金地董事長のレクック：10年後に新築住宅の販売量は2008年まで下がります。

2020年という特殊な節目に立ち、すべての不動産會社が將來を考えている。金地グループのレクック會長はこのほど、珍しくライブ演説を行い、不動産の將來についての判斷と金地の対応について語った。

彼は、不動産市場は今後10年間で高位になると考えています。2030年には、新築住宅の販売量は7億平方メートルまで下がり、2008年と同じです。

彼は販売金額を測っていません。しかし、複數の頭の住宅企業はこれまでに、今後10年間で10兆円前後を維持すると予想されています。保利は「ピーク時代」という概念を打ち出しています。

大手者たちの思考の背後には、中國の不動産市場が30年を経て急速に拡大し、市場の増分が頭打ちになっており、不動産市場の大シャッフルが到來し、馬太効果が加速され、強者が強くなればなるほど、「大きな魚が小魚を食べる」は別種の拡張方式となり、千億は生存の檻となるだろう。

規模の市場で足場をしっかりと立った後に、もっと遠い未來、不動産企業は直ちに科學技術、知能などの新しい潮流を捉えて、多元化の発展は周期を通り抜けることができて、時代の波頭に立って倒れません。

頂上の滑りを見る

金の番人として、凌克は1993年に不動産に足を踏み入れました。27年に金地開疆拡大を率いて、去年2000億元の目標を完成したばかりで、第14位にランクされました。

凌克から見ると、199-2008年は不動産市場の初歩的発展期で、成長率は高くないです。そして2008年の金融危機から現在に至るまで、不動産企業は「高回転、高負債、高てこ」の三高戦略で急速に拡大し、売上高、住宅価格の雙雙重が大幅に上昇している。

年の急速な拡大の後で、2019年に不動産の販売駅は16兆元のピークに上がりました。凌克氏は、2019年から中國の不動産市場はすでに「安定、低成長時代」に入ったと考えています。

凌克氏は「2020年から2030年にかけて、中國の不動産市場は販売臺數の面でトップを徘徊した後、徐々に下降していく。つまり2030年までに中國の毎年の新築住宅の販売量は7億平方メートル前後、つまり2008年に戻るだろう」と予測している。

國家統計局の情報によると、2019年に全國の住宅販売面積は17億平方メートルで、これによって不動産販売量は58%の下落が予想され、これは驚くべき數字である。

規模が縮小して、住宅価格はどう変化しますか？レクカーによると、今後10年間、住宅価格は経済発展、住民収入の増加狀況によって、バンド性の上昇を示すという。金地チームの試算によると、10年後には7億平方メートルで、約10兆元の売り上げがあります。

英雄の見解は同じで、夏海鈞などの不動産企業の大男も業界の動向の変化を深く認識しました。

2019年8月、恒大副會長兼社長の夏海鈞氏は中間業績會で、中國の不動産の天井はすでに現れており、新不動産の販売金額は15兆元前後で維持され、向上に大きな突破はないと述べ、下落は12、13兆元前後である。

保利不動産はこれまで白書によると、不動産はピーク時代に入り、今後5～10年、増分市場は10兆＋の規模を維持する見込みだ。

企業生存の戦い

こんなに速く、中國の不動産市場の増量がなくなってしまうとは誰も予想していませんでした。みんなの前に並んでいるのは、まず生存です。

凌克氏は、未來の不動産企業は強いほど、弱い者は大量に淘汰されると強調しました。頭部の不動産企業はまだ多くの成長スペースがあります。

凌克は中國の不動産市場を米國と標的にしました。「現在、中國のトップ20の開発者は、全國の市場シェアの大體25%-30%を占めています。しかし、米國のトップ20の開発者に比べて、全國の不動産市場の比率は65%です。」

これは、中國が金地を含むトップ20の不動産企業はまだ35%以上の空間があるということです。

「販売市場のパイはすでに決まっている」と夏海危機も指摘しています。3年後には、中國のトップ10の不動産商が売上の40%を占めることになります。上位3つの不動産會社は、20%ぐらいを占めます。つまり3兆元です。

その時になって、中國のトップの不動産企業は3位の順位の中で顔を現したいならば、販売規模は1兆元ぐらいに達するべきです。

これも恒大が今年3月の業績會で、取締役局の許家印會長が今年8000億元を衝撃し、再來年には兆元を販売するという背景を打ち出しました。

実は、不動産會社のシャッフルはもう始まっています。2019年には數千億の不動産企業が34社に達しました。また、馬太効果は再び強化され、克而瑞統計によると、2019年末までにTOP 3、TOP 10、TOP 30、TOP 50、TOP 100の不動産企業の権益販売金額の集中度はそれぞれ9.5%、21.4%、35.7%、43.5%と53%に達した。

クレー氏によると、トップ30の不動産企業は千億以上の規模で、すでに不動産企業の生存発展の分岐點になっている。ある広州の百億級の不動産企業の幹部も、千億はすでに不動産企業の生存の敷居になっていると感嘆しています。

このような市場で生き殘るには、規模の前に突き進むことが重要な手段となります。夏海危機によると、將來の市場空間は不動産増分市場の拡大によるものではなく、中小企業が合併買収され、大企業の拡大を実現するという。

昨年、不動産企業の合併王者として、孫宏斌は中國の権益を作って販売してベスト3に入るように指導して、落後した長年の世茂は大挙して買収合併して黒馬になります。

一方、大手の不動産企業は買収の波が巻き起こる一方、中小企業はアウトアウトになり、買収された企業の多くは資金チェーンに問題がある不動産企業です。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、今後數年間、不動産企業の合併の傾向がさらに顕著になると予想しています。2019年以來の狀況から見ると、不動産企業の融資が厳しく制限されているため、ランキング後の不動産企業の融資ルートが狹くなり、融資コストが高い。これはコスト管理能力が低い中小企業にとって、合併方式を通じて大企業と協力することは生存方式となります。

不動産企業にとっては、危機とチャンスが共存し、マタイ効果が加速する。

凌克氏は、未來は「柯歩道拉斯生産関數」の成長曲線の年代に入ると考えています。その核心は、不動産企業が労働と資本を一定數量投入した場合、より多くの利益を生み出すためには、科學技術力、知能化に頼るべきです。

「現在の高層住宅の最速の工事速度は、5.5～6日で1階建てになっていますが、粗利率と純金利が低下している業界の傾向において、表の內外の負債と融資コストを引き上げることは、不動産企業の収益を大幅に上げることは困難です。」レクサスは、業界の建設サイクル、資本の投入が限界に達した後、新たな成長を得るには、技術の進歩に頼らなければならないと述べています。

今年の市場については、レクサスも獨自の見方を持っています。今年の疫病の後、一部の土地と販売市場では暴騰の兆しが見られました。これに対して、凌克さんは通貨の供給量が大きいため、みんなが持っているお金が多くて、地価が高くなりやすいと思っています。しかし、金地さんは不動産は炒らないという基調は変わらないと考えています。地価が特に高い時は、金地さんは高いところを追いません。

彼は時間が経つと、土地の増加に伴い、開発者の資金の一部が消耗された後、土地市場はより理性的になると期待しています。

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