公募reits兆レースの先觸れ？機関投資家は「情熱的に支持する」と表明した。

公募REITsファンドの肩書きが急進した。

2021年5月8日、10個のREITs製品が報告されました。

5月17日の夜、第一陣の9羽の公募REITsファンドは正式に証券監督會の返答を得ました。

5月19日、第一陣9隻の公募REITsファンドは引合公告、募集説明書、委託契約などの書類を発表しました。

5月24日から一部の公募REITsファンドは引合を開始します。5月30日から一部公募REITsにて応募します。

6月7日、一部の公募REITsはネット下と公衆部分の最終販売シェアを確定しました。6月11日、一部公募REITsファンドが正式に設立されます。

21世紀の経済報道記者の調査によると、機関投資家は第一陣の9隻の公募REITsファンドに対して情熱的だった。

市場関係者の多くは、次の発行においては、全體的にファンドの発行市場は冷遇されているものの、最初の公募REITsファンドにはまだ「超公募」「比例販売」の現象が現れている可能性があると考えています。

兆トラック？

投資者にとって、公募REITsは新鮮なものです。中國の公募REITs市場の潛在規模は兆元レベル以上です。

北京大學光華管理學院からの研究報告によると、中國の公募REITs市場規模は4兆元から12兆元に達するという。

5月17日、中國証券監督會は正式に第一陣の9つの公募REITsを承認しました。インフラストラクチャの公募REITs試行プロセスがまた重要なマイルストーンを超えたことを示しています。

最初の9つの公募REITsのうち、深交所は4つで、上交所は5つで、記者の統計によると、募集規模は合計300億元近くになる見込みです。

深交所からの最初の4つの単一のインフラストラクチャの公募REITsプロジェクトは、それぞれ中國航空の首鋼バイオマス閉鎖式インフラストラクチャ証券投資ファンド、博時招商蛇口産業園閉鎖式インフラストラクチャ証券投資ファンド、広州交通投広河高速道路閉鎖式インフラ証券投資基金と紅土創新塩田港倉庫保管物流閉鎖式インフラ証券投資基金。募集規模は合わせて140億元近くになる見込みです。

上交所からの第一回目の5つの単一のインフラストラクチャの公募REITsプロジェクトは、それぞれ華安張江光大園の閉鎖的なインフラストラクチャ証券投資ファンド、浙江商証券上海杭寧波杭章高速閉鎖式インフラストラクチャ証券投資ファンド、富國初の水利業務閉鎖式インフラストラクチャ証券投資ファンド、東呉蘇州工業園區産業園閉鎖式インフラ証券投資ファンドと中金プロロス倉庫保管物流閉鎖式インフラ証券投資ファンド。

今回の公募REITs基金は、戦略投資家向けに販売（「戦略配給」）し、條件に合ったネット下投資家向けに引合販売（「ネット下発売」）し、一般投資家向けに公開販売（「一般発売」）することで発売する3つの方法があります。

ちなみに、一般ファンドと比べて、公募REITsファンドは引合の一環が多くなりました。これは上場會社IPOと似ています。このために、第一陣の公募REITsはもっぱら引合公告を発表しました。

全體の流れから見れば、まず、公募REITsファンドはネット下の機関投資家の引合をして、引合公告を発表して、引受したい投資家は価格區間によって取引所のIPOシステムで入札に參加します。引き合いが終わったら、オファーの狀況によって価格を決めます。続いて、投資家は定価に基づいて予約量を報告し、確定した後に販売過程を完成する。最後にファンドが設立されて上場されました。

上交所が発表したREITs製品情報によると、流れによると、T日とは5月31日で、ネット下基金のシェアの予約日と納付日、公衆基金のシェアの予約日と納付日のことである。T-8日（5月19日）募集説明書、引合公告などの書類を開示する。T-7日にネットで路上公演を行います。T-5日（5月24日）は引合日です。T-1日発売のお知らせを掲載します。5月30日に投資家はREITsファンドを買うことができます。

