成都の下で高い中古の部屋を支えます：需要を抑えてとてこに下がります

? ? ? ? 不動産市場コントロールの更なる最適化と段階的な調整。5月14日、成都市不動産ブローカー協會の公式微信は「わが市の中古住宅の上場価格をさらに規範化させることに関する通知」（「通知」と略稱する）を発表した。通知」は成都の虛高住宅の価格を下ろそうとする住宅源を明確に言及し、「虛高」の限界は3.93萬元/平方メートル以上とする。通知」はまた、將來の実際の市場取引においても、この価格より高い基準が存在しても、この基準で対外的に展示と宣伝を行うことができないと規定しています。

? ? ? ?成都の中古住宅の下での動きは上海と同じで、深センの中古住宅の指導価格にも似ています。そのため、業界関係者は成都の中古住宅の指導価格はすでに道路上にあると推測しています。以前の「322」新政の後、成都市市場の成約は確かに鈍化しましたが、市場は依然として過熱しています。中古住宅の値上がり幅が高すぎて、政府が中古住宅のコントロールを強化するのは道理の中にあります。

しかし、このようにして、一部の値引きを受け入れにくいオーナーの大體率は「陰陽契約」の要求を提出します。それでは3.93萬元/平方メートルの部分の住宅価格より高くて、買い手が多く支払う最初の支払いになる可能性が高いです。

? ? ? 易居研究院智庫センター研究総監の厳躍進氏によると、成都では中古住宅の管理管理管理と管理のアップグレードが見込まれ、後続の中古住宅の長期効果管理が加速するという。より深いレベルから見ると、成都では最初の住宅ローンの金利が上昇し、中古住宅の指導価格が間もなく登場し、集中供給地の規模拡大などのコントロール措置が現れている。不動産市場を冷やすために、成都では最近規制が集中しており、主に購入先にレバーを下げる。

需要端下げレバー

張斐（仮名）は成都にある高価な不動産源の影響を実感しました。彼は最近取引中の中古住宅のセットが規制の銃口にぶつかっています。住宅の価格が3.93萬元/平方メートルより高いため、所有者はすでに陰陽契約を締結することを明確に提出しました。張斐さんは明らかにしています。3.93萬元/平方メートルの単価で契約してローンを借りる以外に、多く出てきた部屋の代金の一部は別の資金で解決します。

張斐が直面している局面は、成都のコントロールが深水區に入る常態の一つと言える。過去1年間で、成都の中古住宅の値上がり幅は明らかです。最も典型的な利得は2020年4月に現れ、國家統計局のデータによると、2020年4月には、成都市の新築住宅の前輪比は0.7%上昇し、2019年には10.3%上昇した。中古住宅の前輪比は2.1%上昇し、2019年と比べて4.1%上昇した。中古住宅の値上がり幅は5年ぶりの高値を記録しました。2016年9月の成都限定購入前の中古住宅の月間最高の伸び幅は1.7%を超えました。そして2020年の成都中古住宅の価格は2016年より高くなりました。

今年4月になって、成都の新築住宅は前月比0.5%上昇し、同6.6%上昇した。中古住宅価格は前月比0.3%上昇し、同7.4%上昇した。成都は住宅価格の圧力を抑えてますます大きくなります。

成都の中古住宅の値上がり幅が大きい原因は一つの手房の表現によるものです。成都はここ數年來の不動産市場の変化は、高新區を通じて1、2をうかがうことができます。鄭敏（仮名）は2020年に人生の中で一番目の家を買いました。成都の高新區に位置しています。この地域も成都のここ二年の住宅価格の上昇幅が一番速い地域です。鄭敏さんは高新區の銀行に勤めています。一方、夫婦二人は比較して、高新區で家を買うと、將來住む快適性がより大きいと考えています。高新區が建設のピークに入るにつれて、中古の部屋はずっと値上がりしています。最近、成都で下架した三萬三十三萬元/平方メートル以上の中古の住宅源は高新區に位置しています。安居客のウェブサイトによると、成都の高新區の中古住宅の平均価格は2020年6月の2.25萬元/平方メートルから今年5月の3.22萬元/平方メートルまで上昇し、年間の上昇幅は約43%だった。

大量の不動産需要がなぜ高新區に落ちたのですか？理由は明らかです。インターネット大手の投資に応じて、例えばアリババ、テンセント、網易などが相次いで著地したため、高新區の大量就業機會も浮上しました。これまでは成都に入ったばかりの若者が限定されていました。高新南區の家しか買えませんでした。新築住宅の供給が需要に追いつかないので、中古住宅市場は船が高くなりました。

