「狙撃」學(xué)區(qū)住宅：北京樓市の暗流と湧き

今年1月下旬以來(lái)、北京樓市の調(diào)整のリズムは加速し、調(diào)整の太鼓は急に力強(qiáng)くなった。

1月25日、北京市住宅?都市農(nóng)村建設(shè)委員會(huì)の黨委員會(huì)書(shū)記、主任の王飛氏は、北京市住宅建設(shè)委員會(huì)は長(zhǎng)賃貸企業(yè)に対する?yún)棨筏けO(jiān)督管理を強(qiáng)化し、企業(yè)の資金プールと賃貸料ローンの形成を禁止すると表明した。資金が不動(dòng)産市場(chǎng)や仲介業(yè)者による不動(dòng)産売買(mǎi)、投機(jī)的な売買(mǎi)に違反していることを厳しく調(diào)査する。

1月30日、北京銀保監(jiān)局は個(gè)人信用資金の不動(dòng)産市場(chǎng)への不正流入を厳しく調(diào)査した。

同時(shí)期、市街地の住宅建設(shè)部門(mén)は何度も不動(dòng)産仲介機(jī)構(gòu)を約束し、継続的に検査した。一部の主要仲介機(jī)関は最近承諾書(shū)に署名し、ホットスポット地域の住宅購(gòu)入頻度を下げ、「経営ローン」「頭金ローン」「消費(fèi)ローン」などの違法な金融活動(dòng)などに參加しない。

2月2日、北京市の多部門(mén)は文を送り、賃貸企業(yè)の行為を規(guī)範(fàn)化した。

従來(lái)の一括コントロール政策とは異なり、このコントロールの方向性は明確で、條項(xiàng)は細(xì)かく、非常に強(qiáng)い操作性を持っている。內(nèi)容から見(jiàn)ると、賃貸と中古住宅がコントロールの重點(diǎn)となっている。賃貸市場(chǎng)の規(guī)制が政策的な補(bǔ)完であるならば、中古住宅市場(chǎng)の規(guī)制は現(xiàn)在の市場(chǎng)のホットスポットに著目する。

1月以來(lái)、北京の中古住宅取引は引き続き高水準(zhǔn)を維持し、一部のホットスポット學(xué)區(qū)の住宅取引はさらに非理性的に上昇し、一時(shí)は市場(chǎng)感情のパニックを引き起こした。ある業(yè)界のベテラン業(yè)者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、仲介機(jī)関が承諾書(shū)で言及した「ホットスポット地域」とは、海淀區(qū)の一部の學(xué)區(qū)住宅を指すと述べた。これまでの規(guī)制當(dāng)局の仲介會(huì)社に対する約束では、學(xué)區(qū)住宅も重點(diǎn)としていた。

ある分析者は、北京市の「狙撃」學(xué)區(qū)住宅の背後には、長(zhǎng)年にわたって底を築いた後の市場(chǎng)の昇溫の暗流があると指摘した。一線のビル市全體が上昇している背景には、いくつかの需要がうごめいている。

學(xué)區(qū)房再「驚き」

西城、海淀二區(qū)は公認(rèn)された北京教育の「高地」である。2020年5月、西城區(qū)は同年7月31日から複數(shù)校の區(qū)畫(huà)を?qū)g施すると発表し、西城區(qū)の學(xué)區(qū)住宅取引ブームを引き起こしたこともある。その後、西城區(qū)の學(xué)區(qū)の住宅は冷え込み、多くの保護(hù)者が學(xué)位をより十分な海淀に「転戦」した。

海淀區(qū)のハチドリホーム団地では、ある不動(dòng)産ブローカーが21世紀(jì)の経済報(bào)道に語(yǔ)った。「一流一類」に対応する中関村三小で、しかも戸型が小さく、総価格が相対的に高くないため、過(guò)去1年以上、この団地の住宅価格は2回の跳ね上がりを経験した。