全體的に見ると、7つの公募REITs製品の引合期間は5月24日で、2つは5月25日だけです。

9つの公募REITsファンドだけで、6つの引き合い區間は大體2～5元で、3つの引き合い區間は8～10元です。

大量の機構投資を誘致する

投資家の一番の関心は、公募REITsファンドの魅力はどうですか？

「公募REITsファンドは中低リスクで、株式ファンドに比べてリスクが低い。公募REITsは新しい品種として、投資家に新しい投資の標的を提供しています。投資家は自分のリスク選好に基づいて、公募REITsに対して十分に理解してから投資します。前海開源基金のチーフエコノミスト、楊徳龍氏は言う。

また、投資信託によると、公募REITsは資産ポートフォリオ分散管理の有効なツールとして、他の資産カテゴリとの相関が低く、投資公募REITsは株式と債権からなる資産ポートフォリオリスクを低減し、配當率の水準を向上させることに役立つと指摘しています。また、公募REITsは強制配當要求を持っているので、安定した配當水準と資産の成熟した運営から利益を得て、ヘッジ周期的変動リスクに効果的に対応できます。

戦略投資家の參加意欲から見れば、公募REITsはとても人気があります。

最初の9つの公募REITs基金の初期募集総額は300億円前後になる見込みです。各ファンドの戦略的配分比率はいずれも55%を超え、55.33%から74.30%の間に4つの戦略的配分比率が70%を超え、浙江省杭徽章74.30%のように、最初の水利業務76%、プロス72%、広州広河78.97%の間に、いくつかの機関投資家がREITs基金を公募するのが好きだと説明しています。

最初の9つの公募REITsファンドの戦略投資家は比較的大きいです。これは戦略的な配給以外のネットとネット市民の投資発行のシェアがあまり多くないためです。

そのため、市場では、仮に現在募金している淡市の中でも、第一陣の9つの公募REITsファンドの発行が「超募集」「比例販売」の狀況になりかねないと考えています。その中で、銀行の投資信託子會社、証券會社、保険などは公募REITsの戦略的な販売と引合に參加する積極性が高いです。

戦略的な割當比率が最も高い広州広河製品を例にとって、この基金の引合區間は12.471元/部ー13.257元/部で、引合時間は5月25日です。募集シェア7億部を許可する。その中で、戦略販売シェアは5.528億部で、ファンドの販売総量の比率は78.97%である。ネット下の初期販売數量は1.12億部で、初期戦略販売數量を差し引いた76.22%を占めています。一般投資家の初期販売臺數はわずか0.35億枚で、初期戦略販売數量を差し引いた23.78%を占めています。

公告によると、平安広州交通投資公募REITsは平安基金から公募基金の管理者を務め、平安証券は資産サポート証券管理者と財務顧問を擔當し、雙方は共に広州交通投資集団有限公司に協力して今回の公募REITsプロジェクトの申告を完成した。

この製品に対応するインフラプロジェクトは広河高速（広州區間）で、広東港澳大灣區の核心地域に位置しています。プロジェクトの全長は70.75キロで、現在國內で初めて申請された公募REITsの中での見積もりと規模が一番大きいシングルです。REITs製品の発行により、広州を通じて「投、融、建、管、退」全ライフサイクルの発展と投融資チェーンを投資し、ビジネスモデルを最適化すると同時に、持続的で安定した利益貢獻を実現し、プロジェクトの持続的な健康と安定的な運営を促進する。

平安広州交通投資公募REITsが投入した高速道路資産は、比較的優良な投資基準の一つです。業界の上から見て、長年の制度改革を経て、大多數の省の高速道路の主體はすでに集中化の管理を完成して、各地はすべて1家の主導的な地位を占める高速道路の経営主體を持って、業務はわりに高くて、明らかな集中の特徴を持ちます。「2019年全國有料道路統計公報」によると、2019年までに、中國の高速道路の開通距離は14.28萬キロメートルで、有料道路の総距離の83.48%を占めています。その中で政府の返済性高速道路は7.45萬キロメートルで、高速道路の総距離の52.13%を占めています。経営性高速道路公路は6.84萬キロメートルで、高速道路の総距離の47.87%を占めています。

