の上昇動力は不足する。

しかし、今のところ、このシーズンの市場の成色はどうなのか、疑問もある。

ある無名のベテラン不動産仲介業者は21世紀経済報道記者に対し、疫病が多くの大學卒業生の卒業、実習、就職活動を遅らせた一方、一方、新型コロナウイルスの影響で新卒者への企業の需要規模が低下する可能性もある。そのため、今年の年中リースシーズンは延期される可能性があり、その取引規模は例年より縮小する可能性もある。

前述の関係者によると、需要が縮小すれば、影響を受けるのは賃貸料レベルだけでなく、賃貸業界全體の構造も含まれる可能性があるという。

近年、「リース合併」が提案され、リース市場は重要な発展のきっかけを迎えている。しかし、昨年以降、業界で最大規模のシャッフルが行われている。不完全な統計によると、2019年に53軒の保護者がアパートを借りて経営問題が発生し、資金チェーンの斷裂や道路を走っているのは45軒、買収されたのは4軒、家賃の滯納や不払いは4軒だった。

諸葛氏によると、2019年、長賃貸マンションは雷が鳴り続け、各都市では虛偽の住宅源、群賃貸住宅などの混亂が頻発し、賃貸市場の監督管理が徐々に強化され、多くの都市で賃貸整備市場の特別チームが設立された。「厳しい生存環境のため、機関は低家賃でテナントを誘致し、大家は迅速に家を賃貸するため、市場に追隨して賃貸料の引き下げを余儀なくされた」。

リース業界の利益は微々たるもので、収益モデルは不透明だ。長い間、多くのキャリアが赤字運営をしてきた。

新型コロナウイルスとその連帯効果は、リース業界に影響を與え続けると考えられている。前述の関係者によると、コロナ禍が発生した當初から、青客マンションにはすでに「爆発雷」が発生していたという。コロナ禍の間、卵殻マンションは賃貸料の引き下げ紛爭に陥り、パスワードロックの変更紛爭に陥った。これは、業界が管理モデル、収益力、資金力などの面で問題を抱えていることを露呈した。

同筋は、賃貸市場の回復が予想以上に進まなければ、賃貸業界のシャッフルは続くとみている。その中で、大型賃貸機関は生存確率が高いが、徐々に規範化される。一部の資金力が不足している小型賃貸機関は、市場から淘汰されていくだろう。同時に、資本駆動下での業界の非理性的な拡張ブームも、一時的に止まるだろう。

?