北京零售百貨呈市場不均衡態勢

　　北京北五環外華潤五彩城北側的清河中街上，想進入地下車庫的車輛排成了長龍，道路兩側也停滿了私家車。

　　當天，內地首家Snoopy主題樂園在這家購物中心正式開園，吸引了大量人流，不僅停車場一位難求，甚至晚9點過后，仍有餐廳門口有顧客等位。

　　為北京非傳統核心商圈的社區型商業項目的代表，華潤五彩城項目曾經并不為業內人士看好，現在，它正在通過不斷的調整，慢慢度過養商期。

　　“目前北京的次級商圈發展較不均衡，并在很大程度上依賴于周邊住宅的開發，而運營商的經驗和專業知識將是購物中心成功最重要的決定因素。”世邦魏理仕環球研究部中國華北區董事陳紅飛表示。

　　或將出現過剩

　　世邦魏理仕8月29日發布的《北京零售物業市場深度調查》報告顯示，作為全國的商業中心，北京零售物業市場截至2013年第二季度末總存量為760萬平方米，是中國最成熟的零售物業市場之一。“北京零售物業市場超過700萬平方米的體量，是目前中國各區域市場中數一數二的，可能只有上海能與之抗衡。”陳紅飛表示。

　　根據世邦魏理仕的調研，目前北京零售物業市場的存量分布呈現出不均衡的態勢。

　　其中，核心商圈，即王府井、西單和包括中央商務區及燕莎三里屯在內的大中央商務區，占現有市場總存量32.5%的份額。

　　另據世邦魏理仕監測，自2013年第三季度至2016年第四季度，北京零售物業市場約有230萬平方米的新增供應，其中超過50%來自于核心商圈。

　　但是，這樣的不均衡現象并沒有被開發商所注意，大家仍然希望擠進傳統核心商圈貼身肉搏。

　　數據顯示，在各類型購物中心中,若按項目數量計算，城市購物中心占有最大的市場份額，無論是按項目數量還是按總建筑面積計算，社區購物中心都占比最低，僅占約11%的市場份額。

　　“城市購物中心占據著優質零售物業存量較大的市場份額，表明其或將呈現市場飽和的趨勢。”陳紅飛指出，“而社區購物中心目前僅11%的市場份額表明，規模較大的中低端零售物業市場仍被以臨街店鋪為代表的傳統零售物業類型占據著，這也同時意味著社區購物中心或將因此得到快速的發展。”

　　“按照這一趨勢發展下去，北京零售物業市場必將出現個別區域或個別物業類型的過剩。”陳紅飛預計。

　　考驗運營能力

　　“由于這幾年開發商意識到銷售型的住宅產品并不能支撐其長遠發展，因此紛紛轉型商業地產。”陳紅飛指出，商業地產的難度在于，需要較長時間才能培育成熟，將會對開發商的資金形成嚴重的積壓，而其資金回報周期較長，無法滿足債務的要求，或許會導致開發商的虧損。

　　與此同時，受到北京零售物業市場發展不均衡的影響，定位的同質化及部分區域的大量供應，可能會導致區域市場的過?，F象，使得開發商不得不面臨激烈的市場競爭。

　　面對或將出現的局部市場的激烈競爭，陳紅飛認為，這將極大考驗開發商的運營能力，在這一過程中，也“必將會有個別品牌、項目死掉并徹底消失”。

　　實際上，運營能力對于零售物業發展的影響，目前已經可窺一二。

　　世邦魏理仕的統計數據顯示，同在核心商圈，有經驗和無經驗運營商的項目年租金增長率有16.6個百分點的巨大差距，這使得由優越的地理位置所帶來的優勢變得微乎其微。如將有經驗的運營商在非核心商圈的項目與無經驗的運營商在核心商圈的項目加以對比，租金年復合增長率差距依然很大，達4.7個百分點。

　　“因此，運營商的經驗和專業知識是購物中心成功最重要的決定因素。”陳紅飛如此總結。