サンシャイン城呉建斌:ボーナスが消えた住宅企業は変えなければならない。

「不動産市場は20年以上の発展を経て、最も主要なのはやはり配當が推進されている。必要な配當、土地の配當、金融の配當などがある。今、多くの配當が消えつつある。これは私たちが不動産市場でいくつかの変化を要求している」。8月8日に開催された「ボアオ?21世紀不動産フォーラム」で、サンシャインシティグループの呉建斌執行副総裁が講演した。

呉建斌の「配當が消える」という観點は參加者に普遍的に認められた。近年、中國の不動産市場は需給のバランスを越え、需給が需要に追いつかないことから全體の需給が需要より大きい段階に入った。同時に、長期的なメカニズムが運行を開始し、ビル市のコントロールは常態化している。これは企業の利益を圧縮するだけでなく、不動産を「黃金時代」から「白銀時代」に移行させた。

ベテラン不動産財務従事者として、呉建斌氏は財務と金融の視點に立って、「現在の不動産の高品質成長の基本論理」をテーマに講演し、不確定な時代の不動産企業戦略を検討した。

三種類の指標は住宅企業の高品質な発展を支えている。

呉建斌氏は、2020年、疫病の衝撃を受け、不動産市場は大きな不確実性に直面していると述べた。このような狀況では、住宅企業が高品質の成長を実現するには、3つの指標を設定する必要がある。

一つは業績指標であり、売上高、決算収入、新規土蔵、販売返金などの4つの細分化指標を含む。「不動産市場が毎年一定の成長を維持すれば、私が最も関心を持っているのはこれらの指標の成長幅です。」

呉建斌氏は、數年前、上記の指標の成長幅は非常に高かったと考えている。様々な要因の制限を受けて、今年5%-10%の成長を維持できるのは非常に難しいことだ。

二つ目は、負債率、短期借入金比率、現金比率、負債総額、信用格付けなど、安全性指標である。

呉建斌氏は、不動産市場の変動性は非常に大きく、各方面の要素の影響を受けており、ここ數年、不動産會社の負債率は全體的に他の業界より高いと指摘した。「高負債率は経済的に上昇しても問題はないが、市場の橫ばいや下落の場合、一部の高負債企業は大きなリスクと圧力に直面する」。

三つ目はROE(純資産収益率)、ROIE(投資収益率)などの結果指標である。呉建斌氏は、財務の観點から、過去數年來、企業はROEをより多く追求してきた。しかし、各方面の需要のため、ここ1、2年來、會社はROIEをより多く重視し、この指標は主に株主の資金収益を強調している。

彼はまた、中國経済の盛んな向上と企業の発展に伴い、未來には多くの「風口」が絶えず現れ、企業の価値成長指標も徐々に重視されていると述べた。「正常な決算収入、そして企業の將來の長期的な価値はどこにあるのか。不動産會社としてもっと重視されるのも、私が重視している面です」。

販売が第一の要務である

呉建斌は上述の3つの指標の高品質成長を実現するために、陽光城を例に、住宅企業の「6大行動」を提出した。

「現在の経済が不透明で、市場が橫ばいの狀況では、販売が第一の要務です。」呉建斌氏によると、利益率が基準に達しない狀況に直面する可能性があるが、安全の観點から考えて、販売を通じて現金の還流を実現してこそ、企業が健康な狀態を維持することができるという。

國家統計局のデータによると、今年1-6月、全國の商品住宅の売上高は66895億元で、前年同期比5.4%減少した。住宅企業が発表した上半期の販売データによると、多くの企業は前年同期とほぼ橫ばいで、販売が増加した住宅企業は、増加幅も1桁以上だった。

呉建斌氏によると、疫病の影響を受けて、上半期の住宅企業の販売狀況は相対的に一般的だという。7、8月になると、市場の販売は基本的に正常に戻り、下半期には企業が供給を増やし、市場の供給が需要より大きい狀況になる可能性があると予想されている。このような狀況で、どのように販売をつかむかは、住宅企業が直面している重大な挑戦である。

新冠肺炎の疫病は不動産業に多くの新しい機會をもたらした。一方、業界はさらに製品に回帰し、グリーンと知能は市場に人気のある製品概念となっている。一方、物管業界などのサービス分野は「風口」を迎え、疫病後、多くの不動産會社が資本市場に上陸し、その中の多くの物管會社は住宅企業から分割された。

「一つの企業は長期にわたって発展し、品質は必ず革命しなければならない」。呉建斌氏は、グリーン、環境保護、機能、期日通りの交付、不動産管理などの面で工夫を凝らし、同時に特色のある品質IPを作り、長期的な競爭力を確立することを提案した。

このほか、不動産業は別の「風口」に遭遇する可能性がある。呉建斌氏は、不動産會社が質の高い発展を遂げるには、絶えず風口を狙って、人力、資金などの面で事前に協力しなければならないと述べた。これにより、次の風口が到來したときに、これらの業務を分割し、獨立して発展する可能性があります。「このことは財務の観點からしなければならないが、時間がかかる」。

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