40平方メートル前後の南向ワンルーム型を例にとると、2019年の年間の単価は約14萬(wàn)元前後で、1年後には15萬(wàn)元以上に上昇した。今年に入ってから、同じ住宅源の単価は16萬(wàn)元以上に上昇し、総価格の累計(jì)100萬(wàn)元前後の上昇に相當(dāng)する。しかし、非常に人気があるため、現(xiàn)在、この団地の販売可能な住宅源は多くない。

同ブローカーによると、海淀區(qū)の一部の人気學(xué)區(qū)では、最近「一夜にして20萬(wàn)、30萬(wàn)の値上げ」があるが、一部の住宅源に限られているという。多くの所有者は価格を高く上げることはありません。帯看量は大きいが、住宅購(gòu)入者も性価格比を評(píng)価するからです。

それでも住宅価格の高騰による波紋は広がっている。朝陽(yáng)區(qū)のある団地のオーナーグループで、編集された動(dòng)畫(huà)によると、數(shù)年の橫盤(pán)期を経て、さまざまな好材料が北京の住宅価格の上昇を促すという。この動(dòng)畫(huà)は、海淀區(qū)の學(xué)區(qū)住宅価格を含む北京の各地域の昨年以來(lái)の住宅価格の変化を示している（データの出所は不明）。

このような動(dòng)畫(huà)の権威性に疑問(wèn)があるが、數(shù)年の厳しい規(guī)制を経て、北京の住宅価格は確かに3年以上の「橫盤(pán)期」を経験したのが現(xiàn)実だ。この時(shí)點(diǎn)で、住宅価格の上昇の論理は信じられやすいように見(jiàn)える。

予想管理をしっかりと行うために、北京市街地の住宅建設(shè)部門(mén)は1月以來(lái)、何度も不動(dòng)産仲介機(jī)構(gòu)を約束し、検査し続け、「住宅の成約情報(bào)を誇張し、宣伝してはならず、販売側(cè)が勝手に見(jiàn)積もりを上げるよう誘導(dǎo)してはならず、微信モーメンツ、メディアルートで住宅購(gòu)入パニック感情を製造する文章を発表してはならない」と強(qiáng)調(diào)した。

それと同時(shí)に、チェーンハウス、シェルなどのアプリも各団地の住宅源の歴史的な成約情報(bào)を撤去し、その中には各住宅源の取引価格が含まれている。

多くの業(yè)界関係者から見(jiàn)ると、海淀區(qū)の學(xué)區(qū)住宅の昇溫には、教育不安、底打ち感情、疫病による海外教育の阻害、在庫(kù)不足などの要素の総合的な影響がある。しかし同時(shí)に、北京樓市全體の取引が上昇を続けている背景も無(wú)視できない。

公式データによると、2020年の全市中古住宅の成約件數(shù)は前年同期比16%増の16萬(wàn)9000戸で、成約の絶対水準(zhǔn)と増加幅はいずれも2017年以來(lái)最高だった。このうち、昨年12月の成約規(guī)模は2萬(wàn)セットを突破した。今年1月、北京の中古住宅のネット署名は17513件で、下落したが、前年同期比104%上昇し、段階的な高値だった。

朝陽(yáng)區(qū)雙井區(qū)のあるマネージャーによると、2020年12月単月、その店舗の出來(lái)高はここ數(shù)年の最高を記録したという。一部の非良質(zhì)住宅源の成約サイクルも明らかに短縮され、最近の価格は小幅に上昇している。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局によると、2020年12月、北京の中古住宅価格は前月比0.5%上昇し、前年同期比6.3%上昇した。

政策の高圧と様子見(jiàn)ムード

3年以上の橫盤(pán)期を経て、北京樓市は本當(dāng)に反発するのだろうか。

中原地産首席アナリストの張大偉氏は、北京のビル市の昇溫は、金融政策が中性的になる背景の下で、一線のビル市全體の昇溫の一部だと考えている。しかし、全體的に見(jiàn)ると、北京市場(chǎng)の熱はそれほど高くなく、全市の取引量は一時(shí)2017年以來(lái)の高位にあったが、全體でも2萬(wàn)セット前後だった。同時(shí)に、北京の成約熱は非常に分化しており、海淀などの少數(shù)の地域が相対的に暑いほか、その他の地域の多くは安定したばかりの中に屬している。

