上海の住宅は発展して新しい段階に入ります。

? ? ? ?8月13日、上海は「上海市住宅発展第14次5カ年計畫」（以下、「計畫」と略稱する）を発表した。「計畫」は、上海はリース購入を堅持し、同時に実施し、「中心放射線、両翼が一斉に飛び、南北の転換、新城が力を出す」空間構(gòu)造の要求を?qū)g行し、「重點」は賃貸住宅を発展させ、リース購入を堅持し、同時に実施すると提案した。「一つのベッド」、「一つの部屋」から「一つの部屋」までの多段階賃貸住宅の供給構(gòu)造を最適化し、「十四五」の時期には、42萬セット（部屋、寮のベッド）以上の供給住宅が形成され、住宅の供給総額の40%を占めます。このうち、レンタルルームは22萬セット、寮のベッドは20萬枚です。引き続き規(guī)範(fàn)化させて、賃貸住宅を30萬セット借りる。

産業(yè)の影響から見て、首席の不動産屋の人は、レンタル市場は政策の支持があって、市場の需要があって、安定したキャッシュフローの確定のコースがあると言いました。競爭するのは資金コスト、リーン生産管理（コストとサービス）、戦略的視野、退出通路などの核心要素です。

住宅の構(gòu)造を最適化する

「十四五」期間には、各種住宅用地面積4000ヘクタールを新規(guī)に供給し、商品住宅4000萬平方メートル、約40萬セットを新たに供給する。

「計畫」は「協(xié)調(diào)」を掲げて保障性住宅を発展させ、住宅保障體系を健全化させる。十四五の時期に、保障性財産権住宅を新たに供給して約23萬セットになりました。「住宅ストックを更新し、都市の有機(jī)更新作業(yè)の表示度を向上させる。2022年末までに、中心都市區(qū)の二級舊里以下の家屋の改造を全面的に完成します。計畫期間內(nèi)に、中心都市部の零細(xì)な二級古里以下の家屋の改造を早期に完成させることを目指します。

前述の不動産會社の人は、不動産企業(yè)は賃貸住宅の建設(shè)と運(yùn)営に切り込んで、開発の天然の優(yōu)位がありますが、現(xiàn)在の主流の不動産企業(yè)は短期資金に依存してレバレッジのビジネスモデルを増大します。このような精密化管理によってコストをコントロールし、収益を向上させ、最終的には資本市場上で認(rèn)可されたこの長線ビジネスモデルには合致しない。これは資本市場のサポートが必要なので、このコースを選ぶ企業(yè)は多くないです。過去の歴史も多くの不動産開発企業(yè)が賃貸不動産市場に參入してから數(shù)年後に撤退したことを証明しています。

「計畫」は住宅賃貸システムの構(gòu)築を加速することについて、集中的に新築し、商品住宅の建設(shè)、貯蓄用地の転換、各種園區(qū)の付帯建設(shè)、商業(yè)事務(wù)プロジェクトの規(guī)則的転換などを通じて、累計でリース住宅を70萬セット以上調(diào)達(dá)し、その中に新たに賃貸住宅40萬セット（間）を建設(shè)し転化することを提案している。「賃貸住宅計畫建設(shè)ガイド」などの一連の政策を打ち出し、中小型と寮のベッド型建設(shè)ガイドを強(qiáng)化する。集中型賃貸住宅プロジェクトの用地を150枚譲渡し、建築面積は約1000萬平方メートルで、各大都市の賃貸住宅の新築量の中で第一位となり、多主體の參加、多品種の供給、規(guī)範(fàn)化管理を構(gòu)築するための住宅賃貸システムは堅固な基礎(chǔ)を打ち立てた。

これは業(yè)界に與える影響はどれぐらいですか？業(yè)界関係者は、現(xiàn)在大多數(shù)の不動産企業(yè)は依然としてリース業(yè)界の投資リターンモデルに慣れており、さらに資金を探し、精密化管理の能力を高める必要があると考えています。

上記の不動産関係者によると、將來の賃貸住宅の開発運(yùn)営市場は、資本端が主に長期安定収益を追求する生命保険資金、私募基金と似たようなもので、開発端は主に成熟したブランドの不動産企業(yè)または私募基金管理會社が負(fù)擔(dān)し、運(yùn)営端は主に成熟したレンタルサービス類の企業(yè)で構(gòu)成されている。

二つの大きな変化

易居研究院智庫センター研究総監(jiān)の厳躍進(jìn)氏は、「第13次5カ年計畫」に比べ、上海の「14次5か年」住宅政策の二つの明確な転換：多段階賃貸住宅供給體系を明確に提出し、すなわち「一つのベッド、一つの部屋、一つのスイートルーム」の內(nèi)容を分析した。この表現(xiàn)のイメージは生き生きとしていて、しかも明らかに上海の多段階賃貸住宅の供給體系を描き出しています。データを見ると、賃貸住宅の42萬セットの供給內(nèi)容に言及しており、総量から保障されていると説明している。このことから、最近の五年間の発展の中で、上海の賃貸住宅の供給総量と構(gòu)造に注目したいと考えられます。もちろんこの基礎(chǔ)の上で、製品の分配を重視して、上海の賃貸住宅の製品の宣伝を増大して、後続の注目すべき內(nèi)容です。二つ目の変更は、舊區(qū)の改造を加速することです。今回は舊市街區(qū)、舊住宅の更新?改造に関するデータ指標(biāo)の要求があり、これらの産業(yè)への投資がより明確になる。舊區(qū)の改造のような內(nèi)容は、未來に重要な関心が必要です。特に「利益訴求」について多く検討する必要があります。このような仕事の詳細(xì)は多く、不動産企業(yè)や投資家が細(xì)かく磨かれています。このような仕事が所定の位置につくと、全國の他の都市でより良い普及ができます。

また、「計畫」では、住宅団地、コミュニティ管理、賃貸住宅などは住宅分野のデジタル化の転換を推進(jìn)しなければならないと指摘しています。

住宅保障受益団體が秩序よく拡大することは明らかです。廉価賃貸住宅は戸籍の低収入住宅難家庭に対して基本的に保障すべきことを?qū)g現(xiàn)し、2020年12月末までに、累計受益家庭は13.4萬戸である。公共賃貸住宅の建設(shè)調(diào)達(dá)、供給分配、住宅源の循環(huán)使用に力を入れ、供給源の15萬セットを累計して、72萬戸の恩恵を受けます。注目に値するのは、上海では「一城一策」の作業(yè)方案を真剣に実行し、関連する規(guī)制政策を厳格に実行し、不動産連動メカニズムを?qū)g行し、中小型の普通商品住宅の供給比率を高め、市場監(jiān)視?管理を強(qiáng)化し、不動産市場の安定的な発展を促進(jìn)する長期効果的なメカニズムの構(gòu)築を加速することである。

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