寸の“土”は必ず爭います：たたきます中の潛の規(guī)則と“小さい動作”

厳しい躍進は、「連合體」か「談合」か、ある程度は競爭の構図に依存すると表しています。市場が十分に競爭すれば、參加者は共同體を作って土地を取りに來ますが、もし「獨占競爭」や「寡占」であれば、「談合」の土壌は繁殖しやすいです。

6月11日、蘇州市自然資源と企畫局は4つの公告を連発し、最近の蘇州土拍のいくつかの「內(nèi)幕」を明らかにしました。今年4月と5月の數(shù)回の競売で、不動産企業(yè)が複數(shù)の「ベスト」會社を登録して競売に參加し、「命中率」を高めました。

「同一の自然人、法人または他の組織により直接絶対的に持ち株された會社は、同一の商住または住宅地塊の競売に參加してはならない」という規(guī)定に違反したため、8社の渉事企業(yè)が信用喪失リストに入れられ、3年以內(nèi)に蘇州で土地を取ることが禁止されました。株式の浸透によって発見され、処罰された會社の背後には、金地、雅居楽など有名な不動産企業(yè)が含まれています。

「ベスト」に登録して土を撮る行為は、「囲い」とも言われています。複數(shù)の不動産企業(yè)関係者は21世紀の経済報道記者に対し、わが國の土地誘致の中で、「包囲標的」は多くの潛在ルールの一つにすぎないと述べました。

「包囲標識」のほかに、「談合」「付帯」「內(nèi)定」などの潛行規(guī)則も広く存在します。さらに、參加者の中には場外の「小動作」で相手を邪魔する人もいます。例えば、相手が土を撮って現(xiàn)場に向かう途中、小さな「交通事故」を起こします。

ここ數(shù)年、土地譲渡のルールを整備し、抜け穴を減らす。しかし、土地取引に関連する大きな利益は、これらの混亂を続けている。ルールの維持は、まさに「キャッチ?ミー?イフ?ユー?キャン」になっています。

土地はずっと不動産企業(yè)の最も重要な資源の一つです。-甘俊撮影

競爭と「協(xié)力」

2017年5月22日、浙江嘉興は8つの土地を発売し、750社の企業(yè)が競売に參加しました。7時間にわたる競売を経て、この8つの土地が相次いで競出されました。メディアの試算があり、競売に參加した企業(yè)の中には、425社の「ベスト」があります。このうち、10番地の「ベスト」だけで84社になります。

なぜかというと、企業(yè)は「最高限度価格＋ナンバリング」の競爭ルールの抜け穴を見たからです。「ベスト」會社を登録して囲いをすることで、くじの確率を高めることができます。

去年の下半期、鄭州の北龍湖の土地の競売は40數(shù)軒の競売者を引きつけました。ある不動産企業(yè)の傘下にある「ベスト」が10社を超えると、參加者の試算がある。會社ごとに2億元の保証金を計算すると、この十數(shù)社の「ベスト」會社は全部で20億元の保証金を納めます。大企業(yè)ということは、普通の小企業(yè)ではとてもできません。河南省のある不動産企業(yè)の責任者は21世紀の経済報道記者に語った。

彼は、これは大規(guī)模な不動産企業(yè)の土地撮影市場での優(yōu)位性をより明確にしている\u 0026 quot;この2年間で、全國的な大規(guī)模な不動産企業(yè)は河南市場への進出を加速しており、「包囲標的」は彼らが市場を占有する重要な手段であると述べた。

「包囲標識」は市場競爭の激しさを反映していますが、各當事者が競爭から「協(xié)力」に向かっている時に、もう一つの潛伏規(guī)則が浮かびます。

今年3月31日、ある不動産會社は上海虹口區(qū)HK 271-01の地塊を底価34.3億元の地価で懐に入れて、63155元/平方メートルの不動産価格で上海の宅地の新高を創(chuàng)造しました。同時に競売に參加したのは他の2社もありますが、この2社は全部挙げていません。

業(yè)界では、この土地がゼロプレミアムで売られていることに驚きながら、3社が「談合」という形で土地を取って共同開発したと伝えられています。

「談合」は「包囲標的」のもう一つの形式であり、「談合」の參加主體は通常、複數(shù)の企業(yè)からなる利益共同體である。この中で、本當に興味のあるバイヤーは一人しかいません。殘りの參加者は「水商売」を擔當しています。

もう一つのよくある暗黙のルールとして、「談合」は多くの土地の集中譲渡にもよく現(xiàn)れています。參加者は事前の口頭または書面協(xié)議（法的効力を備えていない）を通じて、それぞれ異なる土地を取って、激しい競売によるコストの上昇に耐えなくてもいいです。

北京のある大手不動産企業(yè)の責任者によると、「談合」は「獨占＋暗黙の了解」に基づいた反市場行為であり、一定の排他性があり、コストを下げることができますが、參加者が直面するリスクは依然として大きいです。彼は21世紀の経済報道記者に対し、數(shù)年前、會社は「談合」の方式を通じて、まず「譲渡」という土地を手に入れたが、後の土地の競売で、相手が急に値上げして、彼をほとんど失腳させたと述べました。

規(guī)制が厳しくなり、監(jiān)督體制が整うにつれて、ここ數(shù)年、「包囲標識」「談合」などの現(xiàn)象が薄らいでいる。論爭が大きすぎるため、上海虹口地塊の競売は最終的に無効となりました。4月初め、上記3社が入札に參加した會社の役員が持ち去られて調査されました。6月、虹口區(qū)HK 271-01のブロックは譲渡を中止されました。

