1-8月の商品室売上高の伸び率が正の「三本の赤い糸」に変わった影響が隠れています。

9月15日、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局が発表したデータによると、今年1～8月に全國(guó)の不動(dòng)産売上高は96943億元で、同1.6%増となり、今年に入って初めてプラスに転じた。

これはここ數(shù)ヶ月の好調(diào)な市場(chǎng)動(dòng)向のおかげで、5月から8月にかけて、全國(guó)の不動(dòng)産販売面積と売上高は4ヶ月連続で前年同期比増加した。このうち、8月の売上高は27%上昇し、販売面積は13.7%伸びた。

不動(dòng)産は疫病から回復(fù)する一番早い業(yè)界の一つです。投資先では、今年6月から全國(guó)の不動(dòng)産投資の累計(jì)増速が「正」になっています。前8月の不動(dòng)産投資の伸びは4.6%に達(dá)したが、同期の固定資産投資（農(nóng)家を除く）の伸びはマイナス0.3%だった。

緩やかな金融環(huán)境は、疫病の抑圧に対する需要の解放に刺激をもたらし、市場(chǎng)の暖かさ回復(fù)の主因とされ、不動(dòng)産産業(yè)の多くの指標(biāo)が好調(diào)に向かっている。しかし、最近では、多くの都市が不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)制政策を打ち出し、投資需要を抑制し、「三つの赤い糸」を主とする融資管理政策も企業(yè)の政策決定に影響を與えます。すでに來ている「金九銀十」は、また少しの不確実性に直面するようだ。

不動(dòng)産は疫病の中で最も回復(fù)が早い業(yè)界の一つです。-鄭迪坤撮影

多くの不動(dòng)産市場(chǎng)の指標(biāo)はよい方向に向かっている。

今年の8月、全國(guó)の住宅の販売面積は98486萬平方メートルで、同3.3%下落しましたが。しかし、年初の39.9%の下げ幅に比べて大幅に縮小した。

価格が上昇したため、8月の全國(guó)不動(dòng)産の売上高は依然として1.6%伸びています。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局がこれまで発表したデータによると、今年の第二四半期以來、全國(guó)70の大中都市の新築住宅と中古住宅の価格は全體的に上昇している。その中で、東部地區(qū)の市場(chǎng)販売は比較的速く回復(fù)して、一定の程度の上で全體の取引の平均価格をも高めました。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局の付凌暉報(bào)道官によると、最近の不動(dòng)産市場(chǎng)の回復(fù)には、前期の疫病の中のいくつかの抑圧的な需要放出の要素があり、金融が実體経済の支持力を増す原因もあり、市場(chǎng)金利が低下し、中長(zhǎng)期金利がやや下がり、客観的にも一部の住宅購(gòu)入者の負(fù)擔(dān)が減少しており、これは不動(dòng)産市場(chǎng)全體の回復(fù)にも役立つという。

だが、「総じて言えば、投資も販売もまだ低い水準(zhǔn)にあり、正常な狀態(tài)には回復(fù)していない」と述べた。

それでもここ數(shù)ヶ月、一部の地域市場(chǎng)では過熱が続いています。一部の二、三線都市では、供給不足や価格の逆さまなどの原因で、市場(chǎng)で買い占め現(xiàn)象が発生し、一部の都市の住宅価格の急騰を促進(jìn)しています。

8月26日、住宅と都市農(nóng)村建設(shè)部は北京で一部の都市不動(dòng)産工作會(huì)商會(huì)を開催し、瀋陽、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州などの都市政府と所在省（自治區(qū)）住宅と都市農(nóng)村建設(shè)庁の責(zé)任者が會(huì)議に參加しました。統(tǒng)計(jì)局のデータによると、これらの都市の住宅価格の上昇幅は比較的大きいです。

疫病が発生した後、中央銀行は何度も向市場(chǎng)で流動(dòng)性を解放し、資金コストが低くなり、今年上半期の融資環(huán)境が比較的緩やかになりました。それに、販売暖かさがもたらした利益もよく、不動(dòng)産企業(yè)の資金狀況が改善されました。今年1-8月、不動(dòng)産開発企業(yè)の所定の位置につく資金は117092億元です。

