成都、深センなど多くの不動産市場に対する規制強化「金九銀十」または販売促進の波を迎えている。

9月に入ってから、全國で不動産市場の規制政策が多く登場し、融資のニューディール政策を重ねて、全體的に引き締めの勢いがあります。

現実の不動産市場は二重の局面だ。ある都市の王周波數は出て、新しい部屋は奪い取られて、例えば佛山、深セン；ある都市はところが成約と価格が雙下落して、引き続き低迷します。

この背景において、不動産企業は四半期の販売戦略を次々と調整している。疫病の影響で、上半期のほとんどの不動産企業の年間目標達成率は半分にも満たず、殘りの3ヶ月間で、「金九銀十」は各不動産企業の「略奪」の鍵となっています。

9月の初め、恒大は7割引セールを叫んで、奪い取る第一銃を打ちます。大部分の不動産企業の今年の商品量は下半期、特に四半期に集中しているため、業界では大規模な不動産市場の販売促進の波がまもなく到來すると予想されています。

コントロールの再コード化

成都、この西部のホットスポットの都市は、突然9月14日に不動産市場コントロールの新政策を打ち出しました。新政內容は全部で15條で、土地市場のコントロールを強化し、金融慎重管理を実行し、合理的な自己居住需要を支持し、住宅コントロール政策を改善し、市場監督管理の監視?測定を強化し、世論の宣伝?誘導を強化するなど6つの方面をカバーしている。

成都の「不動産新政15條」コントロールの重點は、個人住宅の譲渡増値稅の徴収年限が2年から5年に調整されることにある。

易居研究総監の厳躍進氏によると、増値稅政策は今年各地で調整された政策の新しい動きだ。現在、全國は深圳、無錫、瀋陽、成都を含め、すでに増値稅の政策を調整しました。即ち、過去の「満2」から「満5」に調整しました。

彼は、似たような政策は、後続の各地で容易に採用され、模倣された政策であることが期待されており、これは「早送り」の不動産売買行為を防止するのに役立ち、家を買う行為がより理性的になると考えている。

成都以外に、9月12日に、常州も新政を登場して、市區に新商品の住宅を買って財産権の証明を取得した後に4年の取引ができます。

全國の不動産市場の風向を示す深センでは、7?15新政に続いて、「偽離婚して家を買う」というつぎが行われています。

9月10日夜、中央銀行の深セン市中心支店、銀保監會深セン監督管理局、深セン住建局が共同で文書を発表し、新規オンラインで婚姻情報の検索メカニズムを構築し、借り手の婚姻狀況と住宅購入家族（借り手、配偶者及び未成年子を含む）のメンバーの名義住宅カバー數を調べ、貸付審査根拠として、住宅ローンの差別化の手続きを実行する。

厳躍進氏によると、過去に深センで偽離婚が行われたのは、離婚証明書の偽造が一般的だった。言い換えれば、このような離婚の目的はすべて最初の住宅購入資格をだまし取るためで、新政は過去3年間の不動産保有狀況を追跡する必要があります。

婚姻情報がインターネットに接続された後、離婚記録を偽造するなどして、不動産の「購入制限」「貸付制限」政策を迂回したり、より低い頭金の住宅ローン行為を取ったりすると、逃げ場がなくなります。

以上のような政策から見て、コントロール基調は「合理的な自己居住需要を支持し、投機投機投機の投機投機投機を抑制する」というものであり、緊縮するところもあれば、適度に緩和するところもあるが、全體は緊縮を主とする。

同時に、不動産融資と資金管理もかつてないほど厳しいです。9月14日、國務院の定例のドライヤー會で、中國人民銀行の副総裁、國家外貨管理局の潘功勝局長が市場のうわさの融資新規定に対して答えました。

彼は、不動産企業の融資管理の市場化、規則化、透明化を強化することを目的として、不動産企業の盲目的な拡張行為を是正するために、不動産管理と融資規則をほぼ2年間にわたって根回ししたと述べた。

