不動産企業は年間の業績をラストスパートします。

8月以來、各地の規制が頻繁に強化され、不動産企業の融資と資金管理の新しい規制が下準備され、不動産市場は秋の気配を感じています。

今年の不動産市場の「金九銀十」戦は、極めて緊迫したものになった。9月6日夜、恒大が緊急発文し、全國600のプロジェクトを「7割引き」で販売し、販売促進の第一弾としてスタートしました。

今年の上半期には、疫病の影響で多くの不動産企業の収入が減少し、著工が延期された後、また「三道の赤い糸」という新しい規定の圧力に直面し、不動産企業の販促の意識と動力はかつてないほど増大し、他の不動産企業のフォローアップの動きが予想される。

財務的な観點から見ると、上半期のほとんどの不動産企業の純利益の伸びは低下し、粗利益率、純金利は低下し、販売促進はさらに不動産企業の利益を侵食し、粗利益率などの指標を引き下げることになる。

2018年萬科が「生きていく」と叫んだのが現実になりました。多くの不動産企業にとって、當面の最も重要な目標は生存で、その次に発展です。

「三つの赤い糸」を受理した不動産企業

ビルの前の8月は一喜一憂相半ばと言えます。

業界の基本面では年初に大幅な落ち込みがあった。復産と復員の秩序ある推進に伴い、販売は持続的な修復を迎えています。

1-8月、先導住宅企業の販売はすでに昨年に追いついています。8月の業績會では、碧桂園管理職は「碧桂園は8月までの業績が去年を上回る」と話しています。

8月には100強の売り上げがさらに伸びています。権益の角度から見て、100強は8月に権益の販売金額の7957億元を実現して、同26%増大して、前の値に比べて2.1%昇格します。1-8月の持分口徑販売金額は累計5379億元に達し、前年同期比約3%の増速となった。1-8月の百強権益販売金額は年內初の正転で、単月は同4ヶ月連続でプラスと新高値を更新した。

しかし、風向きの変化は8月にも同じだった。まず、一部の都市による規制政策の強化で、杭州、東莞、無錫などでの購入制限が継続的にエスカレートし、深センではシンガポールを見習うと言われ、不動産不炒の基調が改めて強調された。

9月に入っても政策は厳しいです。住建部は都市の主體責任と省級監視指導責任を更に明確にします。銀保監會は不動産市場の過度な金融化を防止します。

第二に、不動産金融政策は初めて不動産企業の融資において指標的な調整を行い、各不動産企業に具體的に到達した。8月20日、住建部、中央銀行は12の不動産企業を招集して會議を開き、融資と資金管理の新規定に関すること、すなわち「三つの赤い糸」を伝えました。その後、萬科、恒大、融創などを含む不動産企業は、新規定に合わせて実施し、関連指標を実施すると表明した。

ブローカーは、「三つの赤い糸」の融資と資金管理の新規定による影響は、2018年の資本管理新規定と比較できると指摘しています。

國泰君安證券によると、今回の監視赤い糸は報告表の口徑の表の數値に対して監視されています。赤い糸を達成できないと、全口徑の債務管理を行うと、圧力が急に増加し、非并表プロジェクトを監視する可能性があります。

恒大は圧力が大きい住宅企業の一つです。中報までに、恒大、融創、泰禾、富力、緑地、「三道の赤い糸」は全部越えました。前受金を差し引いた資産負債率は70%を超えています。純負債率は100%を超えています。現金の短い借金は1倍にもなりません。

また、陽光城、佳兆業などの純負債率も高く、100%を超えています。

負債を減らすために、二度目の資金を回収して、恒大率はまず市場の中で奪い合います。9月6日の夜、恒大は7割引セールを開始します。同時に、恒大集団董事局の許家印主席は具體的な目標を提示しました。9、10月の販売は2000億元で、月間で千億元を実現します。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、恒大は業界のトップ企業として、長年にわたって割引セールの習慣があり、8割から7割まで、各ノードには慣例の割引がありますが、実際の価格の変動は大きくなく、プロモーションの割引として定義されています。その後の効果はどうなりますか？今日の案件の価格変動、特に第二線都市プロジェクトを見ます。

今の市場から見れば、販促は市場を活発にさせるために、在庫を溶かしに行きます。まだ価格で量を換える現象が現れていません。

今年の上半期には、疫病の影響で各不動産企業の収入が減少し、著工が延期され、また「三道の赤い糸」の新しい規定の圧力に直面しました。-甘俊撮影

ストレスが大きい「金九銀十」

恒大販促は、不動産市場の「金九銀十」の序幕を開けました。

中原不動産は、2020年の「金九銀十」は歴史上最も重要な一つの「金九銀十」であると指摘しています。上半期の疫病は不動産企業の資金に影響を與えましたが、8月から噂されている三つの赤い糸、負債を減らすなどの要求によって、ベンダも自分の負債率に注目しています。負債率を下げるには、在庫を持って現金を回収しなければなりません。

中原の不動産は9、10月に各不動産企業のマーケティング活動が噴出し、恒大な販促に従う不動産企業が明らかに増加すると予想しています。

実は、下半期には不動産企業の一般的な販売圧力が大きいです。上半期は疫病の影響で、二ヶ月間の販売を逃しました。ほとんどの不動産企業の年間目標達成率は半分にも満たないで、売れ筋は下半期、特に四半期に集中しています。

恒大社長の夏海鈞氏によると、今年の內部目標は8000億元の売上高を突破することで、下半期にはもっと多くの量を敷いて、約9000萬平方メートルの販売量が市場に出てきます。返済目標は3800億元です。

緑城中國董事會の張亜東主席は、緑城の下半期はまだ2700億元余りの商品価値があり、70%近くの転化率によって、約1900億元の契約販売金額があると述べました。

今年は千億の目標を定めた佳兆業も、下半期には供給推進を加速し、全體の販売可能資源は1200億元で、販売面積は660萬平方メートルである。

同じく千億の目標がある合景泰富は計畫によって、下半期に販売できる資源は約1300億元で、もし千億の販売を完成するならば、51%の去化率を達成しなければなりません。

大きさの不動產企業に関わらず、商品の販売源がこのように巨大で集中する現象は、歴史的にも2008年、2018年の四半期に比べられます。

華安証券によると、主要住宅企業の第3四半期全體のプラスプッシュ力は高位を維持し、第4四半期には価格交換量などの衝撃的な年初設定の販売目標を排除せず、下半期には著実な売り上げ増が見込まれている。

東中國海証券は、現在不動産市場の金九が襲撃されており、不動産企業の投機力はさらに増大すると予想されている。需要端はここ數月の高位後に理性的になると予想されていますが、現在は全體の市場を見に行くと一定の圧力があり、全體の不動産熱はある程度下がるかもしれません。

一部の二線市場ではすでに実質的な値下げが現れています。最近、合肥高新區では、直下5000元/平方メートル、最高66萬円の下落を発表しました。鄭州のある二環プロジェクトの単価は1.55萬元/平方メートルから1.1萬元/平方メートルに下がりました。

それでも、不動産企業が年初に設定した販売目標が完全に実現するとは限らない。21世紀の経済報道記者によると、萬科の年初設定の目標は7200億元で、現在は7000億元以下に引き下げられている。

會社にとって、販促によるマイナス影響は今後の一、二年で明らかになります。粗利率、純利率などの指標が下がります。これは8月末の萬科中期業績會で、萬科董事の秘書である朱旭氏によると、毛利率の低下は業界の長期的な傾向になるという。

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