上海購(gòu)物中心進(jìn)入二次結(jié)構(gòu)調(diào)整期

　　專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德發(fā)布2013年度上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，上海寫字樓大宗交易成交維持歷史高位。上海購(gòu)物中心率先進(jìn)入二次結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，奢侈品收緊，輕奢與快時(shí)尚異軍突起，整體購(gòu)物中心招商越來(lái)越難。

　　報(bào)告指出，大宗成交維持歷史高位。上海寫字樓大宗成交交易市場(chǎng)延續(xù)了去年的熱度。根據(jù)RET睿意德的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年，中國(guó)寫字樓物業(yè)的大宗交易額接近500億，占所有商業(yè)地產(chǎn)交易總額的一半以上。

　　2013年上海大宗寫字樓交易，大多集中在核心地段，其長(zhǎng)期租金增長(zhǎng)、資本溢價(jià)潛力，成為最大賣點(diǎn)。在表現(xiàn)活躍的買家中，海外投資者信心提升重回市場(chǎng)值得關(guān)注，因而離岸股權(quán)交易方式成交增多。保監(jiān)會(huì)計(jì)劃于近期上調(diào)保險(xiǎn)資金可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的上限、自貿(mào)區(qū)的發(fā)展等，都利好上海大宗交易市場(chǎng)。

　　此外，2013年，上海購(gòu)物中心供應(yīng)量激增，超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)未來(lái)1~2年上海購(gòu)物中心供應(yīng)持續(xù)保持高位，空置率上行壓力增大。這幾年上海購(gòu)物中心空置率整體維持在7%~8%。由于品牌商戶資源有限，因此當(dāng)購(gòu)物中心數(shù)量大增則招商越發(fā)困難。

　　"大多商場(chǎng)品牌同質(zhì)化，現(xiàn)在品牌商很強(qiáng)勢(shì)，很多新開購(gòu)物中心很弱勢(shì)，有時(shí)即便貼補(bǔ)裝修費(fèi)，一些品牌商也不太愿意進(jìn)駐，因?yàn)榭蛇x購(gòu)物中心項(xiàng)目太多了。"RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌分析。

　　快時(shí)尚、輕奢異軍突起。2013年，快時(shí)尚、輕奢及一些設(shè)計(jì)師品牌持續(xù)開店。上海連續(xù)開出的幾個(gè)購(gòu)物中心，如IAPM、嘉里中心、連卡佛，都引進(jìn)了大量快時(shí)尚、輕奢及設(shè)計(jì)師品牌。Michael Kors和Kate Spadew今年凈利潤(rùn)分別出現(xiàn)49%和76.4%的高增長(zhǎng)。優(yōu)衣庫(kù)也在淮海中路開出全球最大旗艦店。輕奢、快時(shí)尚、設(shè)計(jì)師品牌的異軍突起，說(shuō)明消費(fèi)者需求正在多樣化。預(yù)計(jì)2014年這一趨勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)散到二三線城市。

　　值得注意的是，上海率先進(jìn)入二次開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，核心商圈再次升級(jí)。比如淮海路商圈，徐家匯商圈。上海社區(qū)購(gòu)物中心數(shù)量居全國(guó)榜首，達(dá)83家，第二位是北京，為44家。

　　同時(shí)，RET認(rèn)為電商業(yè)績(jī)整體在走高，對(duì)實(shí)體零售有沖擊，但未來(lái)兩者會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，兩者未來(lái)能平衡共存。