上半期の不動(dòng)産市場の「低調(diào)高走」：不動(dòng)産投資が伸びており、規(guī)制政策が引き締められている。

新型肺炎の流行が次第に緩和されるにつれて、不動(dòng)産市場は急速に回復(fù)しています。

7月16日、國家統(tǒng)計(jì)局は上半期のマクロ経済データを発表した。その中で、不動(dòng)産市場のデータ表現(xiàn)はかなり明るいです。今年上半期、全國の不動(dòng)産開発投資は62780億元で、同1.9%増となり、年內(nèi)の増速は初めてプラスに転じた。

上半期には、商品室の販売規(guī)模は依然として前年同期を下回っていますが、下落幅は縮小しつつあります。また、単月で見ると、5月と6月の市場販売規(guī)模は2ヶ月連続で前年同期を上回っています。これは、不動(dòng)産市場の取引が発生から完全に回復(fù)したということです。

政策が友好的で、再生産が順調(diào)で、流動(dòng)性が緩やかで、市場の溫暖化を刺激する主因とされています。市場の全面的な回復(fù)に伴い、今年6月、70の大中都市の中で、新築住宅の価格は前月比で上昇した都市は61都市に達(dá)し、中古住宅の価格が上昇した都市は50都市で、いずれも最近12カ月ぶりの高値となりました。その中で、中古の部屋の価格の上昇が速すぎるため、深センはすでに全國で最も厳しい買い控え措置を打ち出しました。

これも現(xiàn)実を明らかにしています。一部のエリアの不動(dòng)産市場はすでに「過熱」區(qū)間に入っています。普通の狀態(tài)を回復(fù)した後、市場はどうなりますか？深センの新政はまたコントロールの緊縮の信號(hào)になりますか？

市場の溫度上昇が著しい

疫病の影響で、今年1～2月には全國の住宅販売面積が4割近く減少し、売上高も36%減少しました。その後、再生産が進(jìn)むにつれて、市場は次第に暖かくなりました。今年の上半期までに、全國の住宅販売面積と売上高の減少幅はそれぞれ8.4%と5.4%に縮小されました。

その中で、市場の第二四半期のパフォーマンスは特に明るい。4月の単月の全國の商品の部屋の販売面積は11995萬平方メートルで、去年の同じ時(shí)期に比べて2.1%だけ下がります。商品の部屋の売上高は11498億元で、同5.0%だけ下がります。5月と6月、この二つの指標(biāo)は全面的にプラスに戻ります。不動(dòng)産企業(yè)が半年間の業(yè)績を衝撃した場合、6月の全國の住宅販売面積は2億平方メートルを超え、年內(nèi)最高を更新しました。

需要の大量放出は、市場の溫暖化を推進(jìn)する要因となる。この中には、疫病によって抑えられた需要もあれば、市場の不確実性から生じる資金の避難需要もあります。

貝殻研究院の首席市場アナリストの許小楽氏は、比較的ゆったりした流動(dòng)性の下で、コア都市の住宅を購入すると資産の価値増値の需要が高まり、高総額、大型住宅の改善型住宅取引が明らかに増加したと指摘した。

販売の暖かさと融資環(huán)境があいまって、住宅企業(yè)の資金狀況が改善された。上半期の不動(dòng)産企業(yè)の所定の資金は83344億元で、前年同期比減少幅は今年2月の17.5%から1.9%まで縮小した。

投資先では、上半期に全國不動(dòng)産開発投資の伸びがやっとプラスに戻り、1.9%に達(dá)しました。資金が十分で、見通しが良いため、不動(dòng)産企業(yè)は最近大量に土地を持って、上半期の土地の面積はほぼ去年の同じ時(shí)期のレベルまで回復(fù)します。

市場の溫度上昇も価格の上昇を促した。統(tǒng)計(jì)に組み入れられた70の大中都市の中で、二、三線都市の住宅価格の上昇幅は比較的明らかで、「上昇率ランキング」の主力となっています。

6月、31の二線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格はそれぞれ0.9%と0.5%上昇しました。35の三線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格は前月比0.8%と0.5%上昇しました。その中で銀川、唐山、恵州は新房の値上がり幅のランキングを獲得して、無錫、西寧、銀川は中古住宅の値上がり幅のランキングの第2位から第4位に位置します。

