「三つの赤い糸」の下の住宅企業の衆生相：融資抱団をまとめて「価格保証」

9月17日、河南省不動産業商會會長の閉門會が鄭州で開催され、商會副會長、鄭州萬科総経理の許沈波氏は會議で述べた。

今回の會議では、「疫病の影響、政策の引き締め、割引セール、企業の発展」など多くの問題を討論し、「割引セール」の話題については、業界に対する弊害が利益より大きいという意見が一般的に一致した。會議では、2つの地元の住宅企業の代表である建業グループの胡葆森會長と正商グループの張敬國會長が、率先して値下げしないと表明した。

住宅企業の抱団の「価格保証」現象は珍しくないが、省級商會の名義で業界抱団を呼びかけ、情勢の厳しさを浮き彫りにした。

監督管理層の最近の要求に基づき、不動産融資の管理は主に「3つの赤い線」を基準とし、具體的には：前受金を除いた後の資産負債率は70%より大きい、純負債率は100%より大きい、現金短債比は1倍未満である。住宅企業の「踏みつけ」狀況に応じて、「赤、オレンジ、黃、緑」の4段階に分け、それから差別化債務規模管理を実施する。これも史上最も厳しい債務管理政策とされている。

「3本の赤い糸」は急速に企業の反応を引き起こした。9月初め、恒大を代表とする一部の住宅企業は広範囲の値下げセールを実施した。一部の住宅企業は本の効果を下げる方案を下準備し、コスト管理制御をさらに実施する、また、政策の窓口期を捉えて大規模な融資を開始する企業も少なくない……

業界調整の手がかりが見えてきた。企業はかろうじて支えているが、ドミノ倒し効果は避けられないようだ。

値下げは開発者が見たい現象ではない。IC photo

「価格カルテル」の形成

値下げセールの方式で迅速に在庫を除去し、レバレッジ率を下げることは、住宅企業が調整圧力に対応するためのよくある方法である。9月以來、恒大スタートの勢いが強い値下げブームのほか、一部の地域市場で値下げが発生し、前期のオーナーの「権利擁護」を引き起こしている。

北京のある住宅企業関係者は21世紀経済報道に対し、年間業績を衝撃させる目的で、會社は通常4四半期に販売促進を実施するが、政策面の変化を考慮すると、今年は早まる可能性があると明らかにした。

値下げは開発者が見たい現象ではない。30人以上の河南省の住宅企業のオーナーと一線の住宅企業が豫氏の家族になるという観點に基づいて、値下げセールがもたらす可能性のある結果は4つあります。

「第一に、住宅購入者の資産を縮小させ、一部の人に過激な権利擁護行為が現れ、社會の安定に不利になる可能性がある。第二に、住宅価格が大幅に下落し、金融業、建築業、建材業、サービス業などの関連業界に大きな影響を與え、すべて損失になる。第三に、多くの住宅企業が倒産し、資金不足、土地備蓄の中小型住宅企業は生き殘るのが難しく、倒産すると、腐ったビルが増えてしまう。資金チェーンの斷裂は債務危機を爆発させる可能性がある。第四に、消費者は一般的に買っても買わなくても下落する心理があり、値下げしても住宅企業は予想通りの目標を達成するのは難しい」と指摘した。

しかし、市場ゲームでは、このような「攻守同盟」は容易には構築できない。率先して値下げする者は往々にしてより良い市場反応を勝ち取り、後者は受動的になる。

そのため、上述の會議では、胡葆森氏と張敬國氏が「率先して値下げしない」と表明した。

易居克而瑞のデータによると、河南省不動産の第一陣の參加副會長企業として、2019年の販売総額は全省の売上高56.4%を占め、そのうち、建業の累計売上高は1017.5億元、正商の累計売上高は510.6億元で、この2つの住宅企業の売上高だけで全省の売上高の16.9%を占めている。