市場ルールPK江湖ルール

2016年7月8日、五鉱と萬科連合體の関係者は河北省香河県國土局に行き、數(shù)つの土地の競売に參加する予定です。途中、競売人が乗っていた車は、正體不明の人たちに止められ、車が衝突し、競売者が毆られ、病院に運ばれました。

當事者はずっと返事をしていませんが、様々な手がかりは犯人の黒幕を現(xiàn)地企業(yè)に向けています。長い間、この企業(yè)は香河県の土地一級の開発を獨占してきました。土地の一級開発に參與する企業(yè)は、土地の二級市場上でより大きな優(yōu)先権と言語権を有し、業(yè)界內(nèi)の不文の規(guī)定である。

実際には、業(yè)界の暗黙のルールと市場のルールの前に、まだ多くの企業(yè)が前者を信じています。近年、競爭が激しくなっているため、土地の一級開発に介入することで主導権を握る企業(yè)が増えています。

西安のある不動産企業(yè)の関連責任者は21世紀の経済報道に対し、この企業(yè)は長年曲江新區(qū)のある土地の一級開発に従事してきたことによって、最終的には「順調に」この土地を獲得したと述べました。彼は、自分はもう「持ち主がいる」土地には関心がないと言いました。これは「業(yè)界のルール」で、「他人の土地を奪いに行ったら、相手のコストが高くなり、自分の信用も影響されます。」

もちろん例外もあります。2019年下半期に、江蘇徐州の土地競売で一級開発に參加したある不動産企業(yè)は必ず得られます。しかし、途中で十強の不動産會社を殺しました。「寸土も譲らない」と、値上げを続けた後、強い勢いで持ってきました。

このような「常識にそぐわない」やり方では、その企業(yè)は手遅れになり、いろいろと斡旋した結果、近くの土地を「補償」として安く獲得しました。

「一二級連動」という暗黙のルールには、合理的なところがありますか？

上海の不動産研究院のシンクタンクセンター総監(jiān)は21世紀の経済報道に対して、土地の一級開発と二級の譲渡は互いに獨立した二つの一環(huán)であるべきだと述べました。現(xiàn)実的な理由で多くの都市では、短期的に徹底的に分離することは容易ではない。しかし、まだ一定の方法で調整することができます。例えば、入札で土地を譲って、資本の強い介入を避けて、公平を保証すると同時に、一級の開発者の積極性をある程度保護しました。

ルールの「死」

土地はずっと不動産企業(yè)の手の中の最も重要な資源の1つで、しかし1級の開発者の途切れない“失手”のようで、ここ數(shù)年來、土地の取引の中のいくつかの潛在的な規(guī)則は失効することを始めます。

競爭が激しいです。前述の北京の不動産企業(yè)の擔當者は、「十數(shù)社が土地を特に欲しがっているときは、みんなが『謙譲』しない」と話しています。

前述の徐州の事例では、関係者が21世紀の経済報道に対し、この10強の不動産企業(yè)が「規(guī)則」を無視して、土地を強奪したのは、地域會社が「死命令を下した」ためで、業(yè)績を上げなければならないと述べました。徐州を除いて、この企業(yè)はまた同様な方式で江蘇省のその他の都市で土地を持ちます。

「いいところを持って、販売と返済の任務を果たすだけでなく、うまくすれば、地域をこじ開けられる」前述の不動産企業(yè)関係者によると、良い土地は往々にして模範的なプロジェクトに対応し、模範的なプロジェクトは、一般的に不動産企業(yè)の全地域での開拓と深耕に役立つ。これもいわゆる「戦略的意義」である。

厳躍進氏によると、中國の都市化が中速発展期に入るにつれて、ホットスポット都市の開発可能な土地資源が少なくなり始めた。希少度の増加により、不動産企業(yè)は様々な方式で土地を取ろうと試みています。その中には暗黙のルールを無視することも含まれています。

また、多くの都市では一級開発と二級譲渡の分離が進められ、土地取引制度がさらに透明化され、市場化されている。このようにして、土地の一級開発者の発言力は弱まり、二級取引市場の競爭環(huán)境もさらに公平になる。

しかし、「包囲標識」「談合」の現(xiàn)象は依然として注目に値する。近年、土地のコストが高くなり、ますます多くの不動産企業(yè)が共同體を作って土地を取るようになりました。このような共同體を構成するやり方は、「談合」の背後にあるロジックと同じです。

厳しい躍進は、「連合體」か「談合」か、ある程度は競爭の構図に依存すると表しています。市場が十分に競爭すれば、參加者は共同體を作って土地を取りに來ますが、もし「獨占競爭」や「寡占」であれば、「談合」の土壌は繁殖しやすいです。業(yè)界の集中度が高まるにつれて、一部の都市と一部の地域では、言葉の権利がますます少數(shù)の大企業(yè)に集中してきました。

しかし、関連している制度も絶えず改善しています。一方、多くの都市は「談合」行為に対する告発メカニズムを打ち出し、かつ期限を設けない。一方、監(jiān)督管理部門は取引過程に対する追跡を強化し、疑似的な「談合」行為を処理する。近年、「包囲標的」「談合」の疑いで無効とされている土地取引の數(shù)が増えていることがわかった。

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