しかし、土地市場(chǎng)上では、住宅企業(yè)は慎重な態(tài)度を維持しています。今年の前の8月、不動(dòng)産開発企業(yè)の土地購(gòu)入面積は11947萬平方メートルで、同2.2%下落し、下落幅は1-7月より1.4ポイント拡大した。土地の成約価格は7088億元で、11.2%伸び、成長(zhǎng)率は1.0ポイント下落した。

多くの指標(biāo)が好調(diào)に推移しているため、8月の不動(dòng)産開発景気指數(shù)（「國(guó)不動(dòng)産景気指數(shù)」と略稱）は100.33で、2ヶ月連続で100ポイントの好景気水準(zhǔn)にある。

「三つの赤い糸」が連鎖反応する

不動(dòng)産市場(chǎng)は安定運(yùn)行を維持し、政策面によるタイムリーな調(diào)整もあります。

貝殻研究院の統(tǒng)計(jì)によると、7月以來、全國(guó)の44の省?市が61回、不動(dòng)産関連の政策を打ち出した。その中で常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深セン、南京、寧波、大連、成都共10城は不動(dòng)産市場(chǎng)の発展を規(guī)範(fàn)化する限定販売、限定購(gòu)入政策を発表しました。

貝研究院の高級(jí)アナリスト、潘浩さんは21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対し、この操作は全國(guó)の他の都市に対しても警告的な役割を果たします。

しかし、不動(dòng)産企業(yè)にとって、本當(dāng)の問題は融資の慎重な管理に対する一連の連鎖反応です。

8月20日、住建部と人民銀行は重點(diǎn)不動(dòng)産企業(yè)座談會(huì)を開催し、12軒の不動(dòng)産企業(yè)の責(zé)任者が會(huì)議に參加し、「重點(diǎn)不動(dòng)産企業(yè)資金監(jiān)視と融資管理規(guī)則」、すなわち「三つの赤い糸」を形成しました。住宅企業(yè)の「踏みつけ」?fàn)顩rによって、「赤、橙、黃、緑」の四つの段階に分けて、それに応じて差別化債務(wù)規(guī)模管理を?qū)g施する。

21世紀(jì)の経済報(bào)道によると、9月には一部の不動(dòng)産企業(yè)で試行が開始されており、今後は全業(yè)界に徐々に普及するという。

國(guó)泰君安の統(tǒng)計(jì)によると、上場(chǎng)企業(yè)の4割以上がレッドとオレンジの枠にあり、この部分の企業(yè)はレバレッジに行く圧力が大きい。そのため、割引セールを通じて現(xiàn)金を回収するのは、多くの企業(yè)の短期選択であるべきです。

9月の初めに、恒大起動(dòng)は大幅に値下げします。恒大は「金九銀十」で販売促進(jìn)を?qū)g施する慣例があるが、これは依然として「てこに行く」という議論を引き起こしている。北京のある不動(dòng)産會(huì)社の人は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対して、年度の業(yè)績(jī)を衝撃する目的で、會(huì)社は通常四半期に販売促進(jìn)を?qū)g施しますが、今年は前倒しする可能性があります。

この関係者は、例年に比べて融資政策の変化が住宅企業(yè)の値下げ促進(jìn)の原動(dòng)力となりましたが、需要も政策の影響を受けているため、今年の「金九銀十」は期待できますが、あまりにも人気があることはないと考えています。

同時(shí)に、企業(yè)の拡大のペースも遅くなる可能性があります。複數(shù)の回答者は、融資規(guī)模を負(fù)債率やキャッシュフローに連動(dòng)させることは、高レバレッジによる急速な拡大の時(shí)代が終わることを意味すると考えています。そのため、將來の用地取得と買収合併はいずれも溫度を下げることになります。

潘浩は、新政権は一連の連鎖反応をもたらし、將來の不動(dòng)産のデータ表現(xiàn)に影響を與える可能性があると指摘した。販売先では、不動(dòng)産企業(yè)の出荷意欲は依然として強(qiáng)く、成約量は引き続き上昇する見込みですが、価格は安定しています。融資先では、政策の引き締めによって、不動(dòng)産企業(yè)の所定の位置にある資金の増加速度が遅くなります。

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