対照的に、4つの第一線都市の価格の上昇幅は、都市の2,3線に及ばず、すでに下落している。しかし、特例として、先月は深センの中古住宅の価格が1.9%上昇し、70の大中都市のトップだった。

この影響を受けて、深センは7月15日に8條の不動(dòng)産市場コントロールの新政を発表しました。不動(dòng)産市場の「五限」（購入、ローン制限、販売制限、価格制限、住宅制限型）に再度追加されました。その中で、「定住3年＋連続36ヶ月以上の所得稅または社會(huì)保障」の購入制限の敷居は、「史上最も厳しい」と言えます。

「コントロールの方向転換」？

多くのアナリストによると、深センの住宅価格の上昇は速すぎて、供給不足、不動(dòng)産投機(jī)の雰囲気が強(qiáng)いなどの要素がありますが、市場の溫度上昇の大きな背景の下で、一部の地域市場は依然として「過熱」に向かう可能性があるということです。

上海の不動(dòng)産研究院の統(tǒng)計(jì)によると、今年6月、70の大中都市のうち、12都市の中古住宅価格の上昇幅は「合理的な區(qū)間」（0.2%-0.6%）を上回った。その中で、深圳、無錫、西寧、銀川、寧波の五城は価格の上昇幅が1.0%を超えたため、「過熱區(qū)」に位置しています。

この熱はすでに不動(dòng)産企業(yè)に感知されている。一方で、宿泊客のため、販売狀況が良好で、多くのプロジェクトはこれまでの価格の優(yōu)待を取り消して、さらに価格を引き上げます。一方、良い方向に向かうと予想されているため、不動(dòng)産企業(yè)の土地獲得意欲が高まり、土地市場も「価格の高騰」が見られます。

上海の不動(dòng)産研究院の統(tǒng)計(jì)によると、今年6月、40の典型的な都市の平均土地の平均価格は5966.6元/平方メートルで、前月比11.5%上昇し、前年同期比14.3%上昇し、過去最高を更新した。今年の上半期に、杭州、上海、北京、広州の4都市の土地譲渡金が千億元を突破しました。

ある大型上場企業(yè)は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対して、會(huì)社は第二四半期に一組の「略奪」を?qū)g施しました。半年度の業(yè)績を衝撃し、前期の不足分を補(bǔ)充するために、後期市場の変化に対する心配も含まれています。

この心配は無理がない。5月以來、北京では疫病が繰り返され、多くの従業(yè)員の市場信頼が一時(shí)的に打撃を受けました。

政策面の調(diào)整も出てきました。深センで新政を規(guī)制する前に、杭州、寧波、鄭州、內(nèi)モンゴルなどの省市は相次いで7月に不動(dòng)産市場のコントロールを強(qiáng)化して、東莞は7月16日にコントロールを強(qiáng)化します。銀保監(jiān)會(huì)も7月13日、「銀行保険機(jī)構(gòu)の規(guī)則違反を禁じる。レバレッジと投機(jī)の亂用を厳しく調(diào)べ、資産バブルの発生を防止し、金融資源が実體経済に最も必要な分野と一環(huán)に本格的に流れることを確保する」と述べた。

コントロールが向き始めました。中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏によると、上半期に打ち出した規(guī)制政策は「安定維持」を主とし、最近の複數(shù)の都市の住宅価格が明らかに上昇したことに伴い、拘束的なコントロール政策が現(xiàn)れ始めた。

許小楽氏は、政府が経済成長と財(cái)政収入の困難のために不動(dòng)産を再び刺激することはないと指摘し、資金を?qū)g體経済に戻らせることは當(dāng)面の政策の方向である。

多くのアナリストは、在房が住むかどうかは、都市施策の大きな背景の下で、未來の不動(dòng)産市場のコントロールは適度に力を入れることを維持すると考えています。この影響で、市場は溫度上昇を続ける可能性が高いが、幅が限られており、局部過熱の狀況も急速に抑制される。

不動(dòng)産投資に対する判斷については、國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)道官、國民経済総合統(tǒng)計(jì)司の劉愛華司長も非常に慎重である。だから下半期の不動(dòng)産の動(dòng)きについては、やはり観察すべきだ」と話しています。

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