杭州：一心多點的商業(yè)格局逐漸形成

　　杭州的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷了從社區(qū)商鋪到綜合體的轉(zhuǎn)變。

　　提及杭州的商業(yè)聚集區(qū)，人們的腦海里首先跳出的，一般會是武林路和湖濱路兩大商圈。以杭州大廈、銀泰、百大、國大四家商場和武林路為主體的武林商圈，以及解百、元華、西湖時代、利星和湖濱名品街等共同形成的湖濱商圈，在老杭州人心里扎下了深厚的根基，配以便利的交通、密集的民居、種類繁多的面街店鋪，這兩個商圈，一直是人氣最旺的地方。

　　如今，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正步入一條快速路。大型商業(yè)街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、城市綜合體……這些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，正一步步邁入我們的視野。

　　商業(yè)地產(chǎn)不僅僅指商鋪和寫字樓

　　它的范疇比你想象的要大得多

　　說起商業(yè)地產(chǎn)，大部分人會聯(lián)想到商鋪、寫字樓。這個理解是片面的。根據(jù)定義，商業(yè)地產(chǎn)除這兩者外，還包括酒店式公寓、購物中心、商業(yè)街、酒店、專業(yè)市場等多種形式，用于零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等各種經(jīng)營用途。在經(jīng)營模式、功能和用途上，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于公寓、別墅等住宅形式。

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如銷品茂項目，建筑面積可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)項目僅幾百平方米，甚至更小。規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一管理，以收取租金為投資回報的模式。如1989年開業(yè)的、當(dāng)時的世界第一大銷品茂——加拿大西埃德蒙頓購物中心和1992年開業(yè)的美國第一大銷品茂——美國商城，就是超級購物中心的典范。

　　西埃德蒙頓購物中心，總建筑面積530萬平方英尺，雇用員工近24000名，它身為購物中心，亦被公認(rèn)為娛樂中心，擁有超過800間商鋪和服務(wù)設(shè)施，包括9個精彩奇妙的游樂場，一間世界級酒店，種類繁多的專賣店以及100多個餐飲點，可以滿足不同年齡層次顧客的各種需求和喜好。而美國商城，共分上下4層，據(jù)說能裝下兩座胡夫金字塔，商城內(nèi)共有約520家商店，即使只在每家店呆10分鐘，轉(zhuǎn)遍所有的店也要86個小時。

　　對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取傳統(tǒng)模式，在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下回收租金，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中，公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。

　　杭州的商業(yè)地產(chǎn)走過四個發(fā)展階段

　　隨著杭州城市規(guī)模的不斷擴大、城市格局的演變、功能結(jié)構(gòu)的多元化，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也迎來了一個春天：從商場到商街、從商街到商圈，由點到線、由線到面，由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)發(fā)展。這種從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展，走過了四個階段。

　　第一階段——初步發(fā)展期(1997年以前)：杭州商業(yè)地產(chǎn)的正式起步，要從專業(yè)市場說起。1992年至1997年之間，延安路南段建設(shè)促進吳山商圈的形成，解百等大型百貨沿路興起，湖濱、河坊街等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺，成為杭州第一批成型的商業(yè)項目。這一階段，屬于傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展時期，杭州的商業(yè)業(yè)態(tài)以地攤、社區(qū)底部商鋪、臨街商鋪以及中小型超市等初級形態(tài)為主，主要充當(dāng)住宅地產(chǎn)的副產(chǎn)品角色，總體商業(yè)體量不大，各商業(yè)項目間的聯(lián)系也比較松散。

　　第二階段——逐步成長期(1997年-2001年)：1998年，銀泰百貨開業(yè);1999年，杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)。幾大百貨公司的相繼興起，標(biāo)志著以百貨為主力商家的武林商圈正式形成。這一階段商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也直接促成了延安路沿線商業(yè)的成熟。

　　第三階段——快速發(fā)展期(2002年-2010年)：湖濱名品街、利星名品廣場、解百元華等項目的建立，促進湖濱商圈從依托旅游商業(yè)發(fā)展向市區(qū)高端名品購物和休閑娛樂商圈轉(zhuǎn)型，確立了湖濱商圈作為高檔消費集中地的形象。同時，隨著杭州大廈的擴容以及銀泰百貨的擴張、外來品牌的持續(xù)進入，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也迎來了一個春天。

　　第四階段——平穩(wěn)發(fā)展期(2010年以來)：憑借地鐵建造，以地鐵為契機帶來的一系列地鐵綜合商業(yè)體的出現(xiàn)，將進一步鞏固區(qū)域級商業(yè)中心的地位。

　　一心多點的商業(yè)格局逐漸形成

　　當(dāng)前，杭州的商業(yè)格局已經(jīng)呈現(xiàn)出日益鮮明的發(fā)展特征。“一心多點”的格局，已經(jīng)開始向“多心多點”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域消費將成為主流。根據(jù)杭州市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，未來杭州將會形成一個市級商業(yè)中心、三個市級副商業(yè)中心、四個區(qū)域商業(yè)中心以及七條特色街為骨架的商業(yè)格局，“一心多點”的格局逐步展現(xiàn)，并具備了向多心化發(fā)展的趨勢。

　　目前，我們所認(rèn)知的市級商業(yè)中心，仍是由武林商圈、湖濱商圈和吳山商圈共同組成;未來，市級商業(yè)中心還將增加錢江新城商圈：2010年4月，杭州萬象城正式開業(yè)，瞬間就成了杭州“潮人”們鐘愛的購物、餐飲、娛樂場所;此外，波浪文化城已經(jīng)建成，來福士廣場也已經(jīng)動工……錢江新城商圈，將在不久后正式成型。除了上述正在形成的區(qū)域商圈外，包括城東慶春、城西翠苑、濱江、城北拱宸橋等板塊，都有望在今后幾年，成為杭州成熟的區(qū)域商業(yè)中心。

　　此外，杭州還將會形成臨平副城、下沙副城、蕭山江南城三個商業(yè)副中心。