深圳購物中心今年迎第3輪爆發

　　深圳作為全國四大一線城市之一，其商業地產經過過去10年的高速發展，當前已基本實現百貨及購物中心遍地開花。根據深圳中原研究中心監測，當前深圳全市經營面積在1萬㎡以上的綜合百貨、購物中心總面積約為548萬㎡，主要分布在南山、羅湖兩大區域，面積占比都在20%以上，其次是寶安和福田區。

　　深圳購物中心歷經3階段發展 向關外“開花”

　　從發展的時間上看，深圳綜合百貨及購物中心高速發展的第一階段應在2004年前后，以華潤萬象城、金光華廣場為代表。早在上世紀80年代，羅湖就已經形成了東門和人民南兩大商圈，獨一無二的商業中心地位以及巨大的人流量使深圳首批高端綜合性購物中心在此產生。

　　第二階段集中在2007-2008年間，發展區域也由羅湖老城區向福田、南山區域蔓延。隨著福田CBD商務辦公中心地位的確立，商業需求逐步提升，2006福田首個大型購物中心cocopark面市，隨后怡景中心城、深國投廣場陸續入市。此外，隨著住宅市場開發的西移，南山區形成了后海、蛇口等高端居住社區，在加上寶安區大量居住的人口，西邊商業市場潛在需求巨大，2007-2008年間南山新增了海岸城、保利文化廣場、京基百納廣場等規模在10萬㎡以上的大型購物中心，帶來了深圳購物中心發展史上的第二次飛躍。

　　第三階段自2010年開始持續至今，除2011年之外每年開業個數都在10個以上，僅2013年的新增面積就高達97萬㎡，且平均單體面積由2010年的3.8萬㎡擴張到2013年的7.5萬㎡。受關內土地資源的限制，住宅市場開發逐步向寶安、龍崗關外區域邁進，再加上關內區域房價高企，越來越多的人選擇在關外區域居住。強大的需求使百貨及購物中心也緊隨而上，寶安中心區、龍崗中心區大型綜合性購物中心迅速崛起。統計數據顯示，2010年以來全市開業的44個綜合百貨及購物中心中，一半以上集中在關外兩區。

　　購物中心人均面積8年翻番 業態規劃是成功要訣

　　商業地產的發展離不開當地居民的支出總規模的增長，而近年來深圳常住人口的增長率已經由2010年以前的4%以上下降到不足1%。百貨、購物中心開業速度的提高遇上人口增速的下降，使深圳綜合百貨、購物中心的人均面積在2006年至2013年的8年間，從0.24㎡/人增加到2013年的0.51㎡/人。

　　有關研究結果表明，現階段中國主要城市的人均購物中心面積在0.1~0.6平方米之間，由此來看，深圳商業地產發展基本跟隨著中國大部分城市的步伐。在百貨及購物中心高速發展的今天，發展商業地產除了考慮選址、周邊競爭等因素外，商場的定位、業態規劃其實更加重要。例如在購物中心發展成熟的福田、羅湖區，既有像mini萬象城一樣定位獨特的成功案例，也有像皇庭廣場這樣定位高度同質化的失敗案例。在購物中心剛起步的龍崗、寶安區，同樣也有像萬科廣場一樣的成功案例，也有像海雅繽紛城一樣經營一般的案例。