歴史データを整理すると、昨年の北京中古住宅の取引量は段階的な高値に達(dá)したが、2016年の27萬(wàn)戸に比べて10萬(wàn)戸前後の差があることが分かった。多くのアナリストは、このような出來(lái)高が住宅価格の大幅な上昇を支えるのは難しいと考えている。

張大偉氏によると、北京樓市は昨年4四半期に底打ち感情が現(xiàn)れ、これは出來(lái)高の上昇を推進(jìn)しただけでなく、一部の地域の住宅価格の上昇にもつながったという。しかしその後、様子見(jiàn)ムードが再燃し、1月の取引量は下落した。

「コントロールが最も厳しく、住宅購(gòu)入が最も難しいため、北京のビル市はずっと一二線都市の中で最も安定した市場(chǎng)である。このような狀況では、市場(chǎng)が高溫になる可能性はあまりない」と張大偉氏は考えている。

政策コントロールの役割は確かに無(wú)視できない。早くも1月20日、海淀不動(dòng)産管理局は比較的大きいチェーン家、私は私の家、麥田、中原不動(dòng)産などの仲介機(jī)関を約束し、學(xué)區(qū)不動(dòng)産の宣伝概念を根絶し、在庫(kù)不動(dòng)産取引市場(chǎng)の秩序を安定させなければならないと強(qiáng)調(diào)した。同部門(mén)はまた、各仲介機(jī)関が住宅源の普及と仲介サービスの過(guò)程で、「學(xué)區(qū)の部屋」を理由に住宅価格や賃貸料をつり上げるなどの違反行為があったかどうかを検査した。

北京市內(nèi)の2級(jí)住建部門(mén)の仲介機(jī)関に対する巡察では、「上昇にあっては必ず調(diào)べ、炒めにあっては必ずやる」という原則を打ち出したという。また、日常的な巡察の頻度を強(qiáng)化し、暗黙の訪問(wèn)を組織し、炒め物を発見(jiàn)した仲介機(jī)構(gòu)と人員に対して共同で処罰することを強(qiáng)調(diào)した。

実際、仲介機(jī)関が提案した「ホットスポット地域の部屋を見(jiàn)る頻度を下げる」という約束は、議論はあるが、監(jiān)督管理部門(mén)の調(diào)整決意を反映している。

「経営ローン」「頭金ローン」「消費(fèi)ローン」などの個(gè)人信用資金がビル市に流れていることも、北京が最近調(diào)査?処分したポイントだ。ある金融機(jī)関の仲介業(yè)者は21世紀(jì)経済報(bào)道に対し、昨年、多くの人に「消費(fèi)者ローン」「経営ローン」を申請(qǐng)したことがあり、その中には家を買(mǎi)うために多くの顧客がいたと明らかにした。しかし、今年はプロセスが複雑なため、彼の業(yè)務(wù)は明らかに減少した。

多くのアナリストは、重要な風(fēng)向計(jì)的意義を持つ都市として、北京のビル市は引き続きコントロールの「重點(diǎn)配慮」を享受し、學(xué)區(qū)の住宅を含めて住宅価格が大幅に上昇する可能性は低いと考えている。

唯一の不確定要素は新築市場(chǎng)にある。データによると、競(jìng)合限定住宅の販売ブームが一段落するにつれ、2021年には、新たな住宅供給の主流を再び占めることになる。新築住宅の取引は北京市場(chǎng)の2割にすぎないが、競(jìng)合住宅に限って一度北京市場(chǎng)の平均価格を抑えたことがあるように、これらの無(wú)価格住宅源が市場(chǎng)全體に価格圧力をもたらすことができるかどうかは、さらに観察する必要がある。

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