中原不動産によると、不動産規制が最も緩やかな2020年上半期が終わり、引き締めは避けられないという。今後は30以上の都市が引き続き引き締め力の異なる不動産政策を発表し、市場の安定を維持する見通しです。

価格戦は一觸即発ですか？

政策の引き締めにも融資の「三條線」にも、各不動産企業の年間販売目標に大きな圧力を與え、今年の「金九銀十」は各不動産企業の「奪い取り」の鍵となります。

三つの赤い線の「踏線」の狀況によって、不動産企業は赤、オレンジ、黃、緑の四つの段に分けられます。三つの線が觸れると赤い段になります。

2020年中報のデータを見ると、220社のA株、香港株、米株の上場企業のうち、「踏線」の不動産企業は7割に達し、その中の恒大、融創、富力、緑地など三つの赤い糸は全部超過しました。

経済學者、経済評論家の郭施亮氏は、融資規則の緊縮は不動産企業のキャッシュフロー及び負債率に対して大きな試練があり、住宅企業は「金九銀十」で割引販売促進を通じて現金回収を加速し、徐々に純負債率などの財務指標を減少させ、不動産企業自身の風制御能力を向上させる必要があると考えている。

9月7日、恒大は全國の不動産価格600項目に対して7割の割引を行うと発表しました。「価格戦」の第一銃を打ちました。9、10月に2000億円の販売目標を達成するように努力します。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、恒大は業界の先導的な不動産企業として、長年にわたって割引セールの習慣があり、このノードでも率先してオープンし、今後はより多くの不動産企業がフォローしていくという。

9月10日に碧桂園もセールをすると市場が伝えています。碧桂園によると、會社はずっと経営性キャッシュフローを著実に維持しており、現在は全國規模のプロジェクトに対して大幅な値下げセールを行う計畫はないという。

しかし、いくつかの都市やプロジェクトでは、碧桂園はまだ柔軟な価格戦略を取っています。9月13日、佛山陳村碧桂園の三龍は初回オープンしました。正式にオファーした価格は以前のドライヤーの価格より2.6萬-2.9萬/平少なくなりました。最低価格は2.1萬/平で、オープン當日の割引は9.1%ぐらいになりました。

碧桂園三龍匯は広州地下鉄7號線と広仏環線に位置しており、商業、居住、事務を一體化したTODプロジェクトとして企畫されています。

最近では、資金が豊富な中央企業の中海不動産も優待販売住宅の行列に加わり、9%の割引、花式減免、補助金などの福祉を通じて不動産の販売を促進しています。

今後しばらくの間に、各不動産企業の推計力は増大し、恒大な販促に従う不動産企業は明らかに増加すると予測できる。

実際、上半期は疫病の影響を受け、ほとんどの不動産企業は少なくとも二ヶ月の販売実績を失っています。年間販売目標の半分は達成されていません。さらに、年初に設定した販売目標を下方修正した企業もあり、達成率は依然として目標に達しておらず、大半の販売圧力は下半期、特に四半期に集中している。

21世紀の経済報道記者の統計によると、前50強の不動産企業は下半期の販売量と販売目標で、數兆元である。

張大偉氏の分析によると、各地の経済は急速に回復しており、不動産市場にとって、7-8月の平均回復レベルは昨年同期の100%を超えており、多くはすでに前の水準を超えている。

最近の不動産コントロールの政策も比較的に厳格なため、不動産市場のコントロールもずっと“不動産は炒めません”の原則を堅持して、不動産の価格が速すぎて増大することを防止します。そのため、住宅価格は金九銀十期間において、安定的に下落した全體の構造を維持すると判斷できます。

厳格な躍進も、第4四半期の不動産市場の販売促進はきっとあることができて、不動産企業は大部分が価格の方面の利益を譲って、割引などを行って、しかし大規模な値下がりが現れることはできませんと思っています。

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