平安基金REITsの関係者は「中國のこのような巨大な高速道路の沈殿資産は、公募REITsを通じて(通って)活動するのがとても良い選択だ」と話しています。公募REITsは、持分型ファイナンスツールの屬性を持ち、資産の棚卸しをしながら、効果的に企業の負債率を低減させることができる。投資者の立場に立って、高速道路の公募REITsは全體的なリスクが比較的コントロールでき、配當が安定している投資信託商品です。機関投資者だけでなく、一般投資家にも大きな魅力があります。

もう一つの公募REITs――投資家の蛇口産業園REITsは資本市場の人気を獲得しました。各種類の専門機関投資家は意欲的に高揚し、積極的に參加して、元計畫の外部戦略配給（原始権益者予約部分を含まない）で30%の限度額を予約した場合、3倍近くの超過予約を獲得しました。現在、投資家の蛇口産業園REITsは最終的に戦略投資家10社余りをロックし、原始権益者が蛇口を投資する以外、その他の戦略投資家のタイプは保険資金、大規模央企業投資機構、産業基金、銀行と証券會社の自営及び投資資金である。

機構のほかに、個人投資家も公募REITsに注目しています。聞くところによると、多くの個人が最近関連商品について相談しています。

ある業界関係者によると、現在の株式市場はあまり良くなく、リスクが大きいです。銀行の投資信託商品の「剛性」は決済されます。公募REITsはリスクと収益から見れば、いい代替商品です。

「兵家の必ず爭うところ」

現在、公募REITsは実力のある公募管理人の「兵家必爭」の地です。

第一陣の9隻の公募REITsファンドから見ると、各ファンドは普通3名のファンドマネジャーを擔當しています。その中、首鋼緑能は4名のファンドマネジャーを擔當しています。

関連ファンドマネジャーの多くはこれまで関連産業の経験があり、公募管理者がREITs業務の導入を進める人材です。

実際、多くの公募管理者は早くからREITsの人材を準備しただけでなく、自分のREITsチームを構築し、研究プロジェクトを絶えず発展させました。

國泰君安は2019年の試行調査開始以來、専門チームを設立し、グループ體系內に多くの部門にまたがる公募REITs共同推進チームを設立し、インフラストラクチャREITs市場を事前に配置し、政策の進展を密接にフォローし、異なる地區の國資譲渡、稅務計畫などの業界性問題と解決案を深く研究してきた。

投資ファンドは2008年にREITsの研究活動を開始し、不動産投資分野の専門家を準備したと発表した。Bo時基金の全額出資子會社は2012年に設立されて以來、多単ABSとクラスREITsプロジェクトを操作してきました。

昨年、公募REITsに関する通知と法規が公布された後、博時基金內部の母子會社の資源は最初に公募REITsの作業グループを創立しました。そして、適時に市場化して、REITsの投資運営能力を持つ専門人材を數名募集しました。

同時に、同社は効果的に投資証券と中信証券と共同で、株式の融資分野、プライベートエクイティなどの資産証券化分野での豊富な経験について、効率的なコミュニケーションを行い、それぞれの獨立したデューデリジェンスを展開した上で、時間をかけて蛇を招くREITsプロジェクトのプロセスを共に推進しています。

平安基金によると、會社は國內の比較的早い段階で公募REITs業務の先駆者の一人で、現在すでに10人を超える専門チームを設立しています。製品メンバーはIPO、財務、法律、稅収、資産評価などの専門経験を持っています。運営者はそれぞれ國內の主流高速道路の運営と投資機構から來ています。全部で5年以上のインフラ投資と運営管理経験があります。

第一陣の9隻の公募REITs基金を除いて、多くのファンド會社は21世紀の経済報道記者に対し、公募REITs商品を申告する意向を示しました。

?