現在の不動産市場は、「値下げしなければならない」ほどになっているのだろうか。

前述の北京の住宅企業関係者によると、全體的に見ると、上場住宅企業の表內債務規模は高くないが、「3本の赤い線」政策が厳しいため、「踏みにじる」企業は依然として少なくないという。加えて、最近多くの都市が新たな調整プラスコードを開始すると、住宅企業は回転リズムを高め、迅速に出荷する傾向にある。

しかし、具體的に都市部を見ると、狀況は依然として異なる。易居克而瑞の統計によると、今年8月、鄭州の新築住宅の在庫販売比は4.6カ月で、在庫圧力は小さい。しかし、一部の3、4線都市では、在庫圧力は依然として大きい。

上海易居不動産研究院シンクタンクセンターの厳躍進総監は21世紀経済報道に対し、融資の新規要因を考慮しなくても、住宅企業は毎年「金九銀十」で値下げセールを行うと述べた。しかし、今年の政策圧力は大きく、住宅企業には普遍的な緊迫感がある。

厳躍進氏は同時に、このような「価格同盟」は脆弱だと指摘した。異なる住宅企業が直面している資金圧力は異なるが、圧力の大きい住宅企業にとっては、価格の変動の可能性は排除できない。

「赤い糸」と競走する

販売側に比べて、住宅企業の融資側での動きは頻繁である。中原不動産研究センターの統計データによると、9月中旬、住宅企業の國內債券発行額は304億8000萬元を超え、前年同期比47%上昇し、7月以來の融資井噴狀況が続いた。9月下旬には、合生、金科、招商などの住宅企業にも大きな融資動作があった。

海外融資では、8月単月で住宅企業が累計65億6000萬ドルのドル債を発行し、前年同期比176%上昇した。9月中上旬、住宅企業のドル建て債務の発行規模は33億ドルだった。

融資の動きは頻繁に現れ、現在現れている政策の「窓口期間」と密接に関連している。

疫病発生後、中央銀行は何度も市場に流動性を放出し、資金コストが低下したため、今年上半期以來、不動産産業の融資環境は相対的に緩和された。中原地産首席アナリストの張大偉氏は、現在の住宅企業の融資の難しさは「過去最低水準」にあり、平均融資コストは4%から5%前後に集中し、前年同期の6%から8%の水準をはるかに下回っていると指摘した。

一方、住建部、中央銀行は8月20日に開催した重點住宅企業座談會で、「三つの赤い線」を主とする融資管理政策を正式に提案した。座談會では政策実行に関するスケジュールは提出されていないが、最近、參加した12の住宅企業が関連する貸借対照データの提出を要求されており、この政策の試行が迅速に開始されたことを意味している。

9月14日、中央銀行の潘功勝副総裁は國務院政策定例ブリーフィングで、「現在、重點不動産企業の資金モニタリングと融資管理規則は安定しており、社會的反響は積極的である。建設部及びその他の関連管理部門と共同で、評価の実行狀況を追跡し、規則を絶えず改善し、適用範囲を著実に拡大する。

これは業界にも融資窓口を殘している：融資管理のニューディールが全面的に実施される前に、住宅企業はまだ比較的低いコストで大量の融資を獲得する機會があり、それによって疫病の影響と販売不振による資金の緊張局面に対応する。

ある住宅企業家も21世紀の経済報道に対し、「3本の赤い糸」の試験範囲は限られているが、「ブーツ」はいずれ落ちる日が來ると述べた。

同関係者によると、多くの住宅企業の資金狀況は大幅に改善されているが、依然として多くの債務が表外にあり、拡張を続ける必要があるため、資金の需要量は小さくないという。短期的には、住宅企業の融資動作はまだ続くだろう。

また、21世紀経済報道によると、最近、一部の會社が傘下のプロジェクトや負債の狀況を棚卸しているとともに、金融機関と緊密にコミュニケーションを取り、融資政策の変化に対応している。同時に、住宅企業は拡張ペースの緩和、精密化管理の実施など、初歩的な負債削減案を制定した。

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