2019年の年末に、成都は購入制限政策を調整しました。高新南區の住宅購入資格を持つ人たちも成都天府新區、高新西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區で住宅を買うことができます。適度に高新南區の供給圧力を分散しました。しかし、これは他の地域の中古住宅の値上がりをもたらし、土地の競売価格が上昇しました。2021年に成都の複數の郊外のプレートの土地の不動産価格は2萬元/平方メートルを突破しました。最近の一年間で、成都の遠郊區青白江區の商品住宅の平均価格は7871元/平方メートルで、遠郊の中で同様に中流レベルにあります。成都瑞理機構のデータによると、現在このエリアは100萬平方メートル未満で、2020年の去化速度によって、去化時間は4ヶ月しかかかりません。

高い住宅ローンの利率

限られた購入、価格制限などの技を使い果たした後、成都不動産市場のコントロールが需要の端からレバーを下げる上で手を出す意図もますます明らかになりました。全國の住宅ローンの金利は下がっていますが、成都の住宅ローンの金利は靜かに上昇しています。住宅ローンの緊縮面では、成都は現在最も厳しい都市の一つです。また、最初のスイートルームの金利が最も高い都市で、平均住宅ローンの金利は5.93%に達しています。

成都のある銀行の業務員の鄭敏さんは幸運にも恵まれています。彼女が申請したローンの利率は5.88%です。360大データ研究院のデータによると、2020年末には、成都の新住宅ローンの利率は6.13%に達した。

実際には、不動産市場を抑制するため、現在の成都の最初の住宅ローンの利率は5.88%から6.1%でよく見られます。調査によると、現在の成都初の住宅ローンの利率は20%から25%上昇し、実行利率は最高6.13%である。二つのスイートルームは普通25%-30%浮かびます。最高執行率は6.37%で、ほぼ前月と同じです。

鄭敏氏によると、成都の最近の住宅購入金利は絶えず上昇し、住宅購入のコストは増加しているが、ある程度で住宅価格の増加速度を抑制しているため、住宅ローンの金利が上昇している。鄭敏の認識では、過去十數年間、住宅購入の金利がどれほど高くても、最後に住宅価格の大幅な上昇に伴い、住宅の大幅な値上がりはこの點の浮上利率を完全にカバーすることができます。住宅ローンの金利が上昇して家を買わないということで、「將來の住宅価格が上昇しても下落しても、金利がいくら上がっても買うべき部屋は、思い切って買う」ということです。

コントロールの最適化

2021年以來、成都の不動産に対するコントロールの力度は絶えず増大しています。例えば、「法拍房」を限定購入及び限定販売の政策監督の範囲に組み入れたり、人気のある不動産の販売期限を3年から5年に増やしたりします。これら以外にも、一連の規制政策があります。その目的は成都市の不動産市場の健全かつ安定的な発展を保証することです。

最初に中古住宅の取引基準価格制度を提示した深センでは、その効果はすでに初歩的に現れています。成都も深圳で勉強することを避けません。全體の市場の安定のために、成都政府は積極的に主導的に、調整を続けて最適化しています。例えば、厳しい経営ローン、高い中古住宅を下積みし、去年には精密住宅の販売を要求しましたが、市場は住宅の品質に対する心配から、次第に清水部屋の狀態に回復しました。

中原不動産アナリストの張大偉氏は、中古の不動産価格が明らかに上昇している都市の大部分が在房の不動産投機の雰囲気が強い地域に集中しており、投資家が集まると分析している。今回の中古不動産価格管理は本ラウンドの不動産コントロールの新しいもので、全國第二線都市の中古不動産価格管理がトレンドになる見込みで、更に多くの都市では中古住宅価格のカードを追加して管理することができます。深センはすでに中古住宅のオファーが下がりました。政策の継続的なパッチの下で、住宅価格の上昇は明らかに鈍化すると予想されます。

2020年8月の「3つの赤い糸」政策の提案から、不動産規制政策は絶えず増加している。2021年3月に、土地の「二集中」政策が登場し、不動産業界はすでに不動産企業、銀行から地方政府に対する規制の閉ループを形成し、融資配當金と土地配當金の時代が終わった。

最近各地の集中供給態勢から見ると、不動産企業の都心部での利潤率は低下している。これまで杭州で初めて用地を集中的に完成させた後、濱江グループの管理層は投資家の質問に答えた時、採算した地塊の利潤率は1%-2%であると述べました。成都も同じです。成都のメインエリアでプレーしてきた旭輝氏によると、同社の投拓人も本城の核心エリアの地塊はなかなか収益が上がらないという。

杭州に近いのは、成都で初めて供給地に集中した土地の中にも多くの「ダブルリミテッド」があり、業界関係者から次の物件の品質が疑問視されています。成都の不動産企業関係者によると、杭州は「民企業天下」の雰囲気を持っているが、成都はそうではない。國有企業は都市投資會社などがTODプロジェクトを獲得することができ、萬科、龍湖は大型総合プロジェクトを獲得する機會が少ない。業界関係者によると、6月に成都で初めて供給地を集中的に完成した後、市場はまた別の現象かもしれません。

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